สัญญาจะซื้อจะขาย 2569 คืออะไร ต้องมีอะไรบ้าง เงินมัดจำริบได้ไหม

สัญญาจะซื้อจะขาย คือข้อตกลงเป็นหนังสือที่ผูกมัดผู้จะซื้อและผู้จะขายว่าจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันจริงในวันและเงื่อนไขที่ตกลงไว้ — ต่างจากสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตรงที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน มันคือเอกสารที่ใช้กันจริงในช่วงระหว่างวางเงินจองกับวันโอนที่กรมที่ดิน โดยเฉพาะช่วงที่ผู้ซื้อยังรอสินเชื่ออนุมัติ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ มิฉะนั้นฟ้องบังคับคดีไม่ได้

บทความนี้อธิบายครบตั้งแต่สัญญาจะซื้อจะขายต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร ต้องมีองค์ประกอบอะไรบ้าง เงินมัดจำกับเงินประกันต่างกันตรงไหน ถ้าฝ่ายใดผิดสัญญาผลเป็นอย่างไร ริบมัดจำได้ไหม ไปจนถึงข้อควรระวังที่คนโดนหลอกบ่อยก่อนเซ็น

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร

สัญญาจะซื้อจะขายเป็น "สัญญาเตรียมการก่อนโอน" ที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ขาย ส่วนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดคือกรรมสิทธิ์โอนไปให้ผู้ซื้อแล้ว ณ วันจดทะเบียนที่กรมที่ดิน พูดง่ายๆ คือสัญญาจะซื้อจะขายใช้ผูกมัดกันไว้ก่อน แล้วค่อยไปทำสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) จริงในวันโอน ตารางนี้เทียบให้เห็นชัด

ประเด็น	สัญญาจะซื้อจะขาย	สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
สถานะกรรมสิทธิ์	ยังไม่โอน ผู้ขายยังเป็นเจ้าของ	โอนแล้ว ผู้ซื้อเป็นเจ้าของเต็มตัว
ใช้ตอนไหน	ช่วงก่อนวันโอน / ยังรอสินเชื่อ	วันไปจดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน
ทำที่ไหน	ที่ไหนก็ได้ (เอกสารระหว่างคู่สัญญา)	ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน
ถ้าอีกฝ่ายเบี้ยว	ฟ้องบังคับให้โอน หรือเรียกค่าเสียหาย	ฟ้องในฐานะเจ้าของทรัพย์

ในทางปฏิบัติ การซื้อบ้านหรือคอนโดมือสองเกือบทุกดีลจะเริ่มจากสัญญาจะซื้อจะขายเสมอ เพราะผู้ซื้อต้องใช้เวลายื่นกู้ธนาคาร 2–4 สัปดาห์ก่อนถึงวันโอน สัญญานี้จึงเป็นตัวล็อกราคาและล็อกทรัพย์ไว้ไม่ให้ผู้ขายไปขายให้คนอื่นระหว่างรอ ถ้าอยากเห็นภาพรวมทุกขั้นตอนตั้งแต่จองถึงโอน อ่านได้ที่ ขั้นตอนซื้อ-ขายบ้าน จองถึงโอน

องค์ประกอบสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาที่รัดกุมต้องระบุอย่างน้อย 8 เรื่องนี้ให้ครบ: คู่สัญญา ทรัพย์ ราคาและงวดเงิน วันโอน ใครจ่ายค่าโอน เงื่อนไขมัดจำ ภาระผูกพัน และลายมือชื่อพร้อมพยาน ขาดข้อใดข้อหนึ่งไปมักกลายเป็นช่องให้เถียงกันทีหลัง โดยเฉพาะเรื่องเงินมัดจำและวันโอน ตรวจตามเช็กลิสต์นี้ก่อนเซ็นทุกครั้ง

องค์ประกอบ	ต้องระบุอะไร
คู่สัญญา	ชื่อ-สกุล เลขบัตรประชาชน ที่อยู่ ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย ตรงกับชื่อในโฉนด
รายละเอียดทรัพย์	เลขโฉนด/เลขที่ห้องชุด เนื้อที่ ที่ตั้ง ชื่อโครงการ ให้ตรงกับเอกสารสิทธิ
ราคาและงวดเงิน	ราคารวม เงินมัดจำ งวดระหว่างทาง และยอดคงเหลือที่ชำระวันโอน
วันและที่โอน	วันสุดท้ายที่ต้องไปโอนที่สำนักงานที่ดิน
ใครจ่ายค่าใช้จ่าย	ค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ภาษี แบ่งกันอย่างไร (ดู ค่าโอน-ค่าจดจำนอง)
เงื่อนไขมัดจำ	ระบุชัดว่าเป็น "เงินมัดจำ" ริบได้/คืนได้กรณีไหน โดยเฉพาะกรณีกู้ไม่ผ่าน
ภาระผูกพัน	ถ้าทรัพย์ติดจำนอง/ขายฝาก ใครไถ่ถอนและเมื่อไร
ลายมือชื่อ + พยาน	เซ็นครบทั้งสองฝ่าย พยาน 1–2 คน (หลักฐานตามมาตรา 456)

