ประกันอัคคีภัยบ้าน-คอนโด 2569 บังคับไหม เบี้ยเท่าไร คุ้มครองแผ่นดินไหวแค่ไหน

ประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยคือกรมธรรม์ที่คุ้มครองตัวอาคารและทรัพย์สินจากไฟไหม้ ฟ้าผ่า ระเบิด และภัยพื้นฐานอีกไม่กี่อย่าง ส่วนภัยธรรมชาติทั้งหมดรวมกันคุ้มครองเพียง 20,000 บาทต่อปี ตัวเลขสุดท้ายนี้คือจุดที่เจ้าของบ้านและเจ้าของห้องชุดจำนวนมากเพิ่งรู้ตอนเกิดเรื่องแล้ว

เหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่มีศูนย์กลางในเมียนมาและส่งแรงสั่นสะเทือนถึงกรุงเทพฯ ทำให้มีการแจ้งเคลมเข้าระบบประกันภัยราว 70,000 เคส ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดและบ้านอยู่อาศัย ขณะที่ทั้งประเทศมีกรมธรรม์อัคคีภัยประมาณ 5.4 ล้านฉบับ อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2.2 ล้านฉบับ และเกือบทั้งหมดมีวงเงินภัยธรรมชาติพื้นฐานที่ 20,000 บาทเท่านั้น ผนังร้าวหนึ่งห้องก็เกินวงเงินแล้ว

บทความนี้อธิบายว่าประกันอัคคีภัยคุ้มครองอะไรจริงๆ ธนาคารบังคับทำได้แค่ไหน เบี้ยคิดยังไง ทุนประกันควรตั้งเท่าไรถึงจะไม่จ่ายเกินและไม่ได้เงินขาด คอนโดใครทำประกันส่วนไหน และ MRTA ที่เจ้าหน้าที่สินเชื่อเสนอมาพร้อมกันนั้นคนละเรื่องกันอย่างไร

ประกันอัคคีภัยบ้านคืออะไร คุ้มครองอะไรบ้าง

ประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยคือกรมธรรม์ประกันวินาศภัยมาตรฐานที่สำนักงาน คปภ. กำหนดถ้อยคำกลางไว้ ทำให้ความคุ้มครองหลักของทุกบริษัทเหมือนกัน ต่างกันที่เบี้ย บริการ และความคุ้มครองเสริมที่ซื้อเพิ่ม ภาษาอังกฤษเรียกว่า fire insurance for residential หรือ home insurance ส่วนกรมธรรม์รวมภัยแบบกว้างสำหรับอาคารเรียกว่า IAR (Industrial All Risks)

ความคุ้มครองแบ่งเป็นสองชั้นที่ต้องแยกให้ขาด

ประเด็นสำคัญคือคำว่า "รวมกัน" วงเงิน 20,000 บาทไม่ใช่ต่อภัย ไม่ใช่ต่อครั้ง แต่เป็นเพดานของทั้งสี่ภัยตลอดทั้งปีกรมธรรม์ ถ้าปีนี้น้ำท่วมชั้นล่างเคลมไป 20,000 บาทแล้ว เกิดแผ่นดินไหวอีกครั้งในปีเดียวกันจะไม่มีวงเงินเหลือ

สิ่งที่ประกันอัคคีภัยพื้นฐาน ไม่ คุ้มครองและเป็นเหตุปฏิเสธเคลมบ่อยที่สุด

• ทรัพย์สินมีค่าเฉพาะอย่าง เช่น เงินสด ทองคำ อัญมณี โบราณวัตถุ ต้นฉบับเอกสาร ถ้าไม่ได้ระบุชื่อไว้ในกรมธรรม์
• ความเสียหายจากการเสื่อมสภาพตามปกติ ปลวก เชื้อรา รอยร้าวจากการทรุดตัวตามธรรมชาติของอาคาร
• ความเสียหายที่เกิดจากการกระทำโดยจงใจของผู้เอาประกัน
• โจรกรรม ไฟฟ้าลัดวงจรที่ไม่ได้เกิดจากฟ้าผ่า และความรับผิดต่อบุคคลภายนอก ทั้งสามอย่างนี้ต้องซื้อเป็นความคุ้มครองเพิ่ม
• ค่าที่พักชั่วคราวระหว่างซ่อม ซึ่งกรมธรรม์ระดับบนบางแบบให้ แต่แบบพื้นฐานตามที่ธนาคารบังคับมักไม่ให้

ในทางปฏิบัติจึงมีกรมธรรม์สองระดับที่ขายกันอยู่ ระดับแรกคือกรมธรรม์อัคคีภัยพื้นฐานที่ธนาคารกำหนดให้ทำตอนจำนอง เบี้ยถูก คุ้มครองแคบ และผู้รับประโยชน์คือธนาคาร ระดับที่สองคือประกันบ้านแบบครบวงจรที่เจ้าของซื้อเพิ่มเอง ครอบคลุมโจรกรรม ทรัพย์สินภายใน ความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และค่าเช่าที่พักชั่วคราว ทั้งสองใบทำพร้อมกันได้ และกฎหมายไม่ห้ามการมีกรมธรรม์หลายฉบับบนทรัพย์เดียวกัน เพียงแต่เวลาเคลมจะได้รับชดใช้ตามความเสียหายจริงเฉลี่ยตามสัดส่วนทุนประกัน ไม่ใช่ได้เต็มทุกใบ

ประกันอัคคีภัยบังคับทำไหม ตอนกู้ซื้อบ้าน

กฎหมายไม่ได้บังคับให้เจ้าของบ้านทุกคนทำประกันอัคคีภัย แต่ถ้ากู้ซื้อบ้านและจดจำนอง สัญญาสินเชื่อของทุกธนาคารกำหนดให้ผู้กู้ต้องทำประกันอัคคีภัยตลอดอายุสัญญาโดยยกให้ธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์ จึงเป็นข้อบังคับตามสัญญา ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย เหตุผลตรงไปตรงมาคือบ้านเป็นหลักประกันของหนี้ ถ้าไฟไหม้แล้วไม่มีประกัน หลักประกันหายไปแต่หนี้ยังอยู่

สิ่งที่ต้องแยกให้ชัดคือประกันสองตัวที่มักถูกเสนอพร้อมกันในวันเซ็นสัญญา แต่สถานะทางกฎหมายต่างกันคนละขั้ว

การพ่วงขายประกันที่ไม่จำเป็นเข้ากับสินเชื่อ อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์การให้บริการแก่ลูกค้าอย่างเป็นธรรม หรือ Market Conduct ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งกำหนดชัดว่าผู้ให้บริการต้องเสนอขายผลิตภัณฑ์โดยไม่บังคับ ต้องแจ้งว่าเป็นผลิตภัณฑ์ที่ซื้อหรือไม่ซื้อก็ได้ และห้ามผูกเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อไว้กับการซื้อประกัน ธปท. เคยกล่าวโทษและเปรียบเทียบปรับผู้ให้บริการทางการเงินในความผิดกลุ่มนี้มาแล้วหลายราย ถ้าเจอการบังคับขาย ร้องเรียนได้ที่ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธปท. โทร 1213 และในฝั่งประกันภัยที่สายด่วน คปภ. 1186

สิ่งที่ธนาคารทำได้และไม่ผิดคือการเสนอ "อัตราดอกเบี้ยแบบมีเงื่อนไข" เช่น ถ้าทำ MRTA จะได้ส่วนลดดอกเบี้ยประมาณ 0.25-0.50% ต่อปี ตรงนี้ไม่ใช่การบังคับ แต่เป็นแพ็กเกจราคาที่ผู้กู้ต้องคำนวณเองว่าคุ้มไหม วิธีเทียบที่ถูกต้องคือเอาเบี้ย MRTA ทั้งก้อนมาหารด้วยจำนวนปีที่จะผ่อนจริง แล้วเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ ไม่ใช่เทียบกับดอกเบี้ยตลอด 30 ปีในตารางที่เจ้าหน้าที่ยื่นให้ เพราะคนส่วนใหญ่รีไฟแนนซ์ก่อนครบสัญญา อ่านวิธีเปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อได้ที่เตรียมตัวขอสินเชื่อบ้าน และรีไฟแนนซ์บ้าน

อีกจุดที่คนมองข้ามคือประกันอัคคีภัยเป็นเงื่อนไขที่ต่อเนื่องตลอดอายุสัญญา ไม่ใช่ทำครั้งเดียวตอนโอน กรมธรรม์ที่ธนาคารจัดให้ตอนโอนมักเป็นแบบ 3 ปี พอครบกำหนดแล้วเจ้าของหลายคนลืมต่อ ผลคือผิดสัญญาสินเชื่อ ธนาคารมีสิทธิ์ทำประกันแทนแล้วเรียกเก็บเบี้ยจากผู้กู้ในอัตราที่ตัวเองเลือก ซึ่งมักแพงกว่าไปหาเอง

เบี้ยประกันอัคคีภัยคิดยังไง ราคาเท่าไร

เบี้ยประกันอัคคีภัยคิดเป็นอัตราต่อทุนประกัน โดยบ้านตึกที่อยู่อาศัยทั่วไปอยู่ราว 0.07-0.12% ของทุนประกันต่อปี หรือประมาณล้านละ 700-1,200 บาทต่อปีสำหรับความคุ้มครองพื้นฐาน ถ้ารวมทรัพย์สินภายในบ้านด้วยจะขยับไปที่ล้านละ 1,200-1,800 บาทต่อปี

ตารางด้านล่างคือช่วงเบี้ยที่พบในตลาดปี 2569 สำหรับบ้านตึกที่อยู่อาศัย ตัวเลขจริงต่างกันตามบริษัทและรายละเอียดของทรัพย์สิน

ปัจจัยที่ทำให้เบี้ยของบ้านสองหลังที่ทุนประกันเท่ากันต่างกันได้เป็นเท่าตัว

• ลักษณะสิ่งปลูกสร้าง — บ้านตึกทั้งหลังเบี้ยถูกที่สุด บ้านครึ่งตึกครึ่งไม้แพงขึ้นราวเท่าตัว บ้านไม้ล้วนแพงกว่านั้นอีกและบางบริษัทไม่รับเลย ห้องแถวไม้และห้องแถวครึ่งตึกครึ่งไม้เป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธบ่อยที่สุด
• การใช้งานอาคาร — อยู่อาศัยล้วนเบี้ยถูกกว่าบ้านที่เปิดร้านค้าหรือทำครัวเชิงพาณิชย์ชั้นล่าง ถ้าใช้เป็นที่อยู่อาศัยกึ่งพาณิชย์ต้องแจ้งตามจริง มิฉะนั้นเสี่ยงถูกปฏิเสธเคลม อ่านเพิ่มเรื่องอาคารกึ่งพาณิชย์ได้ที่ซื้ออาคารพาณิชย์
• ที่ตั้งและความเสี่ยงโดยรอบ — ติดโรงงาน ปั๊มน้ำมัน โกดังเก็บสารเคมี หรืออยู่ในพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก มีผลต่อเบี้ยและต่อการรับประกันภัยเสริม
• ความคุ้มครองเสริมที่เลือก — โจรกรรม ค่าเช่าที่พักชั่วคราว ความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และการขยายวงเงินภัยธรรมชาติ ทุกตัวบวกเบี้ยเพิ่มแยกจากอัตราพื้นฐาน
• อายุกรมธรรม์ — แบบ 3 ปีจ่ายก้อนเดียวถูกกว่าจ่ายรายปีสามครั้งประมาณ 5-15% และตรงกับรอบที่ธนาคารกำหนดพอดี

ข้อควรระวังเรื่องราคาที่พบบ่อยคือการเทียบเบี้ยข้ามระดับความคุ้มครอง กรมธรรม์ที่เบี้ยถูกกว่า 30% มักตัดทรัพย์สินภายใน ตัดค่าเช่าที่พักชั่วคราว หรือกำหนดค่าเสียหายส่วนแรกที่ผู้เอาประกันต้องรับเองสูงกว่า เวลาเทียบต้องเทียบทีละหัวข้อในตารางความคุ้มครอง ไม่ใช่เทียบตัวเลขเบี้ยอย่างเดียว

ทุนประกันควรตั้งเท่าไร อย่าใช้ราคาซื้อขาย

ทุนประกันอัคคีภัยควรตั้งเท่ากับต้นทุนสร้างสิ่งปลูกสร้างขึ้นมาใหม่ ไม่ใช่ราคาที่ซื้อมาและไม่ใช่ราคาตลาด เพราะประกันอัคคีภัยไม่คุ้มครองที่ดิน และที่ดินคือส่วนที่ไฟไหม้ไม่ได้ นี่คือจุดที่คนจ่ายเบี้ยเกินความจำเป็นมากที่สุด

ยกตัวอย่างจากประกาศจริงในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 ซึ่งมีรายการอสังหาริมทรัพย์ที่เผยแพร่อยู่ 869 รายการ บ้านเดี่ยวในพอร์ตมีราคากลางที่ 31 ล้านบาท ถ้าเจ้าของเอาตัวเลขนี้ไปตั้งเป็นทุนประกันจะจ่ายเบี้ยราว 22,000-37,000 บาทต่อปี ทั้งที่มูลค่าตัวบ้านจริงคิดเป็นเพียงส่วนหนึ่งของราคานั้น

วิธีประมาณค่าก่อสร้างสำหรับบ้านที่ใช้ได้จริงคือคูณพื้นที่ใช้สอยด้วยค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรตามระดับวัสดุ ปี 2569 บ้านสองชั้นระดับมาตรฐานอยู่ราว 15,000-20,000 บาทต่อตารางเมตร ระดับพรีเมียมที่ใช้วัสดุนำเข้าและงานระบบครบอยู่ราว 22,000-35,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นบ้านพื้นที่ใช้สอย 350 ตารางเมตรระดับพรีเมียม ทุนประกันที่สมเหตุสมผลจะอยู่ราว 8-12 ล้านบาท ไม่ใช่ 31 ล้านบาท

ในทางกลับกัน การตั้งทุนประกันต่ำเกินไปก็มีบทลงโทษของมันเองที่เรียกว่าเงื่อนไขการประกันภัยต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง กล่าวคือถ้าทุนประกันต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์สินจริงในวันเกิดเหตุ ผู้เอาประกันจะถูกถือเป็นผู้รับประกันภัยตนเองในส่วนต่าง และได้รับชดใช้ตามสัดส่วน ตัวอย่างเช่นบ้านมูลค่าจริง 10 ล้านบาทแต่ทำประกันไว้ 5 ล้านบาท เมื่อเกิดความเสียหาย 2 ล้านบาท จะได้รับชดใช้เพียงราว 1 ล้านบาท ไม่ใช่ 2 ล้านบาททั้งที่ยังไม่เกินทุนประกัน

ข้อแนะนำที่ใช้ได้กับทุกกรณีคือทบทวนทุนประกันทุกครั้งที่ต่ออายุ โดยเฉพาะหลังรีโนเวทหรือต่อเติมครั้งใหญ่ เพราะต้นทุนสร้างใหม่ขยับขึ้นตามค่าวัสดุและค่าแรง ถ้าเพิ่งปรับปรุงบ้านให้ดูรายละเอียดงบประมาณที่รีโนเวทและต่อเติมบ้าน แล้วบวกมูลค่าส่วนที่เพิ่มเข้าไปในทุนประกันรอบถัดไป

ประกันอัคคีภัยคอนโด ใครทำอะไร นิติบุคคลทำให้แล้วใช่ไหม

นิติบุคคลอาคารชุดทำประกันภัยให้เฉพาะตัวอาคารและทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนทรัพย์สินภายในห้องชุดและการตกแต่งของเจ้าของ ไม่ได้อยู่ในกรมธรรม์นั้น เจ้าของห้องต้องทำเอง ความเข้าใจผิดข้อนี้ทำให้เจ้าของห้องจำนวนมากในเหตุแผ่นดินไหวปี 2568 พบว่าตัวเองไม่มีกรมธรรม์ในชื่อของตัวเองเลย

โครงสร้างความคุ้มครองของคอนโดหนึ่งอาคารจึงมีอย่างน้อยสองชั้นที่คนละคนเป็นผู้เอาประกัน

เส้นแบ่งที่ใช้ตัดสินว่าใครเคลมส่วนไหน คือเส้นแบ่งระหว่างทรัพย์ส่วนบุคคลกับทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ผนังกั้นระหว่างห้องกับทางเดินและโครงสร้างอาคารเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนสิ่งที่เจ้าของนำเข้ามาติดตั้งเพิ่มภายในห้องเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ในทางปฏิบัติเวลาผนังร้าวหลังแผ่นดินไหว การซ่อมโครงสร้างเป็นเรื่องของนิติบุคคล แต่ค่าฉาบทาสีใหม่ บิลท์อินที่บิดเบี้ยว และกระจกที่แตก มักตกอยู่ในความรับผิดชอบของเจ้าของห้อง สิ่งที่ควรทำคือขอดูสำเนากรมธรรม์ IAR ของนิติบุคคลว่าทุนประกันเท่าไรและมีภัยแผ่นดินไหวในวงเงินเท่าไร ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ขอดูได้ในฐานะผู้ออกค่าใช้จ่าย รายละเอียดเรื่องสิทธิและอำนาจของนิติบุคคลอยู่ในค่าส่วนกลางคอนโดและหมู่บ้าน

สำหรับเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่า มีอีกจุดที่ต้องระวังคือกรมธรรม์อัคคีภัยที่อยู่อาศัยตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าผู้เอาประกันอยู่อาศัยเอง ถ้าปล่อยเช่าต้องแจ้งบริษัทประกันให้ทราบและระบุในกรมธรรม์ เพราะการปกปิดข้อเท็จจริงสำคัญเป็นเหตุให้บริษัทบอกล้างสัญญาได้ ส่วนของผู้เช่านั้นทรัพย์สินส่วนตัวของเขาไม่ได้อยู่ในกรมธรรม์ของเจ้าของ ควรระบุให้ชัดในสัญญาเช่าว่าใครรับผิดชอบอะไร แนวทางเขียนสัญญาอยู่ที่ปล่อยเช่าคอนโดและบ้าน

บทเรียนแผ่นดินไหว 2568 วงเงิน 20,000 บาทกับสิ่งที่ต้องซื้อเพิ่ม

วงเงินภัยธรรมชาติ 20,000 บาทในกรมธรรม์มาตรฐานไม่พอสำหรับความเสียหายจากแผ่นดินไหวในอาคารสูงอย่างชัดเจน ทางแก้คือซื้อความคุ้มครองภัยแผ่นดินไหวแบบขยายวงเงิน ซึ่งเป็นความคุ้มครองเสริมที่ต้องระบุขอเป็นรายกรมธรรม์ หลังเหตุการณ์ 28 มีนาคม 2568 บริษัทประกันภัยหลายแห่งปรับเงื่อนไขและอัตราเบี้ยของภัยนี้ใหม่ ทำให้ต้องสอบถามเป็นรายกรณี

สิ่งที่เกิดขึ้นจริงในรอบนั้นและควรใช้เป็นบทเรียน

• มีการแจ้งเคลมเข้าระบบราว 70,000 เคส ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดและบ้านอยู่อาศัยรายย่อย ทำให้คิวสำรวจภัยยาวเป็นเดือน ผู้ที่ถ่ายรูปและแจ้งเคลมเร็วได้รับการดำเนินการก่อน
• ความเสียหายที่พบมากที่สุดคือรอยร้าวผนัง กระเบื้องหลุด ฝ้าเพดานถล่มบางส่วน และท่อน้ำภายในแตก ซึ่งงานซ่อมเฉพาะห้องหนึ่งห้องมักอยู่ระหว่างหลักหมื่นถึงหลายแสนบาท เกินวงเงิน 20,000 บาทเกือบทุกกรณี
• รอยร้าวที่พิสูจน์ไม่ได้ว่าเกิดจากแผ่นดินไหวหรือจากการทรุดตัวตามปกติของอาคาร เป็นสาเหตุข้อพิพาทหลัก จึงต้องมีหลักฐานสภาพก่อนเกิดเหตุ
• ผู้ที่ซื้อความคุ้มครองภัยแผ่นดินไหวขยายวงเงินไว้ก่อนหน้า ได้รับชดใช้ตามความเสียหายจริงจนถึงวงเงินที่ซื้อ ซึ่งต่างกันหลายสิบเท่า

สิ่งที่ควรทำตั้งแต่วันนี้โดยไม่ต้องรอเหตุการณ์ถัดไป

1. เปิดกรมธรรม์อ่านหมวดภัยธรรมชาติ ดูว่าวงเงินเขียนไว้ 20,000 บาทหรือมากกว่า และดูว่าใครเป็นผู้เอาประกันกับผู้รับประโยชน์
2. ถามบริษัทประกันเรื่องการขยายวงเงินภัยแผ่นดินไหว ระบุทุนประกันที่ต้องการ เช่น 300,000 หรือ 500,000 บาท แล้วขอใบเสนอเบี้ยเป็นลายลักษณ์อักษร
3. ถ่ายภาพสภาพห้องและบ้านไว้เป็นฐาน ทั้งผนัง ฝ้า พื้น และงานบิลท์อิน เก็บไฟล์ที่มีวันเวลากำกับ เพื่อใช้พิสูจน์ว่าความเสียหายเกิดหลังเหตุการณ์
4. เก็บใบเสร็จงานตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ เพราะเวลาเคลมทรัพย์สินภายในต้องแสดงมูลค่า
5. ขอดูกรมธรรม์ของนิติบุคคล ถ้าอยู่คอนโด เพื่อรู้ว่าส่วนกลางมีวงเงินภัยแผ่นดินไหวแค่ไหน

สำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อห้องชุดในอาคารสูง ควรถามเรื่องรายงานการตรวจสอบอาคารและประวัติการซ่อมโครงสร้างหลังเหตุการณ์ปี 2568 ประกอบการตัดสินใจด้วย เช็กลิสต์การตรวจสภาพก่อนรับโอนอยู่ที่ตรวจบ้านก่อนโอน

MRTA คืออะไร ควรทำไหม คุ้มตรงไหน

MRTA ย่อมาจาก Mortgage Reducing Term Assurance คือประกันชีวิตแบบคุ้มครองสินเชื่อ ที่ทุนประกันลดลงตามยอดหนี้คงเหลือ ถ้าผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวรสิ้นเชิงในระหว่างสัญญา บริษัทประกันจะจ่ายหนี้ที่เหลือให้ธนาคารแทน จุดประสงค์คือกันไม่ให้ทายาทรับมรดกเป็นหนี้บ้านหรือเสียบ้านไปจากการขายทอดตลาด

เงื่อนไขที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ

วิธีคิดว่าควรทำไหม ให้ตอบสามคำถามนี้ตามลำดับ หนึ่ง ถ้าผู้กู้หลักเสียชีวิตวันนี้ คนที่เหลือในบ้านผ่อนต่อไหวหรือไม่ ถ้าไหวสบายเพราะมีรายได้สองทางหรือมีสินทรัพย์สภาพคล่องพอ ความจำเป็นก็ลดลงมาก สอง มีประกันชีวิตอยู่แล้วทุนเท่าไร ถ้าทุนประกันชีวิตที่มีอยู่มากกว่ายอดหนี้บ้านอยู่แล้ว การซื้อ MRTA เพิ่มเป็นการซื้อความคุ้มครองซ้อน สาม เบี้ยที่เสนอมาเทียบกับประกันชีวิตแบบชั่วระยะเวลาที่ซื้อเองในตลาดแล้วคุ้มกว่าไหม เพราะประกันชีวิตแบบ term ที่ทุนคงที่มักให้ทุนต่อเบี้ยที่ดีกว่าและยืดหยุ่นกว่า เพียงแต่ไม่ได้ส่วนลดดอกเบี้ยจากธนาคาร

กรณีที่ MRTA คุ้มชัดเจนคือผู้กู้ที่เป็นเสาหลักรายได้เดียวของครอบครัว มีบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ และเพิ่งเริ่มผ่อนในปีต้นๆ ที่ยอดหนี้ยังสูง ส่วนกรณีที่มักไม่คุ้มคือผู้กู้ที่ผ่อนมาแล้วเกินครึ่งทาง มีประกันชีวิตกลุ่มจากที่ทำงานทุนสูง หรือกู้ร่วมกับคู่สมรสที่มีรายได้ใกล้เคียงกันทั้งสองฝ่าย รายละเอียดเรื่องภาระหนี้ของผู้กู้ร่วมอยู่ที่กู้ร่วมซื้อบ้าน

เคลมประกันอัคคีภัยยังไง ต้องเตรียมอะไรบ้าง

ขั้นตอนเคลมเริ่มจากแจ้งบริษัทประกันทันทีที่เกิดเหตุ เก็บสภาพความเสียหายไว้เป็นหลักฐานก่อนรื้อซ่อม แล้วรอเจ้าหน้าที่สำรวจภัยเข้าประเมิน การรีบซ่อมก่อนสำรวจเป็นเหตุที่ทำให้จำนวนเงินชดใช้ลดลงหรือถูกปฏิเสธได้

1. แจ้งเหตุทันที โทรสายด่วนบริษัทประกันภายใน 24 ชั่วโมง และแจ้งธนาคารผู้รับประโยชน์ด้วยถ้าบ้านยังติดจำนอง
2. บันทึกหลักฐาน ถ่ายภาพและวิดีโอความเสียหายจากหลายมุม รวมทั้งภาพรวมของห้องหรือบ้าน อย่าเพิ่งทิ้งซากทรัพย์สินที่เสียหาย
3. แจ้งความลงบันทึกประจำวัน ในกรณีไฟไหม้ ระเบิด ยานพาหนะชน หรือกรณีที่มีการสูญหายของทรัพย์สิน
4. รวบรวมเอกสาร สำเนากรมธรรม์ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ใบเสร็จหรือหลักฐานมูลค่าทรัพย์สินที่เสียหาย และใบเสนอราคาค่าซ่อมจากผู้รับเหมา
5. รอการสำรวจภัย บริษัทจะส่งเจ้าหน้าที่หรือบริษัทผู้ประเมินวินาศภัยเข้าตรวจ ควรอยู่ร่วมด้วยและขอสำเนารายงานการสำรวจ
6. ตรวจตัวเลขก่อนเซ็นรับ เอกสารตกลงค่าสินไหมมีผลผูกพัน ถ้าไม่เห็นด้วยกับจำนวนเงิน ยังไม่ต้องเซ็นและขอชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรได้

ถ้าเจรจากับบริษัทประกันไม่เป็นผล ช่องทางร้องเรียนคือสายด่วน คปภ. 1186 ซึ่งมีกระบวนการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทด้านประกันภัยโดยไม่มีค่าใช้จ่าย และมีอนุญาโตตุลาการเป็นทางเลือกก่อนถึงชั้นศาล จุดที่ควรระวังคืออายุความฟ้องร้องเรียกค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาประกันวินาศภัยมีกำหนด 2 ปีนับแต่วันวินาศภัย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 882 อย่าปล่อยให้การเจรจายืดเยื้อจนเลยกำหนด

คำถามที่พบบ่อย

ประกันอัคคีภัยบ้าน ราคาเท่าไหร่

สำหรับบ้านตึกที่อยู่อาศัย เบี้ยอยู่ราวล้านละ 700-1,200 บาทต่อปีถ้าคุ้มครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และล้านละ 1,200-1,800 บาทต่อปีถ้ารวมทรัพย์สินภายใน บ้านทุนประกัน 3 ล้านบาทจึงมีเบี้ยราว 2,100-5,400 บาทต่อปี แบบกรมธรรม์ 3 ปีจะประหยัดกว่าการต่อรายปีประมาณ 5-15% บ้านครึ่งตึกครึ่งไม้หรือบ้านไม้จะมีอัตราสูงกว่านี้มากและบางบริษัทไม่รับประกัน

ธนาคารบังคับให้ทำประกันอัคคีภัยกับบริษัทที่ธนาคารเลือกได้ไหม

ธนาคารกำหนดให้ต้องมีประกันอัคคีภัยและให้ธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์ได้ เพราะเป็นเงื่อนไขในสัญญาสินเชื่อ แต่บังคับให้ต้องซื้อจากบริษัทใดบริษัทหนึ่งไม่ได้ ผู้กู้มีสิทธิ์จัดหากรมธรรม์จากบริษัทอื่นที่มีความคุ้มครองไม่ต่ำกว่าที่กำหนดแล้วนำมายื่นให้ธนาคารสลักหลังผู้รับประโยชน์ การผูกการอนุมัติสินเชื่อไว้กับการซื้อประกันจากช่องทางของธนาคาร ขัดกับหลักเกณฑ์ Market Conduct ของธนาคารแห่งประเทศไทย ร้องเรียนได้ที่ 1213

อยู่คอนโด นิติบุคคลทำประกันให้แล้ว ยังต้องทำเองอีกไหม

ต้องทำ กรมธรรม์ของนิติบุคคลคุ้มครองโครงสร้างอาคารและทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ บันได ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ไม่ได้คุ้มครองงานตกแต่งภายใน บิลท์อิน เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าในห้องของเรา และถ้าห้องติดจำนอง ธนาคารจะกำหนดให้ทำกรมธรรม์ของห้องชุดในชื่อเจ้าของห้องอยู่แล้วโดยยกธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์

ประกันอัคคีภัยคุ้มครองแผ่นดินไหวไหม ได้เท่าไร

คุ้มครอง แต่รวมอยู่ในกลุ่มภัยธรรมชาติ 4 ภัยคือ ลมพายุ น้ำท่วม แผ่นดินไหว และลูกเห็บ ซึ่งมีวงเงินรวมกันไม่เกิน 20,000 บาทต่อปีกรมธรรม์ ไม่ใช่ 20,000 บาทต่อภัยหรือต่อครั้ง ถ้าต้องการวงเงินมากกว่านี้ต้องซื้อความคุ้มครองภัยแผ่นดินไหวแบบขยายวงเงินเพิ่ม ซึ่งเป็นความคุ้มครองเสริมที่ต้องระบุขอและจ่ายเบี้ยเพิ่มแยกต่างหาก

ทุนประกันควรตั้งเท่ากับราคาที่ซื้อบ้านมาไหม

ไม่ควร เพราะประกันอัคคีภัยไม่คุ้มครองที่ดิน ทุนประกันที่ถูกต้องคือต้นทุนสร้างสิ่งปลูกสร้างขึ้นใหม่ ประมาณจากพื้นที่ใช้สอยคูณค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร ซึ่งปี 2569 อยู่ราว 15,000-20,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับบ้านมาตรฐาน และ 22,000-35,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับระดับพรีเมียม การตั้งทุนสูงเกินทำให้จ่ายเบี้ยเกินโดยเคลมได้ไม่เกินความเสียหายจริงอยู่ดี ส่วนการตั้งต่ำเกินจะถูกชดใช้ตามสัดส่วนตามเงื่อนไขการประกันภัยต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง

MRTA บังคับทำไหม ถ้าไม่ทำจะกู้ไม่ผ่านหรือเปล่า

ไม่บังคับ และการไม่ทำ MRTA ไม่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารเสนอได้แต่บังคับไม่ได้ตามหลักเกณฑ์ Market Conduct ของ ธปท. สิ่งที่ธนาคารทำได้คือเสนอส่วนลดดอกเบี้ยราว 0.25-0.50% ต่อปีถ้าทำ MRTA ซึ่งเป็นแพ็กเกจราคา ไม่ใช่เงื่อนไขอนุมัติ ถ้าถูกแจ้งว่าไม่ทำแล้วกู้ไม่ผ่าน ให้ขอเป็นลายลักษณ์อักษรและร้องเรียนที่ 1213

เบี้ยประกันอัคคีภัยลดหย่อนภาษีได้ไหม

ไม่ได้ เบี้ยประกันอัคคีภัยเป็นประกันวินาศภัยของทรัพย์สิน ไม่อยู่ในรายการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ส่วนที่ลดหย่อนได้คือเบี้ย MRTA ซึ่งเป็นประกันชีวิต ใช้สิทธิ์ได้ตามจ่ายจริงรวมกับประกันชีวิตอื่นไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี โดยกรมธรรม์ต้องคุ้มครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป สำหรับสิทธิ์ลดหย่อนที่เกี่ยวกับบ้านโดยตรง ให้ดูดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นคนละหมวดกัน

รีไฟแนนซ์แล้วต้องทำประกันอัคคีภัยใหม่ไหม

ไม่จำเป็นต้องซื้อใหม่ถ้ากรมธรรม์เดิมยังไม่หมดอายุและความคุ้มครองผ่านเกณฑ์ของธนาคารใหม่ สิ่งที่ต้องทำคือแจ้งบริษัทประกันให้สลักหลังเปลี่ยนผู้รับประโยชน์จากธนาคารเดิมเป็นธนาคารใหม่ ซึ่งมักไม่มีค่าใช้จ่ายหรือมีเพียงเล็กน้อย ปัญหาที่พบบ่อยคือธนาคารใหม่เสนอขายกรมธรรม์ของตัวเองโดยไม่บอกว่าใช้ของเดิมได้ ทำให้ผู้กู้จ่ายซ้ำซ้อน

บ้านให้เช่าอยู่ ต้องแจ้งบริษัทประกันไหม

ต้องแจ้ง กรมธรรม์อัคคีภัยที่อยู่อาศัยตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าผู้เอาประกันอยู่อาศัยเอง การเปลี่ยนไปปล่อยเช่าถือเป็นการเปลี่ยนแปลงความเสี่ยงที่ต้องแจ้ง หากปกปิดแล้วเกิดเหตุ บริษัทอาจปฏิเสธความรับผิดหรือบอกล้างสัญญาได้ นอกจากนี้ทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าไม่ได้อยู่ในความคุ้มครองของเจ้าของ ควรระบุความรับผิดชอบให้ชัดในสัญญาเช่า

ถ้าไฟไหม้แล้วเงินประกันน้อยกว่าหนี้ที่เหลือ ต้องจ่ายส่วนต่างไหม

ต้องจ่าย เพราะประกันอัคคีภัยชดใช้ตามความเสียหายจริงไม่เกินทุนประกัน และธนาคารในฐานะผู้รับประโยชน์จะได้รับเงินก่อนตามยอดหนี้คงเหลือ ส่วนที่ขาดยังเป็นหนี้ของผู้กู้ตามสัญญาสินเชื่อ นี่คือเหตุผลที่การตั้งทุนประกันให้พอดีกับต้นทุนสร้างใหม่มีความสำคัญ และเป็นเหตุผลที่บางคนเลือกทำ MRTA ควบคู่ไปด้วยเพื่อปิดความเสี่ยงคนละด้าน

บทความนี้อ้างอิงกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัยตามแบบมาตรฐานของสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) หลักเกณฑ์การให้บริการแก่ลูกค้าอย่างเป็นธรรม (Market Conduct) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ประมวลรัษฎากรในส่วนค่าลดหย่อนเบี้ยประกันชีวิต และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อมูลราคาและขนาดทรัพย์คำนวณจากประกาศในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 (869 รายการที่เผยแพร่) อัตราเบี้ยประกันเป็นช่วงที่พบในตลาดและต่างกันตามบริษัทและลักษณะทรัพย์สิน กรุณาขอใบเสนอราคาและอ่านตารางความคุ้มครองของกรมธรรม์แต่ละฉบับก่อนตัดสินใจ