ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน 2569 เอกสารและค่าใช้จ่าย

การโอนกรรมสิทธิ์คือขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำให้ชื่อผู้ซื้อขึ้นเป็นเจ้าของในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น จะตกลงกันเองหรือเซ็นสัญญาที่ไหนก็ยังไม่ถือว่ากรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือ

วันโอนเป็นวันที่มีเงินก้อนใหญ่และเอกสารสำคัญเปลี่ยนมือพร้อมกัน หากเตรียมเอกสารไม่ครบหรือเข้าใจลำดับขั้นตอนผิด อาจต้องเลื่อนนัดและเสียเวลาทั้งสองฝ่าย บทความนี้สรุปให้ครบตั้งแต่เอกสารที่ต้องเตรียม ขั้นตอนในวันโอนทีละสเต็ป ค่าใช้จ่าย ไปจนถึงข้อผิดพลาดที่ทำให้โอนไม่ผ่าน

เรียบเรียงโดย ทีม SW19 ผู้ดูแลการซื้อขายและวันโอนให้ลูกค้ามาแล้วหลายร้อยดีล หากอยากเห็นภาพรวมกระบวนการซื้อขายตั้งแต่ต้น อ่าน ขั้นตอนซื้อ-ขายบ้าน จองถึงโอน และรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่ ค่าโอนบ้าน 2569 ประกอบ

โอนกรรมสิทธิ์คืออะไร ทำที่ไหน

การโอนกรรมสิทธิ์คือการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเจ้าของทรัพย์ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ทำที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตรับผิดชอบ เช่น บ้านอยู่เขตบางนา ต้องไปสำนักงานที่ดินที่ดูแลเขตบางนา ไม่ใช่ที่ไหนก็ได้

สำหรับที่ดินและบ้านให้ไปสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ส่วนคอนโด (ห้องชุด) ก็ไปสำนักงานที่ดินที่อาคารชุดจดทะเบียนไว้เช่นกัน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปด้วยตนเองหรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนพร้อมหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง

ประเภททรัพย์	เอกสารสิทธิ	สถานที่โอน
บ้าน/ที่ดิน	โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)	สำนักงานที่ดินตามเขตที่ตั้ง
คอนโด	หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)	สำนักงานที่ดินที่อาคารชุดจดทะเบียน
ทาวน์เฮาส์	โฉนดที่ดิน	สำนักงานที่ดินตามเขตที่ตั้ง

เอกสารที่ต้องเตรียม (ผู้ซื้อ/ผู้ขาย)

เอกสารหลักที่ขาดไม่ได้คือโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง บัตรประชาชนตัวจริง และทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย หากเป็นคอนโดต้องมี "ใบปลอดหนี้" จากนิติบุคคลอาคารชุดเพิ่มด้วย มิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอน

เอกสารจะต่างกันเล็กน้อยระหว่างบุคคลธรรมดา คนมีคู่สมรส และนิติบุคคล ควรเตรียมสำเนาพร้อมเซ็นรับรองอย่างละ 2 ชุดเป็นอย่างน้อย

ฝ่าย	เอกสารที่ต้องเตรียม
ผู้ขาย	โฉนด/อ.ช.2 ตัวจริง, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ใบปลอดหนี้ (คอนโด)
ผู้ซื้อ	บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, แคชเชียร์เช็ค/เตรียมชำระเงิน
กรณีสมรส	ทะเบียนสมรส + หนังสือยินยอมคู่สมรส + บัตร/ทะเบียนบ้านคู่สมรส
กรณีมอบอำนาจ	หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) + สำเนาบัตรผู้มอบและผู้รับมอบ
กรณีนิติบุคคล	หนังสือรับรองบริษัท (ไม่เกิน 1 เดือน), รายชื่อผู้ถือหุ้น, รายงานประชุม, บัตร/ทะเบียนบ้านกรรมการ

หากเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลจากที่ปรากฏในโฉนด ต้องเตรียมใบเปลี่ยนชื่อ/สมรส/หย่าประกอบด้วย และหากซื้อโดยกู้ธนาคาร ฝ่ายธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาจดจำนองในวันเดียวกัน ควรประสานวันเวลานัดให้ตรงกันทั้งผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคาร

ขั้นตอนในวันโอนทีละสเต็ป

ในวันโอนทุกอย่างเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดินภายในไม่กี่ชั่วโมง ลำดับขั้นตอนมาตรฐานมี 6 สเต็ป ตั้งแต่รับบัตรคิวจนถึงรับโฉนดที่มีชื่อใหม่ ควรไปแต่เช้าเพราะคิวช่วงสายมักยาว

สเต็ป	ขั้นตอน	ใครทำ
1	รับบัตรคิว ยื่นเอกสารที่ฝ่ายประชาสัมพันธ์	ทั้งสองฝ่าย
2	เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสาร + กรอกคำขอจดทะเบียน (ท.ด.)	เจ้าหน้าที่
3	ประเมินราคาทุนทรัพย์ + คำนวณค่าธรรมเนียม/ภาษี	เจ้าหน้าที่ประเมิน
4	ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน รับใบเสร็จ	ตามที่ตกลงในสัญญา
5	ลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าพนักงาน + ส่งมอบเงินค่าทรัพย์	ทั้งสองฝ่าย
6	รับโฉนด/อ.ช.2 ที่มีชื่อผู้ซื้อเป็นเจ้าของ	ผู้ซื้อ

จุดที่ต้องระวังคือ "การส่งมอบเงินค่าทรัพย์" ควรทำเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายชื่อผู้ขาย และส่งมอบก็ต่อเมื่อเจ้าหน้าที่ยืนยันว่าจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้วในสเต็ป 5 ไม่ควรจ่ายเงินสดก้อนใหญ่ก่อนเห็นการจดทะเบียนเสร็จ กรณีมีสินเชื่อ ธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินกู้ให้ผู้ขายในขั้นตอนนี้

ค่าใช้จ่ายในวันโอน

ค่าใช้จ่ายหลักในวันโอนคือค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% (ถ้ากู้) อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รวมกับค่าธรรมเนียมเล็กน้อยหลักสิบบาท ทั้งหมดคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่กรณี

ปัจจุบันยังมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยประหยัดได้หลักหมื่นถึงแสนบาท รายละเอียดเต็มอ่านได้ที่ ค่าโอนบ้าน 2569 และภาษีฝั่งผู้ขายที่ ภาษีขายอสังหาฯ

รายการ	อัตรา	ผู้รับผิดชอบ (ทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมิน	ผู้ซื้อ (มักแบ่งครึ่ง)
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1% ของวงเงินกู้	ผู้ซื้อ (กรณีกู้)
อากรแสตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ	0.5% / 3.3%	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ขั้นบันไดตามปีถือครอง	ผู้ขาย
ค่าคำขอ/ค่าพยาน/อากร	รวมประมาณ 30 บาท	แล้วแต่ตกลง

ควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าใครออกค่าอะไร เพราะแม้กฎหมายจะกำหนดผู้รับผิดชอบไว้ แต่ในทางปฏิบัติมักตกลงแบ่งกันได้ การเคลียร์เรื่องนี้ล่วงหน้าช่วยลดการโต้เถียงหน้าเคาน์เตอร์การเงินในวันโอน

ข้อผิดพลาดที่ทำให้โอนไม่ผ่าน

สาเหตุที่ทำให้ต้องเลื่อนวันโอนบ่อยที่สุดคือเอกสารไม่ครบหรือไม่เป็นปัจจุบัน เช่น หนังสือรับรองบริษัทเกิน 1 เดือน ใบปลอดหนี้คอนโดหมดอายุ หรือชื่อในโฉนดไม่ตรงกับบัตรเพราะเปลี่ยนนามสกุลแล้วไม่ได้เตรียมใบเปลี่ยนชื่อ