สำหรับคอนโดจากโครงการใหม่ กฎหมายบังคับให้ผู้ประกอบการใช้แบบสัญญามาตรฐาน "อ.ช." ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ซึ่งคุ้มครองผู้บริโภคไว้แล้ว ถ้าเจอสัญญาที่ตัดข้อคุ้มครองออกหรือแก้ไขจนเสียเปรียบผู้ซื้อ ให้ตั้งข้อสังเกตและขอดูแบบมาตรฐานเทียบ

เงินมัดจำกับเงินประกันต่างกันอย่างไร

เงินมัดจำคือเงินที่จ่ายเพื่อยืนยันว่าทำสัญญาแล้ว ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญาผู้ขายมีสิทธิ "ริบ" ได้ ส่วนเงินประกันเป็นเงินค้ำการปฏิบัติตามสัญญาที่ต้อง "คืน" เมื่อจบสัญญาโดยไม่มีความเสียหาย ความต่างนี้สำคัญมากเวลาเกิดข้อพิพาท เพราะกฎหมายตีความคนละแบบ ยึดตามคำที่เขียนในสัญญาเป็นหลัก ไม่ใช่ที่เรียกกันปากเปล่า

	เงินมัดจำ	เงินประกัน
วัตถุประสงค์	ยืนยันการทำสัญญา	ค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญา
ผู้ซื้อผิดสัญญา	ผู้ขายริบได้ทั้งหมด	หักเท่าความเสียหายจริง
ผู้ขายผิดสัญญา	คืนมัดจำ (บางสัญญาระบุคืน 2 เท่า)	คืนเต็มจำนวน
จบสัญญาปกติ	หักเป็นส่วนหนึ่งของราคา	คืนเต็มจำนวน

ตัวอย่างจริงที่เจอบ่อย: ผู้ซื้อวางมัดจำคอนโด 100,000 บาท แล้วเปลี่ยนใจไม่ซื้อทั้งที่เงื่อนไขครบ ผู้ขายมีสิทธิริบมัดจำ 100,000 บาทนั้นไว้ได้ตามข้อตกลง ในทางกลับกันถ้าผู้ขายไปขายห้องให้คนอื่นก่อน ผู้ซื้อเรียกมัดจำคืนได้ และถ้าสัญญาเขียนเป็นเบี้ยปรับไว้ก็อาจเรียกได้ถึง 2 เท่า

จุดที่พลาดกันมากที่สุดคือกรณีกู้ไม่ผ่าน หลายคนเข้าใจว่า "จ่ายมัดจำแล้วถ้ากู้ไม่ผ่านต้องได้คืนเสมอ" ซึ่งไม่จริง มันขึ้นกับข้อความในสัญญาล้วนๆ ถ้าไม่เขียนไว้ว่า "กรณีธนาคารปฏิเสธสินเชื่อโดยไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อ ให้คืนมัดจำเต็มจำนวน" ผู้ขายอาจตีความว่าผู้ซื้อผิดสัญญาและริบมัดจำได้ ก่อนเซ็นจึงต้องยืนยันให้เขียนเงื่อนไขข้อนี้ให้ชัด และถ้ากังวลเรื่องกู้ อ่านวิธีเตรียมตัวได้ที่ กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน แก้ยังไง

ถ้าผิดสัญญาจะเกิดอะไรขึ้น ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย

ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายริบมัดจำ + บอกเลิกสัญญา + เรียกค่าเสียหายเพิ่มได้ ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อเรียกเงินคืนทั้งหมด + ค่าเสียหาย หรือฟ้องบังคับให้โอนก็ได้ ทั้งหมดอาศัยตัวสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหลักฐานตามมาตรา 456 ดังนั้นสัญญายิ่งเขียนละเอียดยิ่งได้เปรียบเวลาเกิดเรื่อง

ฝ่ายที่ผิดสัญญา	ตัวอย่างการผิด	ผลทางกฎหมายของอีกฝ่าย
ผู้จะซื้อ	เปลี่ยนใจไม่ซื้อ / ไม่ชำระตามงวด / ไม่ยอมไปโอน	ริบมัดจำ · บอกเลิกสัญญา · ฟ้องเรียกค่าเสียหายส่วนเกิน
ผู้จะขาย	ไม่ไปโอน / ขายซ้ำให้คนอื่น / ทรัพย์ติดภาระที่ไม่แจ้ง	เรียกเงินคืนทั้งหมด+ดอกเบี้ย · เรียกค่าเสียหาย · ฟ้องบังคับให้โอน

สำหรับคอนโดที่ใช้แบบสัญญา อ.ช. มีเกณฑ์ชัดเจน เช่น ถ้าผู้จะซื้อผ่อนดาวน์แล้วผิดนัด 3 งวดติดต่อกัน ผู้จะขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และในทางกลับกันถ้าผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกและได้เงินที่ชำระไปแล้วคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามที่ตกลง จุดสำคัญคือการเรียกค่าเสียหาย "ส่วนเกิน" จากมัดจำต้องพิสูจน์ความเสียหายจริง เช่น ค่าดำเนินการสินเชื่อ ค่าเสียโอกาส ไม่ใช่เรียกเท่าไรก็ได้

