ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า 2569 ทำเลไหนดี Rental Yield เท่าไร คำนวณผลตอบแทนจริงจากประกาศ 906 รายการ

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในกรุงเทพชั้นในปี 2569 ได้ผลตอบแทนขั้นต้นจากค่าเช่าราว 4-5.5% ต่อปี และเหลือสุทธิเข้ากระเป๋าประมาณ 3.4-3.8% หลังหักค่าใช้จ่ายและภาษี ส่วนทำเลที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในพอร์ตของเราคือย่านราชเทวี พระราม 9 จตุจักร และปลายสายสุขุมวิทช่วงแบริ่ง-สำโรง ซึ่งอยู่ที่ 5.5-7.6% ตัวเลขทั้งหมดในบทความนี้คำนวณจากประกาศจริง 906 รายการในระบบของ SW19 ณ เดือนกันยายน 2569 ไม่ใช่ค่ากลางจากรายงานตลาดที่ตรวจสอบไม่ได้

คำถามที่นักลงทุนมือใหม่ถามมากที่สุดคือ ซื้อคอนโดปล่อยเช่าได้กี่เปอร์เซ็นต์ และควรซื้อทำเลไหน คำตอบที่ตรงที่สุดคือผลตอบแทนไม่ได้อยู่ที่ทำเลอย่างเดียว แต่อยู่ที่ราคาที่จ่ายไป โครงการเดียวกัน ค่าเช่าเท่ากัน ถ้าซื้อแพงกว่ากัน 10% ผลตอบแทนจะหายไปทันทีครึ่งเปอร์เซ็นต์ และตลอดอายุการถือครองไม่มีทางเอาคืนได้นอกจากรอราคาขึ้น

บทความนี้เดินตามลำดับที่นักลงทุนต้องคิดจริง เริ่มจากเข้าใจว่าการปล่อยเช่าสร้างผลตอบแทนจากอะไรบ้าง ตามด้วยข้อมูลทำเลจากโครงการที่มีทั้งประกาศขายและประกาศเช่าในพอร์ตเดียวกัน วิธีคำนวณผลตอบแทนสามชั้นตั้งแต่ขั้นต้น สุทธิ ไปจนถึงหลังกู้ธนาคาร ความเสี่ยงที่ทำให้ตัวเลขบนกระดาษไม่เกิดขึ้นจริง และเกณฑ์คัดทรัพย์ที่เราใช้แนะนำลูกค้า สำหรับภาพรวมว่าการซื้อปล่อยเช่าเทียบกับ REIT หรือทางเลือกอื่นเป็นอย่างไร อ่านได้ที่ทางเลือกลงทุนอสังหาฯ 2569

ลงทุนปล่อยเช่าทำงานยังไง คิด yield ยังไง

การลงทุนปล่อยเช่าสร้างผลตอบแทนสองทาง คือกระแสเงินสดจากค่าเช่ารายเดือน และส่วนต่างราคาเมื่อขายในอนาคต โดย rental yield คือตัวเลขที่วัดเฉพาะทางแรก คำนวณจากค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาที่จ่ายซื้อ ถ้าห้องราคา 5 ล้านบาทปล่อยเช่าได้เดือนละ 20,000 บาท ค่าเช่าทั้งปี 240,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นคือ 4.8% ต่อปี

ตัวเลข yield มีสามชั้นที่ต้องแยกให้ออก เพราะแต่ละชั้นตอบคำถามคนละข้อ และคนที่ขาดทุนจากคอนโดปล่อยเช่าส่วนใหญ่คือคนที่ตัดสินใจจากชั้นแรกเพียงชั้นเดียว

สิ่งที่ทำให้คอนโดต่างจากเงินฝากหรือกองทุนคือเลเวอเรจ ธนาคารให้กู้ได้ถึง 80-100% ของราคา แปลว่าใช้เงินตัวเอง 1 ล้านบาทคุมสินทรัพย์ 5 ล้านบาทได้ ถ้าราคาขึ้น 3% ต่อปี มูลค่าที่เพิ่มคือ 150,000 บาทต่อปีเทียบกับเงินสดที่ลง 1 ล้าน แต่เลเวอเรจทำงานสองทาง ปีที่ห้องว่างสองเดือนหรือดอกเบี้ยลอยตัวขยับขึ้น 1% ก็กินกระแสเงินสดไปทั้งปีเช่นกัน

