ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ไหม 2569 เงื่อนไขและขั้นตอน

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ แต่ขอบเขตต่างกันตามประเภททรัพย์ คอนโด (ห้องชุด) เป็นทรัพย์เดียวที่ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ได้ในนามตัวเอง ภายใต้โควตา 49% ของอาคาร ส่วนบ้านและที่ดินมีข้อจำกัดตามกฎหมาย ต้องใช้ทางเลือกอื่นในการถือครอง

หลายคนที่สนใจให้ครอบครัวหรือคู่ค้าต่างชาติซื้อทรัพย์ในไทยมักสับสนว่าอะไรทำได้ อะไรผิดกฎหมาย โดยเฉพาะเรื่องการตั้งบริษัทถือที่ดินซึ่งมีความเสี่ยงหากทำไม่ถูกต้อง บทความนี้สรุปให้ครบว่าต่างชาติซื้ออะไรได้แค่ไหน โควตา 49% ทำงานอย่างไร ทางเลือกถือครองมีอะไรบ้าง และต้องเตรียมเอกสารการโอนเงินอย่างไร

เรียบเรียงโดย ทีม SW19 จากพระราชบัญญัติอาคารชุดและประมวลกฎหมายที่ดิน หากต้องการดูค่าใช้จ่ายวันโอน อ่านควบคู่กับ ค่าโอนบ้าน 2569 และมาตรการรัฐที่ มาตรการรัฐ/LTV ซื้อบ้าน 2569

ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้แค่ไหน (คอนโด/บ้าน/ที่ดิน)

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้เต็มที่เฉพาะ "ห้องชุด" (คอนโด) ภายใต้โควตา 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร ส่วน "ที่ดิน" โดยหลักถือครองในนามต่างชาติไม่ได้ และ "บ้าน" นั้นต่างชาติเป็นเจ้าของตัวสิ่งปลูกสร้างได้ แต่ไม่สามารถถือที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ได้

ความแตกต่างนี้เป็นหัวใจที่ทำให้คอนโดเป็นทรัพย์ยอดนิยมอันดับหนึ่งของผู้ซื้อต่างชาติในไทย เพราะเป็นรูปแบบเดียวที่ได้กรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองอย่างสมบูรณ์และปลอดภัยที่สุด

ประเภททรัพย์	ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเอง	หมายเหตุ
คอนโด (ห้องชุด)	ได้ (freehold)	ในโควตา 49% ของอาคาร
บ้าน (สิ่งปลูกสร้าง)	ได้เฉพาะตัวบ้าน	แต่ถือที่ดินไม่ได้
ที่ดิน	ไม่ได้ (โดยหลัก)	ยกเว้นลงทุน ≥40 ล้าน หรือ BOI

โควตาต่างชาติในคอนโด 49% คืออะไร

โควตา 49% คือกฎตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (มาตรา 19 ทวิ) ที่กำหนดว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุดหนึ่ง ๆ รวมกันต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทยหรือนิติบุคคลไทย

หมายความว่าแม้คุณมีเงินพร้อมซื้อ ก็ต้องเช็กก่อนว่าห้องนั้นยังอยู่ในโควตาต่างชาติที่ว่างอยู่หรือไม่ เพราะหากโควตา 49% ของอาคารเต็มแล้ว ต่างชาติจะซื้อในนามตัวเองไม่ได้จนกว่าจะมีต่างชาติรายอื่นขายออก

ประเด็น	รายละเอียด
เพดานโควตา	ต่างชาติรวมไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร
ส่วนที่เหลือ 51%	ต้องเป็นกรรมสิทธิ์คนไทย/นิติบุคคลไทย
เอกสารยืนยัน	หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุด
ถ้าโควตาเต็ม	ซื้อในนามต่างชาติไม่ได้ ต้องรอหรือใช้ทางเลือกอื่น

ก่อนวางเงินจอง ควรขอให้นิติบุคคลอาคารชุดหรือโครงการออก "หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ" เพื่อยืนยันว่าซื้อแล้วยังไม่เกิน 49% เอกสารนี้ต้องใช้ยื่นต่อกรมที่ดินในวันโอนด้วย

ทางเลือกถือครอง (เช่าระยะยาว/บริษัท/คู่สมรสไทย)

สำหรับบ้านและที่ดินที่ต่างชาติถือในชื่อตัวเองไม่ได้ มีทางเลือกถือครองที่ถูกกฎหมาย 3 แบบหลัก คือ การเช่าระยะยาว การถือผ่านนิติบุคคลไทย และการซื้อในชื่อคู่สมรสไทย แต่ละแบบมีข้อดีและข้อควรระวังต่างกัน

ทางที่ปลอดภัยและนิยมที่สุดคือการเช่าระยะยาว (leasehold) 30 ปี ที่จดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดิน ส่วนการตั้งบริษัทเพื่อถือที่ดินมีความเสี่ยงหากใช้คนไทยเป็นตัวแทนอำพราง (nominee) ซึ่งผิดกฎหมาย

ทางเลือก	ลักษณะ	ข้อควรระวัง
เช่าระยะยาว 30 ปี	จดทะเบียนการเช่า ต่ออายุได้	ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ต้องระบุสิทธิต่อสัญญาให้ชัด
นิติบุคคลไทย	บริษัทถือที่ดิน ต่างชาติถือหุ้น ≤49%	ห้ามใช้ตัวแทนอำพราง (nominee) ผิดกฎหมาย
คู่สมรสไทย	ที่ดินในชื่อคู่สมรสสัญชาติไทย	ต้องทำหนังสือยืนยันเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย
ลงทุน ≥40 ล้าน (ม.96 ทวิ)	ถือที่ดินอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่	ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีมหาดไทย

กรณีซื้อในชื่อคู่สมรสไทย กรมที่ดินจะให้ทั้งสองฝ่ายลงนามยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสสัญชาติไทย เพื่อไม่ให้ต่างชาติมีส่วนในกรรมสิทธิ์ที่ดิน หากวางแผนแบบนี้ควรปรึกษาทนายด้านอสังหาฯ ก่อนเสมอ

เอกสารและการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET)

เงื่อนไขสำคัญที่สุดของการซื้อคอนโดในนามต่างชาติคือ เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ แล้วแลกเป็นเงินบาทในไทย โดยธนาคารจะออกหลักฐาน "แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ" (Foreign Exchange Transaction Form – FET) ให้ใช้ยื่นต่อกรมที่ดิน

หลักฐาน FET ต้องแสดงว่ามีเงินตราต่างประเทศโอนเข้ามาไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด ชื่อผู้โอนเงินต้องตรงกับชื่อผู้ซื้อ และระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด ธนาคารจะออก FET ให้เมื่อยอดโอนเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปต่อครั้ง หากต่ำกว่านั้นใช้หนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคารแทน

เอกสารยื่นกรมที่ดิน (คอนโด)	รายละเอียด
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)	ของห้องที่ซื้อ
หนังสือรับรองอัตราส่วนต่างชาติ	จากนิติบุคคลอาคารชุด (ยืนยันไม่เกิน 49%)
หลักฐาน FET / หนังสือรับรองโอนเงิน	จากธนาคาร ยอด ≥ ราคาห้อง
หนังสือเดินทาง (passport)	ของผู้ซื้อต่างชาติ
ใบปลอดหนี้	จากนิติบุคคลอาคารชุด

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือโอนเงินเข้ามาโดยไม่ระบุวัตถุประสงค์ หรือชื่อผู้โอนไม่ตรงกับผู้ซื้อ ทำให้ธนาคารออก FET ไม่ได้และโอนกรรมสิทธิ์ไม่สำเร็จ จึงควรแจ้งธนาคารตั้งแต่ตอนโอนเงินเข้าว่าเป็นการโอนเพื่อซื้อห้องชุด

ภาษีและค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

ค่าธรรมเนียมและภาษีในวันโอนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติคิดในอัตราเดียวกับคนไทย ทั้งค่าธรรมเนียมโอน 2% ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้) อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะฝั่งผู้ขาย และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ไม่มีภาษีพิเศษเพิ่มสำหรับต่างชาติ

ข้อแตกต่างสำคัญคือผู้ซื้อต่างชาติ "ไม่ได้สิทธิ" มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% เพราะมาตรการนั้นสงวนให้บุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น จึงต้องเตรียมค่าโอนในอัตราปกติ

รายการ	ต่างชาติ	คนไทย
ค่าธรรมเนียมโอน	2% (อัตราปกติ)	0.01% หากเข้าเงื่อนไข ≤7 ล้าน
ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้)	1% (อัตราปกติ)	0.01% หากเข้าเงื่อนไข
ภาษี/อากรฝั่งขาย	เท่ากัน	เท่ากัน

รายละเอียดการคำนวณค่าโอนทั้งหมดดูได้ที่ ค่าโอนบ้าน 2569 หากคุณหรือลูกค้าต่างชาติกำลังมองหาคอนโดที่ยังมีโควตาต่างชาติว่างและพร้อมโอน ดูคอนโดทั้งหมดของ SW19 หรือ ติดต่อทีม SW19 ให้เราช่วยเช็กโควตา 49% เตรียมเอกสาร FET และดูแลวันโอนให้ครบทุกขั้นตอน

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้กี่ห้อง?

ซื้อได้ไม่จำกัดจำนวนห้อง ตราบใดที่กรรมสิทธิ์ต่างชาติรวมในแต่ละอาคารไม่เกินโควตา 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร แต่ละอาคารคิดโควตาแยกกัน ก่อนซื้อทุกครั้งควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด

ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ไหม?

ต่างชาติเป็นเจ้าของตัวบ้าน (สิ่งปลูกสร้าง) ได้ แต่ถือที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้โดยหลัก ทางเลือกที่นิยมคือเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปีแบบจดทะเบียน หรือให้คู่สมรสสัญชาติไทยถือที่ดิน ส่วนการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ (≥40 ล้านบาท ถือได้ไม่เกิน 1 ไร่) ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีมหาดไทย

FET คืออะไร จำเป็นแค่ไหน?

FET (แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ) คือหลักฐานจากธนาคารว่ามีการโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อห้องชุด เป็นเอกสารบังคับที่ต้องยื่นต่อกรมที่ดินในวันโอนคอนโดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ยอดต้องไม่น้อยกว่าราคาห้อง และชื่อผู้โอนต้องตรงกับผู้ซื้อ

ตั้งบริษัทไทยเพื่อซื้อที่ดินได้ไหม?

ทำได้ในทางเทคนิค โดยต่างชาติถือหุ้นในบริษัทไม่เกิน 49% แต่หากใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นอำพราง (nominee) แทนต่างชาติ ถือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายและมีโทษทั้งปรับและจำคุก จึงควรปรึกษาทนายด้านอสังหาฯ และทำให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์จริงของบริษัท

ต่างชาติได้สิทธิลดค่าโอน 0.01% ไหม?

ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สงวนไว้สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น ผู้ซื้อต่างชาติจึงเสียค่าธรรมเนียมโอนในอัตราปกติ 2% และค่าจดจำนอง 1%