อีกกลุ่มคือปัญหาที่ตัวทรัพย์เอง เช่น ทรัพย์ติดจำนองเดิมที่ผู้ขายยังไม่ไถ่ถอน หรือมีการอายัด ทำให้จดทะเบียนโอนไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์

ปัญหา	วิธีป้องกัน
ใบปลอดหนี้คอนโดหมดอายุ	ขอจากนิติบุคคลล่วงหน้า 3–7 วันก่อนโอน
หนังสือรับรองบริษัทเกิน 1 เดือน	คัดใหม่จาก DBD ให้ใหม่ที่สุดก่อนวันโอน
ทรัพย์ยังติดจำนองเดิม	ให้ผู้ขายไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกันก่อนโอน
ชื่อในโฉนดไม่ตรงบัตร	เตรียมใบเปลี่ยนชื่อ/สมรส/หย่าประกอบ
คู่สมรสไม่มา/ไม่ยินยอม	เตรียมหนังสือยินยอมคู่สมรส + สำเนาบัตร

ทางที่ปลอดภัยที่สุดคือส่งสำเนาเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินตรวจล่วงหน้า หรือให้ตัวแทน/นายหน้าที่มีประสบการณ์ช่วยเช็กก่อนถึงวันนัด หากคุณกำลังจะซื้อขายและอยากให้มีคนช่วยดูแลเอกสารและพาโอนให้เรียบร้อย ติดต่อทีม SW19 หรือ ดูทรัพย์ทั้งหมด ที่เราดูแลวันโอนให้ครบทุกขั้นตอน

คำถามที่พบบ่อย

โอนกรรมสิทธิ์ต้องไปทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไหม?

ต้องไปทั้งสองฝ่าย หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนพร้อมหนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) และสำเนาบัตรของทั้งผู้มอบและผู้รับมอบ เพราะการจดทะเบียนโอนต้องลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินทั้งสองฝ่าย

วันโอนใช้เวลานานแค่ไหน?

โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1–3 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับความยาวของคิวและความครบถ้วนของเอกสาร หากไปช่วงเช้าและเอกสารพร้อมมักเสร็จภายในครึ่งวัน กรณีมีจดจำนองธนาคารด้วยอาจใช้เวลานานขึ้นเล็กน้อย

คอนโดต้องใช้ใบปลอดหนี้ไหม?

ต้องใช้ทุกกรณี ใบปลอดหนี้เป็นเอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุดที่ยืนยันว่าผู้ขายชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนหากไม่มีเอกสารนี้ และมักมีอายุเพียง 7–15 วัน จึงควรขอให้ใกล้วันโอน

จ่ายเงินค่าทรัพย์ตอนไหนของวันโอน?

ควรส่งมอบเงิน (แนะนำเป็นแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายชื่อผู้ขาย) ต่อเมื่อเจ้าหน้าที่ยืนยันว่าจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้ว ไม่ควรจ่ายเงินสดก้อนใหญ่ก่อนเห็นการจดทะเบียนเสร็จ กรณีกู้ธนาคาร ธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินกู้ให้ผู้ขายในขั้นตอนนี้

ถ้าผู้ขายยังผ่อนบ้านไม่หมด โอนได้ไหม?

ได้ แต่ต้องไถ่ถอนจำนองเดิมในวันโอนก่อน โดยทั่วไปเงินที่ผู้ซื้อจ่าย (หรือเงินกู้ของผู้ซื้อ) จะถูกใช้ปิดหนี้เดิมของผู้ขายที่เคาน์เตอร์ก่อน แล้วจึงจดทะเบียนโอนและจำนองใหม่ในคราวเดียวกัน ควรประสานธนาคารทั้งสองฝั่งให้มาในวันเดียวกัน