ความสัมพันธ์ที่ควรจำคือ yield กับราคาเดินสวนทางกัน ในทำเลที่ราคาห้องขึ้นเร็วกว่าค่าเช่า เช่น สุขุมวิทตอนกลางและเพลินจิต yield จะบีบลงเหลือ 3-4% เพราะผู้ซื้อยอมจ่ายแพงเพื่อคาดหวังส่วนต่างราคา ส่วนทำเลรอบนอกที่ราคาห้องยังไม่วิ่งแต่ความต้องการเช่าสูงจะให้ yield 5-6% การเลือกทำเลจึงเป็นการเลือกว่าจะเอาผลตอบแทนแบบไหนเป็นหลัก ประเด็นนี้อธิบายเทียบกันไว้ในซื้อคอนโดอยู่เอง vs ซื้อลงทุน

ทำเลปล่อยเช่าได้ดีในกรุงเทพ

ทำเลที่ให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงสุดจากข้อมูลจริงของเราคือราชเทวี-สยาม พระราม 9-รัชดา จตุจักร-หมอชิต และปลายสายสุขุมวิทช่วงแบริ่ง-สำโรง ซึ่งมีค่ากลางรายโครงการอยู่ที่ 5.2-6.0% ขณะที่สุขุมวิทตอนกลาง เพลินจิต และหลังสวน อยู่ที่ 3.5-4.2% เหตุผลไม่ใช่ว่าย่านหลังปล่อยเช่ายาก แต่เพราะราคาห้องต่อตารางเมตรในย่านนั้นสูงกว่าเกือบเท่าตัวโดยที่ค่าเช่าไม่ได้สูงตามในสัดส่วนเดียวกัน

วิธีที่เราใช้คือเลือกเฉพาะโครงการที่มีทั้งประกาศขายและประกาศเช่าของห้องแบบเดียวกันอยู่ในระบบพร้อมกัน แล้วเอาค่าเช่ากลางหารด้วยราคาขายกลางของโครงการนั้น ได้ 45 คู่ข้อมูลจากพอร์ต ณ กันยายน 2569 ค่ากลางอยู่ที่ 4.49% ช่วงกลาง 50% อยู่ระหว่าง 3.95% ถึง 5.60% ต่ำสุด 2.22% และสูงสุด 8.19% ตารางด้านล่างจัดกลุ่มตามย่าน

ตัวเลขรายโครงการที่มีข้อมูลหนาแน่นพอจะเชื่อถือได้ (ประกาศอย่างน้อย 3 รายการในฝั่งใดฝั่งหนึ่ง) เป็นดังนี้ ราคาและค่าเช่าเป็นค่ากลางของประกาศจริงในระบบ

สองข้อสังเกตจากตารางนี้สำคัญกว่าตัวเลขเดี่ยว ๆ ข้อแรก โครงการที่ราคาห้องต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทและติดสถานีรถไฟฟ้าให้ผลตอบแทน 5.6-6.1% เกือบทุกแห่ง เพราะค่าเช่า 14,000-17,000 บาทเป็นระดับที่คนทำงานทั่วไปจ่ายไหวโดยไม่ต้องรอผู้เช่าเฉพาะกลุ่ม ข้อสอง โครงการเดียวกันแต่คนละแบบห้องให้ผลตอบแทนต่างกันได้ถึง 1% เช่น ริทึ่ม เอกมัย ห้อง 2 ห้องนอนได้ 5.07% แต่สตูดิโอได้ 4.04% เพราะราคาสตูดิโอต่อตารางเมตรในตึกนั้นสูงกว่าห้องใหญ่

ปัจจัยที่ทำให้ห้องปล่อยเช่าได้เร็วในทุกย่านคือระยะเดินถึงสถานีไม่เกิน 500 เมตร ห้องเกิน 800 เมตรจากสถานีมักต้องลดค่าเช่า 10-20% ถึงจะปล่อยได้ในเวลาเท่ากัน รายละเอียดการเทียบสถานีต่อสถานีทั้งราคาและค่าเช่าอยู่ในคอนโดติดรถไฟฟ้า 2569 ส่วนลักษณะเฉพาะของแต่ละย่านที่กระทบผู้เช่า เช่น สัดส่วนชาวต่างชาติ โรงเรียนนานาชาติ และแหล่งงาน อ่านเจาะย่านได้ที่จุดเด่นของทำเลพระราม 9 และจุดเด่นของทำเลทองหล่อ