ข้อควรระวังก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย

ก่อนเซ็นและก่อนวางเงินก้อนใหญ่ ต้องตรวจ 3 อย่างที่สำนักงานที่ดินเสมอ: ชื่อในโฉนดตรงกับผู้ขายไหม ทรัพย์ติดจำนองหรือขายฝากหรือเปล่า และมีภาระผูกพันอื่นไหม เพราะกลโกงที่คนโดนบ่อยที่สุดคือถูกหลอกให้วางมัดจำทรัพย์ที่ผู้ขายไม่มีสิทธิขายจริง หรือทรัพย์ที่ติดภาระจนโอนไม่ได้ นี่คือจุดเสี่ยงที่เจอบ่อยและวิธีป้องกัน

ความเสี่ยง	วิธีป้องกัน
ที่ดิน/บ้านติดจำนองธนาคาร	ทำได้ แต่ต้องระบุวิธีปลดจำนองในสัญญา และไถ่ถอนพร้อมโอนวันเดียวกันที่กรมที่ดิน
ทรัพย์อยู่ระหว่างขายฝาก	เจ้าของเดิมไถ่คืนได้ ทำให้เราไม่ได้กรรมสิทธิ์จริง — ตรวจสารบัญจดทะเบียนก่อน
ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของตัวจริง	ขอสำเนาโฉนด+บัตรประชาชน เทียบชื่อที่สำนักงานที่ดิน เช็กหนังสือมอบอำนาจให้ถูกต้อง
ผังเมืองจำกัดการใช้ที่ดิน	ถ้าซื้อเพื่อสร้างเอง ตรวจข้อกำหนดผังเมืองกับหน่วยงานท้องถิ่นก่อน
สัญญาเขียนหลวมเกินไป	ทำเป็นหนังสือครบทุกองค์ประกอบ ลงลายมือชื่อชัดเจน เก็บสลิปโอนทุกครั้งแนบสัญญา

อย่าโอนเงินก้อนใหญ่ให้ผู้ขายไป "ปิดจำนองล่วงหน้า" โดยไม่มีเงื่อนไขคุ้มครองในสัญญา และอย่าตกลงกันปากเปล่าหรือเขียนสัญญาแบบง่ายๆ ตามร้านถ่ายเอกสารโดยไม่ระบุเงื่อนไขสำคัญ เพราะจะเข้าปัญหาตามมาตรา 456 คือขาดหลักฐานเป็นหนังสือ ทำให้ฟ้องบังคับคดีได้ยาก ดีลใหญ่ระดับหลักล้านการให้ทนายหรือนิติกรตรวจสัญญาสักครั้งคุ้มค่ากว่าเสี่ยงเสียทั้งก้อน หลังเซ็นแล้วขั้นตอนต่อไปคือการโอนกรรมสิทธิ์ อ่านได้ที่ ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาจะซื้อจะขายต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินไหม

ไม่ต้อง สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารระหว่างคู่สัญญา ทำที่ไหนก็มีผลผูกพันตราบใดที่เป็นหนังสือและลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ส่วนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จริงค่อยไปทำที่สำนักงานที่ดินในวันโอน

กู้ไม่ผ่าน จะได้เงินมัดจำคืนไหม

ขึ้นกับข้อความในสัญญา ถ้าสัญญาระบุว่า "กรณีธนาคารปฏิเสธสินเชื่อโดยไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อ ให้คืนมัดจำ" ก็ได้คืน แต่ถ้าไม่ได้เขียนไว้ ผู้ขายอาจถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญาและริบมัดจำได้ จึงต้องยืนยันให้เขียนเงื่อนไขนี้ก่อนเซ็น

เขียนสัญญากันเองโดยไม่มีพยานได้ไหม

ได้ กฎหมายไม่ได้บังคับให้มีพยานในทุกกรณี สิ่งที่มาตรา 456 บังคับคือต้องเป็นหนังสือและมีลายมือชื่อของฝ่ายที่จะถูกฟ้อง แต่การมีพยาน 1–2 คนช่วยให้หลักฐานหนักแน่นขึ้นเวลาเกิดข้อพิพาท

ผู้ขายเบี้ยวไม่ยอมโอน ทำอะไรได้บ้าง

ถ้ายังต้องการทรัพย์นั้น ใช้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นหลักฐานฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้ขายไปโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาได้ หรือถ้าไม่ต้องการแล้ว เรียกเงินที่จ่ายไปคืนทั้งหมดพร้อมค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้

เงินจอง เงินมัดจำ เงินดาวน์ ต่างกันไหม

ต่างกัน เงินจองคือเงินก้อนแรกเล็กๆ เพื่อกันสิทธิ เงินมัดจำคือเงินยืนยันการทำสัญญาที่ริบได้ถ้าผิดสัญญา ส่วนเงินดาวน์คือส่วนของราคาที่ทยอยผ่อนก่อนโอน ในทางปฏิบัติหลายดีลรวมเงินจองเป็นส่วนหนึ่งของมัดจำ ต้องดูที่สัญญาระบุ