คำนวณผลตอบแทน (Rental Yield/ROI)

ห้อง 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตรที่ราคากลาง 5,390,000 บาท ปล่อยเช่าได้ค่ากลาง 24,000 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.34% เหลือสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย 3.79% และเหลือเงินสดเข้ากระเป๋าหลังภาษี 3.42% ต่อปีถ้าซื้อเงินสด ตัวเลขทั้งสามมาจากค่ากลางของประกาศขาย 1 ห้องนอน 135 รายการและประกาศเช่า 353 รายการในพอร์ต SW19 เดือนกันยายน 2569

เริ่มจากผลตอบแทนขั้นต้นของแต่ละแบบห้อง เพื่อให้เห็นว่าแบบห้องมีผลไม่น้อยกว่าทำเล

ห้อง 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุดเพราะเป็นขนาดที่ตลาดเช่าใหญ่ที่สุด ประกาศเช่า 353 รายการจาก 620 รายการเป็น 1 ห้องนอน ขณะที่สตูดิโอในพอร์ตเราเอียงไปทางโครงการราคาสูงย่านเอกมัย-ทองหล่อจึงได้ผลตอบแทนต่ำกว่าที่หลายคนคาด ส่วน 3 ห้องนอนราคาต่อตารางเมตรสูงมากแต่ค่าเช่าไม่ได้สูงตามสัดส่วน

ขั้นต่อไปคือหักค่าใช้จ่ายให้ครบ ตารางนี้ใช้ห้อง 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตร ราคา 5,390,000 บาท ค่าเช่า 24,000 บาท กรณีซื้อด้วยเงินสด

ค่าส่วนกลางเป็นรายจ่ายก้อนใหญ่ที่สุดและปรับขึ้นได้ตามมติเจ้าของร่วม โครงการใหม่ในเมืองหลายแห่งเก็บ 60-90 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะกินผลตอบแทนเพิ่มอีก 0.1-0.3% วิธีเช็กและสิ่งที่นิติบุคคลต้องแสดงอยู่ในค่าส่วนกลางคอนโด 2569 ส่วนภาษีที่ดินสำหรับห้องที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักและวิธีคำนวณจากราคาประเมินดูที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และเบี้ยประกันที่ควรทำสำหรับห้องปล่อยเช่าดูที่ประกันอัคคีภัยบ้าน-คอนโด

ชั้นที่สามคือกรณีใช้สินเชื่อ ซึ่งเป็นกรณีจริงของนักลงทุนส่วนใหญ่ ตารางนี้เทียบสามสัดส่วนการกู้ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี โดยใช้กระแสเงินสดก่อนภาษี 204,422 บาทจากตารางก่อนหน้า และสมมติเงินสดที่ลงไปตอนซื้อรวมค่าตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ 100,000 บาท

บรรทัดสุดท้ายสองบรรทัดคือหัวใจของการตัดสินใจ กู้ 80% ให้ผลตอบแทนต่อเงินสดสูงสุดถ้าราคาขึ้น แต่ต้องควักเงินเติมเดือนละราว 6,100 บาทตลอดหลายปีแรก และถ้าราคาไม่ขึ้นเลยผลตอบแทนติดลบ ส่วนกู้ 50% เป็นจุดที่กระแสเงินสดยังบวกเล็กน้อยและได้ประโยชน์จากเลเวอเรจพอสมควร ตัวเลขดอกเบี้ยจริงของแต่ละธนาคารและวิธีเทียบดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีอยู่ในสินเชื่อบ้าน 2569 และข้อควรรู้คือดอกเบี้ยของห้องปล่อยเช่าโดยหลักใช้สิทธิลดหย่อนภาษีไม่ได้ เพราะสิทธินั้นผูกกับบ้านที่ผู้กู้อยู่อาศัยเอง รายละเอียดเงื่อนไขดูที่ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี

สูตรที่ใช้งานได้ทันทีตอนต่อราคาคือกลับด้านสมการ ราคาซื้อสูงสุดที่ควรจ่าย = ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ผลตอบแทนขั้นต้นเป้าหมาย ห้องที่ปล่อยเช่าได้ 24,000 บาท ถ้าต้องการขั้นต้น 5.5% ราคาซื้อต้องไม่เกิน 5,236,000 บาท ถ้าต้องการ 6% ต้องไม่เกิน 4,800,000 บาท ตัวเลขนี้ควรไปพร้อมกับราคาประเมินราชการเพื่อรู้ว่าราคาที่ผู้ขายตั้งห่างจากฐานภาษีแค่ไหน ดูวิธีเช็กในราคาประเมินที่ดิน 2569

อย่าลืมต้นทุนตอนซื้อและตอนขายที่ไม่อยู่ในตารางรายปี ตอนซื้อมีค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองซึ่งปี 2569 ลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทถึง 30 มิถุนายน 2570 ดูเงื่อนไขที่ค่าโอนบ้าน-ที่ดิน 2569 และตอนขายถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปีจะมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย ซึ่งเท่ากับผลตอบแทนสุทธิเกือบทั้งปี ดูที่ภาษีขายบ้าน-ขายที่ดิน

ความเสี่ยงและข้อควรระวัง

ความเสี่ยงที่ทำให้ผลตอบแทนบนกระดาษไม่เกิดขึ้นจริงมีสามกลุ่ม คือห้องว่างนานกว่าที่คิด ค่าใช้จ่ายที่ปรับขึ้นโดยควบคุมไม่ได้ และราคาขายต่อที่ไม่ขึ้นตามที่หวัง ห้องว่างมีผลแรงที่สุดเพราะทุกเดือนที่ไม่มีผู้เช่าเท่ากับผลตอบแทนทั้งปีหายไป 8.3% ห้องที่ว่าง 3 เดือนในปีเดียวทำให้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.34% เหลือ 4.0% ทันที และถ้ากู้ 80% อยู่จะต้องควักเงินจ่ายค่างวดเต็มจำนวนเดือนละ 23,148 บาทระหว่างนั้น

ข้อกฎหมายที่ต้องรู้ก่อนเริ่มมีสามเรื่อง เรื่องแรกคือปล่อยเช่ารายวันไม่ได้ เพราะเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตและขัดข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด สัญญาเช่าควรเป็นรายเดือนขึ้นไปและมีกำหนดอย่างน้อย 6-12 เดือน เรื่องที่สองคือเงื่อนไขสัญญาเช่า เงินประกัน และสิทธิของแต่ละฝ่าย ซึ่งกฎหมายคุ้มครองผู้เช่ากำหนดไว้ชัดว่าเจ้าของเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือนไม่ได้ถ้าเข้าข่ายผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไป รายละเอียดอยู่ในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด 2569 ซึ่งมีแบบฟอร์มสัญญาให้ดาวน์โหลด และเรื่องที่สามคือการตั้งราคา ทำสัญญา และคัดผู้เช่าทีละขั้น ซึ่งรวมไว้ในปล่อยเช่าคอนโด-บ้าน 2569

ถ้าซื้อห้องที่สองขึ้นไปด้วยสินเชื่อ เกณฑ์ปกติของธนาคารแห่งประเทศไทยให้กู้ได้ 80-90% ของราคาสำหรับสัญญาที่สอง แต่ปี 2569 มีการผ่อนปรนให้กู้ได้ 100% ทุกสัญญาถึง 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งหมายความว่าใช้เงินสดน้อยลงแต่ภาระผ่อนสูงขึ้นตามตารางกู้ 80% ข้างต้น ดูเงื่อนไขและวันสิ้นสุดที่มาตรการรัฐ/LTV ซื้อบ้าน 2569 และถ้าห้องที่จะซื้ออยู่ในโครงการที่โควตาต่างชาติเต็ม ผู้ซื้อต่อในอนาคตจะเหลือแค่คนไทย ซึ่งกระทบสภาพคล่องตอนขาย ดูเรื่องโควตา 49% ที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

ทรัพย์น่าลงทุนปล่อยเช่าแนะนำ

ทรัพย์ที่เราแนะนำให้นักลงทุนปล่อยเช่าดูก่อนคือห้อง 1 ห้องนอน 28-35 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 5.5 ล้านบาท เดินถึงสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร ในโครงการที่มีประกาศเช่าอยู่แล้วอย่างน้อย 5 รายการและมีอัตราห้องว่างต่ำ เกณฑ์นี้มาจากข้อมูลจริงในตารางทำเลข้างต้น ไม่ใช่จากความรู้สึกว่าย่านไหนดัง

จากพอร์ตของเราในเดือนกันยายน 2569 โครงการที่ผ่านเกณฑ์เหล่านี้และมีห้องให้เลือกทั้งฝั่งซื้อและฝั่งเช่า ได้แก่ แอสปาย เอราวัณ ไพร์ม ติด BTS สำโรง ผลตอบแทนขั้นต้น 6.1% ที่ราคาห้องต่ำกว่า 3 ล้านบาท เมทริส พระราม 9-รามคำแหง ผลตอบแทน 6.0% ในย่านที่แหล่งงานขยายตัวต่อเนื่อง ไนท์บริดจ์ คอลลาจ สุขุมวิท 107 ติด BTS แบริ่ง 5.6% เอ็ม จตุจักร ติด BTS หมอชิต 5.2-5.6% ทั้งห้อง 1 และ 2 ห้องนอน และสำหรับคนที่ต้องการผู้เช่าชาวต่างชาติระยะยาว ริทึ่ม สาทร มีประกาศเช่า 1 ห้องนอนถึง 66 รายการ ซึ่งเป็นตลาดเช่าที่ลึกที่สุดในพอร์ต แม้ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 4.6%

ดูห้องทั้งหมดที่เปิดขายอยู่ได้ที่คอนโดขายในกรุงเทพ และเทียบค่าเช่าจริงของโครงการเดียวกันได้ที่คอนโดให้เช่า ซึ่งเป็นวิธีเช็กผลตอบแทนที่ตรงที่สุดก่อนตัดสินใจ ถ้าต้องการให้ทีมเราคัดห้องที่ตรงเกณฑ์และคำนวณผลตอบแทนสุทธิให้เป็นรายห้อง ติดต่อ SW19 ได้โดยตรง และเจ้าของห้องที่มีอยู่แล้วต้องการหาผู้เช่าหรือขายต่อ ฝากทรัพย์ได้ที่ฝากขาย-ฝากเช่ากับ SW19

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าได้กี่เปอร์เซ็นต์ในปี 2569

ผลตอบแทนขั้นต้นจากค่าเช่าของคอนโดกรุงเทพชั้นในอยู่ราว 4-5.5% ต่อปี คำนวณจากประกาศจริง 906 รายการในพอร์ต SW19 เดือนกันยายน 2569 ค่ากลางรายโครงการอยู่ที่ 4.49% เมื่อหักค่าส่วนกลาง ห้องว่าง ซ่อมบำรุง และภาษีเงินได้แล้วเหลือเงินสดสุทธิราว 3.4% ถ้าซื้อเงินสด ตัวเลขนี้ยังไม่รวมส่วนต่างราคาตอนขาย

rental yield เท่าไรถึงเรียกว่าดี

สำหรับคอนโดกรุงเทพ ผลตอบแทนขั้นต้นตั้งแต่ 5% ขึ้นไปถือว่าดี 4-5% เป็นระดับปกติของทำเลชั้นใน และต่ำกว่า 4% ต้องมีเหตุผลอื่นรองรับ เช่น คาดว่าราคาจะขึ้นชัดเจน เกณฑ์ที่ใช้งานง่ายคือผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายควรสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากประจำและใกล้เคียงหรือสูงกว่าปันผล REIT ไม่เช่นนั้นความยุ่งยากในการดูแลผู้เช่าไม่คุ้ม

ทำเลไหนปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนสูงสุดในกรุงเทพ

จากข้อมูลโครงการที่มีทั้งประกาศขายและเช่าในพอร์ตของเรา ย่านราชเทวี-สยาม พระราม 9-รัชดา จตุจักร-หมอชิต และปลายสายสุขุมวิทช่วงแบริ่ง-สำโรง ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.2-7.6% ส่วนสุขุมวิทตอนกลาง เพลินจิต และหลังสวนอยู่ที่ 3.5-4.2% เพราะราคาห้องสูงกว่ามากแต่ค่าเช่าไม่ได้สูงตามสัดส่วน ทำเลผลตอบแทนสูงมักมีราคาห้องต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทและติดสถานีรถไฟฟ้า

ควรซื้อสตูดิโอ 1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอนมาปล่อยเช่า

ห้อง 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุดในพอร์ตของเราที่ 5.34% เพราะเป็นตลาดเช่าที่ใหญ่ที่สุด ประกาศเช่ามากกว่าครึ่งเป็น 1 ห้องนอน ห้อง 2 ห้องนอนได้ 4.87% แต่ผู้เช่าเป็นครอบครัวหรือผู้บริหารที่อยู่นานกว่าและเปลี่ยนผู้เช่าน้อยกว่า ส่วนสตูดิโอในทำเลราคาสูงให้ผลตอบแทนเพียง 4.01% เพราะราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องใหญ่ในตึกเดียวกัน

กู้ธนาคารซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม

คุ้มก็ต่อเมื่อราคาห้องขึ้นด้วย ที่ดอกเบี้ย 5% ห้อง 5.39 ล้านบาทค่าเช่า 24,000 บาท กู้ 80% จะมีกระแสเงินสดติดลบราว 6,100 บาทต่อเดือนในปีแรก แต่ถ้าราคาขึ้น 2% ต่อปีผลตอบแทนรวมต่อเงินสดที่ลงจะอยู่ที่ราว 8% กู้ 50% เป็นจุดที่กระแสเงินสดยังบวกและได้เลเวอเรจพอสมควร ควรคำนวณซ้ำที่ดอกเบี้ย 6-7% เพราะดอกเบี้ยลอยตัวหลังปีที่ 3

ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าคอนโดมีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายประจำมีค่าส่วนกลางราว 50-90 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัตรา 0.02% ของราคาประเมินสำหรับห้องที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก ประกันอัคคีภัยปีละ 1,000-2,000 บาท ค่าซ่อมบำรุงและเฟอร์นิเจอร์เฉลี่ยราว 1 เดือนค่าเช่าต่อปี ค่านายหน้าหาผู้เช่า 1 เดือนค่าเช่าต่อสัญญา และภาษีเงินได้จากค่าเช่าซึ่งหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% รวมแล้วกินผลตอบแทนขั้นต้นไปราว 1.5-2%

ค่าเช่าต้องเสียภาษีไหม คิดยังไง

ต้องเสีย ค่าเช่าเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 นำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี โดยเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% หรือหักตามจริงถ้ามีหลักฐาน ค่าเช่า 288,000 บาทต่อปีหักเหมาแล้วเหลือเงินได้สุทธิ 201,600 บาท ถ้าฐานภาษีอยู่ที่ 10% จะเสียราว 20,160 บาท และถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคลจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ทุกเดือน ซึ่งนำมาเครดิตตอนยื่นปลายปีได้

ปล่อยเช่าคอนโดรายวันได้ไหม

ไม่ได้ การให้เช่าห้องชุดแบบรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต มีโทษทั้งจำและปรับ และขัดข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งกำหนดให้ใช้ห้องเพื่อการอยู่อาศัย ควรทำสัญญาเช่ารายเดือนขึ้นไป โดยตลาดกรุงเทพนิยมสัญญา 12 เดือน เก็บเงินประกัน 2 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน

ซื้อคอนโดปล่อยเช่าควรถือกี่ปี

ควรถืออย่างน้อย 5 ปี เพราะการขายก่อนครบ 5 ปีนับจากวันโอนต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย ซึ่งเท่ากับผลตอบแทนสุทธิเกือบทั้งปี บวกค่านายหน้าขาย 3% แปลว่าราคาต้องขึ้นเกิน 8-10% ถึงจะเท่าทุนถ้าขายเร็ว การถือ 7-10 ปีทำให้ผู้เช่าช่วยผ่อนเงินต้นไปมากพอและพ้นภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว