ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี 2569 ลดได้เท่าไร กู้ร่วมแบ่งยังไง ใช้สิทธิให้ครบทุกบาท

ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามที่จ่ายจริง แต่รวมกันทุกสัญญาแล้วไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี สิทธินี้ไม่ใช่เงินคืน 100,000 บาท แต่เป็นการลดฐานเงินได้ที่ต้องเสียภาษีลง 100,000 บาท เงินที่ประหยัดได้จริงจึงอยู่ที่ 5,000 ถึง 35,000 บาทต่อปี ขึ้นกับว่าเงินได้ของคุณอยู่ในขั้นภาษีไหน

ตัวเลขที่ทำให้เห็นภาพเร็วที่สุดคือยอดกู้ ถ้ากู้ในอัตราลอยตัวราว 6% ต่อปี เพียงยอดหนี้คงค้าง 1.67 ล้านบาทก็จ่ายดอกเบี้ยครบ 100,000 บาทแล้วในปีเดียว แปลว่าคนที่ผ่อนคอนโดในกรุงเทพชั้นในเกือบทุกคนใช้สิทธิเต็มเพดานอยู่แล้วโดยไม่ต้องคำนวณอะไรมาก จากข้อมูลประกาศขายในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 ห้อง 1 ห้องนอนมีราคาขายกลางที่ 5.5 ล้านบาท ถ้าดาวน์ 10% แล้วกู้ 4.95 ล้านบาท ดอกเบี้ยปีแรกอยู่ราว 170,000 บาท ซึ่งเกินเพดานไปเกือบเท่าตัว

บทความนี้อธิบายตั้งแต่ตัวบทกฎหมายที่ให้สิทธิ วิธีดูว่าคุณได้เงินคืนเท่าไรจริง ๆ กรณีกู้ร่วมที่คนเข้าใจผิดกันมากที่สุด ไปจนถึงเอกสารและขั้นตอนยื่นใน e-Filing ให้ครบในที่เดียว

ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านคืออะไร ลดได้สูงสุดเท่าไร

คือสิทธิที่ให้นำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างที่อยู่อาศัย มาหักออกจากเงินได้ก่อนคำนวณภาษี ตามที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี ตัวเลข 100,000 บาทนี้มาจากกฎหมายสองส่วนรวมกัน ไม่ใช่ก้อนเดียว

ในทางปฏิบัติผู้เสียภาษีไม่ต้องแยกกรอกสองช่อง เพราะระบบ e-Filing ของกรมสรรพากรรวมให้เป็นรายการเดียวชื่อ "ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารอยู่อาศัย" แต่การรู้ที่มาช่วยให้เข้าใจว่าทำไมเพดานถึงหยุดที่ 100,000 บาทและไม่เคยขยับมาหลายปี

สิ่งที่นำมาหักได้คือ ดอกเบี้ยเท่านั้น ไม่ใช่ยอดผ่อนทั้งก้อน ถ้าผ่อนเดือนละ 29,700 บาท เงินก้อนนั้นแบ่งเป็นดอกเบี้ยกับเงินต้น ส่วนที่ใช้สิทธิได้คือดอกเบี้ยซึ่งธนาคารสรุปให้ในหนังสือรับรองปลายปี การกรอกยอดผ่อนทั้งปีลงไปคือความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดและทำให้ถูกเรียกตรวจย้อนหลัง

สิทธินี้ใช้ได้ทุกปีตราบใดที่ยังมีหนี้และยังจ่ายดอกเบี้ยอยู่ ไม่ใช่สิทธิครั้งเดียวตอนซื้อ ผู้ที่เพิ่งเริ่มผ่อนจึงควรนับรวมไว้ในการวางแผนภาษีตั้งแต่ปีแรก และดูรายการลดหย่อนอื่นที่เกี่ยวกับบ้านประกอบด้วยในสรุปมาตรการรัฐเรื่องที่อยู่อาศัย

ลดหย่อน 100,000 บาท ประหยัดภาษีได้จริงเท่าไร

เงินที่ประหยัดได้เท่ากับ 100,000 บาทคูณด้วยอัตราภาษีขั้นสูงสุดที่คุณเสียอยู่ ไม่ใช่ได้คืนเต็ม 100,000 บาท คนที่เงินได้สุทธิอยู่ขั้น 10% จะประหยัดภาษี 10,000 บาท ส่วนคนที่อยู่ขั้น 30% จะประหยัด 30,000 บาทจากสิทธิเดียวกัน

ข้อควรระวังคือคำว่า "สูงสุด" เพราะภาษีไทยเป็นแบบขั้นบันได ถ้าเงินได้สุทธิของคุณอยู่ที่ 320,000 บาท มีเพียง 20,000 บาทแรกที่ถูกเก็บในอัตรา 10% การหักลดหย่อนเพิ่ม 100,000 บาทจึงไปลดส่วนที่เสีย 10% เพียง 20,000 บาท และลดส่วนที่เสีย 5% อีก 80,000 บาท เงินที่ประหยัดได้จริงคือ 2,000 บวก 4,000 เท่ากับ 6,000 บาท ไม่ใช่ 10,000 บาท

อีกกรณีที่ต้องเข้าใจให้ตรงคือ ถ้าเงินได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนอื่นแล้วไม่ถึง 150,000 บาท คุณไม่มีภาษีต้องเสียอยู่แล้ว การใส่ดอกเบี้ยบ้านเพิ่มเข้าไปจึงไม่ได้เงินคืนเพิ่ม จุดนี้สำคัญมากสำหรับการวางแผนกู้ร่วม ซึ่งจะอธิบายต่อในหัวข้อถัดไป

ยอดกู้เท่าไรถึงจ่ายดอกเบี้ยครบ 100,000 บาท

ที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวราว 6% ต่อปี ยอดหนี้คงค้างเพียง 1.67 ล้านบาทก็ทำให้ดอกเบี้ยทั้งปีแตะ 100,000 บาทแล้ว ตัวเลขนี้คำนวณแบบง่ายที่สุดคือเอา 100,000 หารด้วยอัตราดอกเบี้ย ซึ่งใช้ประมาณการได้แม่นพอสำหรับการวางแผน

เพื่อให้เห็นภาพจริงมากขึ้น ตารางด้านล่างคือการจำลองการผ่อนคอนโด 1 ห้องนอนราคา 5.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาขายค่ากลางของห้อง 1 ห้องนอนจากประกาศ 137 รายการในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 สมมติดาวน์ 10% กู้ 4.95 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยคงที่ 3.50% ในสามปีแรกแล้วลอยตัวที่ 6.00%

ข้อสรุปที่ใช้ได้ทันทีคือ ผู้ที่ผ่อนคอนโดหรือบ้านในกรุงเทพด้วยยอดกู้หลักล้านต้น ๆ ขึ้นไป แทบไม่ต้องลุ้นว่าจะถึงเพดานไหม เพราะถึงตั้งแต่ปีแรกและจะถึงต่อเนื่องไปอีกยี่สิบปี สิ่งที่ต้องทำจึงเหลือแค่ขอเอกสารให้ครบและกรอกให้ถูก ส่วนผู้ที่กู้ยอดน้อยกว่า 1.5 ล้านบาทหรือผ่อนมานานจนหนี้เหลือน้อย ควรดูตัวเลขจริงจากหนังสือรับรองทุกปีเพราะสิทธิจะลดลงเรื่อย ๆ ตามดอกเบี้ยที่จ่ายจริง

สำหรับคนที่ยังไม่ได้กู้และอยากรู้ว่ายอดผ่อนต่อเดือนจะเป็นเท่าไรในแต่ละธนาคาร อ่านการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขได้ในคู่มือสินเชื่อบ้าน 2569 และถ้ากำลังเตรียมยื่นกู้ครั้งแรก ดูรายการเอกสารและวิธีทำ pre-approval ได้ที่เตรียมตัวขอสินเชื่อบ้าน

ใครมีสิทธิใช้ลดหย่อน เงื่อนไขที่มักตกหล่น

ผู้ที่มีชื่อเป็นคู่สัญญาเงินกู้และใช้อาคารนั้นเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่ใช้สิทธิได้ ไม่ใช่ทุกคนที่ช่วยผ่อน คนที่โอนเงินช่วยผ่อนทุกเดือนแต่ไม่มีชื่อในสัญญากู้ ใช้สิทธินี้ไม่ได้เลย แม้จะเป็นสามีภริยากันก็ตาม

กรมสรรพากรเคยตอบข้อหารือกรณีนี้ไว้ชัดเจน เมื่อภริยาทำสัญญากู้กับธนาคารเพียงคนเดียวและสามีไม่ได้เป็นผู้กู้ร่วม ต่อมาภริยาไม่มีเงินได้ สามีไม่มีสิทธินำดอกเบี้ยนั้นมาหักลดหย่อน เพราะไม่ได้เป็นคู่สัญญาเงินกู้ ผลคือปีนั้นสิทธิสูญเปล่าไปทั้งก้อน

สิ่งที่ใช้สิทธินี้ไม่ได้และคนมักเข้าใจผิด ได้แก่ เงินกู้ซื้อที่ดินเปล่าโดยไม่มีการสร้างอาคาร สินเชื่อบ้านแลกเงินที่กู้มาเพื่อใช้จ่ายอย่างอื่น เงินกู้เพื่อรีโนเวทหรือต่อเติมที่ไม่ได้เป็นการซื้อหรือสร้างอาคาร และดอกเบี้ยบัตรกดเงินสดหรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่นำมาผ่อนบ้าน หากกำลังวางแผนงานปรับปรุงบ้านและอยากทราบว่าอะไรต้องขออนุญาต ดูรายละเอียดในคู่มือรีโนเวทและต่อเติมบ้าน

อีกกรณีที่ตอบยากคือบ้านที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ไม่ได้อยู่เอง กรณีนี้ใช้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านไม่ได้เพราะไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตน แต่ยังนำดอกเบี้ยไปหักเป็นค่าใช้จ่ายจริงจากเงินได้ค่าเช่าตามมาตรา 40(5) ได้ ถ้าเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายตามจริงแทนการหักเหมา 30% ซึ่งเป็นคนละกลไกกันและมักคุ้มกว่าสำหรับห้องที่ยังมีหนี้เยอะ รายละเอียดการคิดรายได้ค่าเช่าอยู่ในคู่มือปล่อยเช่าคอนโดและบ้าน

กรณีกู้ร่วม แบ่งสิทธิยังไง

กู้ร่วมกันกี่คน ให้เฉลี่ยสิทธิตามจำนวนผู้กู้ที่มีเงินได้เท่า ๆ กัน และรวมกันทุกคนต้องไม่เกิน 100,000 บาท กู้ร่วมสองคนจึงได้คนละไม่เกิน 50,000 บาท กู้ร่วมสามคนได้คนละไม่เกิน 33,333.33 บาท ไม่ใช่ได้คนละ 100,000 บาทอย่างที่หลายคนเข้าใจ

กรมสรรพากรยกตัวอย่างไว้ตรง ๆ กรณีสามีภริยาที่ต่างฝ่ายต่างมีเงินได้กู้ร่วมกับน้องชายรวมสามคน จ่ายดอกเบี้ยทั้งปี 120,000 บาท ทั้งสามคนใช้สิทธิได้คนละ 33,333.33 บาท และในกรณีที่หนังสือรับรองมีชื่อผู้กู้ร่วมสองคน ให้หักได้คนละกึ่งหนึ่งแต่รวมกันไม่เกิน 100,000 บาท

ประเด็นที่มีผลเป็นเงินจริงคือ การกู้ร่วมไม่ได้เพิ่มเพดาน แต่กระจายสิทธิไปให้คนที่อาจเสียภาษีในอัตราต่ำกว่า สมมติสามีมีเงินได้สุทธิอยู่ขั้น 25% ส่วนภริยาอยู่ขั้น 5% ถ้ากู้เดี่ยวโดยสามี สิทธิ 100,000 บาทจะประหยัดภาษีได้ 25,000 บาท แต่ถ้ากู้ร่วมสองคน สิทธิจะถูกบังคับให้แบ่งครึ่ง กลายเป็น 50,000 คูณ 25% บวก 50,000 คูณ 5% เท่ากับ 12,500 บวก 2,500 รวมเพียง 15,000 บาท หายไป 10,000 บาทต่อปีจากการวางโครงสร้างผู้กู้เพียงอย่างเดียว

เรื่องนี้ไม่ได้แปลว่าห้ามกู้ร่วม เพราะเหตุผลหลักของการกู้ร่วมคือทำให้วงเงินอนุมัติผ่าน ซึ่งสำคัญกว่าภาษีมาก แต่ควรรู้ตัวเลขนี้ไว้ตั้งแต่ตอนตัดสินใจ และถ้ามีทางเลือกว่าจะให้ใครเป็นผู้กู้บ้าง ให้ชั่งน้ำหนักทั้งวงเงินและอัตราภาษีของแต่ละคนพร้อมกัน รายละเอียดว่ากู้ร่วมกับใครได้บ้างและถอนชื่อออกภายหลังทำอย่างไร อยู่ในคู่มือกู้ร่วมซื้อบ้าน 2569

อีกกรณีที่เจอบ่อยคือกู้ร่วมกับคนที่ไม่มีเงินได้ถึงเกณฑ์เสียภาษี เช่น กู้ร่วมกับบุตรที่ยังไม่ทำงาน สิทธิส่วนของคนที่ไม่มีภาษีต้องเสียจะสูญเปล่า เพราะกฎหมายให้เฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ ไม่ได้ให้ยกสิทธิไปรวมที่คนใดคนหนึ่ง

บ้านหลายหลัง รีไฟแนนซ์ และกู้เพิ่ม ใช้สิทธิได้แค่ไหน

มีบ้านหลายหลังหรือหลายสัญญากู้ ใช้สิทธิได้ทุกสัญญา แต่รวมกันทั้งหมดยังต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษีอยู่ดี เพดานนี้ผูกกับตัวผู้เสียภาษี ไม่ได้ผูกกับจำนวนหลัง การมีบ้านสองหลังจึงไม่ได้ทำให้ได้สิทธิ 200,000 บาท

สำหรับการรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยจากสัญญาใหม่ยังใช้สิทธิได้ เพราะถือเป็นการกู้เพื่อชำระหนี้เงินกู้เดิมที่กู้มาซื้อที่อยู่อาศัย แต่มีข้อจำกัดสำคัญคือใช้ได้เฉพาะดอกเบี้ยของวงเงินส่วนที่ไม่เกินยอดหนี้คงค้างของสัญญาเดิม ถ้ารีไฟแนนซ์พร้อมกู้เพิ่ม เช่น หนี้เดิมเหลือ 3 ล้านบาทแต่ขอวงเงินใหม่ 3.5 ล้านบาทเพื่อเอาเงินสดออกมาใช้ ดอกเบี้ยของส่วนเกิน 500,000 บาทนั้นใช้สิทธิไม่ได้

ปีที่รีไฟแนนซ์มักเป็นปีที่คนกรอกตัวเลขผิดมากที่สุด เพราะจะมีหนังสือรับรองดอกเบี้ยสองใบจากสองธนาคาร ต้องนำมารวมกันแล้วจึงเทียบกับเพดาน 100,000 บาท ไม่ใช่เลือกใช้เพียงใบเดียว หากกำลังชั่งใจว่าจะรีไฟแนนซ์ดีไหมและคุ้มค่าธรรมเนียมหรือเปล่า ดูวิธีคำนวณจุดคุ้มทุนได้ที่รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 คุ้มไหม

เอกสารที่ต้องใช้ หนังสือรับรองดอกเบี้ย ล.ย.02

หลักฐานหลักคือหนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืมตามแบบ ล.ย.02 ที่ธนาคารออกให้ แต่ปัจจุบันถ้าให้ความยินยอมกับธนาคารแล้ว ข้อมูลจะถูกส่งเข้าระบบกรมสรรพากรโดยตรงและไม่ต้องแนบเอกสารอีก กรมสรรพากรกำหนดให้ผู้ให้กู้นำส่งข้อมูลดอกเบี้ยเข้าระบบภายในวันที่ 15 มกราคมของปีถัดไป

สิ่งที่ควรทำก่อนสิ้นปีคือเข้าไปกดยินยอมให้ธนาคารส่งข้อมูลให้กรมสรรพากร ทุกธนาคารใหญ่มีเมนูนี้ในแอปแล้วและใช้เวลาไม่ถึงหนึ่งนาที ถ้าไม่ได้ให้ความยินยอม ข้อมูลจะไม่ขึ้นในระบบ ทำให้ต้องกรอกเองและมีโอกาสถูกขอเอกสารเพิ่มมากกว่า

กรณีกู้ร่วม หนังสือรับรองจะระบุชื่อผู้กู้ทุกคนและยอดดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญา ผู้กู้แต่ละคนต้องหารเฉลี่ยเองก่อนกรอก ระบบไม่ได้หารให้อัตโนมัติในทุกกรณี ตรวจสอบตัวเลขที่ระบบดึงมาให้ทุกครั้งก่อนกดยืนยัน

เอกสารทั้งหมดควรเก็บไว้อย่างน้อย 5 ปีนับจากวันยื่นแบบ เพราะกรมสรรพากรมีอำนาจเรียกตรวจย้อนหลังได้ในกรอบเวลานี้ ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติเดียวกับเอกสารค่าใช้จ่ายอื่นที่ใช้ประกอบการขอคืนภาษี

ขั้นตอนยื่นใช้สิทธิใน e-Filing

ยื่นผ่านระบบ e-Filing ของกรมสรรพากรด้วยแบบ ภ.ง.ด.90 หรือ ภ.ง.ด.91 โดยกรอกดอกเบี้ยบ้านในหมวดค่าลดหย่อน แล้วระบบจะคำนวณภาษีที่ต้องชำระหรือขอคืนให้อัตโนมัติ ปีภาษี 2569 จะยื่นได้ตั้งแต่ต้นปี 2570 และช่องทางออนไลน์มักขยายเวลาให้ยาวกว่าการยื่นกระดาษราวหนึ่งสัปดาห์

ถ้ายื่นไปแล้วเพิ่งนึกได้ว่าลืมใส่ดอกเบี้ยบ้าน ยังแก้ไขได้โดยยื่นแบบเพิ่มเติมในระบบเดิม และหากพ้นกำหนดเวลาไปแล้วก็ยังสามารถยื่นคำร้องขอคืนภาษีย้อนหลังได้ภายใน 3 ปีนับแต่วันสุดท้ายของกำหนดเวลายื่นแบบ ซึ่งเป็นทางออกของคนที่เพิ่งรู้ว่ามีสิทธินี้หลังผ่อนบ้านมาหลายปี

สิทธิลดหย่อนอื่นของคนมีบ้านที่มักใช้คู่กัน

นอกจากดอกเบี้ยบ้าน ยังมีเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อและมาตรการเฉพาะกิจบางรายการที่คนผ่อนบ้านใช้ได้ แต่เบี้ยประกันอัคคีภัยไม่อยู่ในรายการลดหย่อน การรู้ว่าอะไรใช้ได้และอะไรใช้ไม่ได้ช่วยให้ไม่กรอกผิดจนถูกเรียกตรวจ

ข้อควรรู้เกี่ยวกับ MRTA คือเบี้ยที่จ่ายก้อนเดียวตอนกู้สามารถใช้สิทธิได้ในปีที่จ่าย ไม่ใช่ทยอยใช้ตลอดอายุกรมธรรม์ ผู้ที่ทำ MRTA พร้อมสินเชื่อจึงควรใส่ไว้ในแบบของปีนั้นด้วย รายละเอียดว่าควรทำ MRTA หรือไม่และคุ้มตรงไหน อยู่ในคู่มือประกันอัคคีภัยบ้านและ MRTA 2569

ส่วนค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ตอนซื้อขายอย่างค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง แม้จะลดหย่อนภาษีเงินได้ไม่ได้ แต่มีมาตรการรัฐลดอัตราให้เป็นช่วง ๆ ตรวจอัตราปัจจุบันและวิธีคำนวณได้ที่ค่าโอนบ้านและที่ดิน 2569

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ถูกเรียกเอกสารย้อนหลัง

ความผิดพลาดเกือบทั้งหมดมาจากสามเรื่อง คือกรอกยอดผ่อนแทนยอดดอกเบี้ย กู้ร่วมแล้วต่างคนต่างใช้เต็มเพดาน และใช้สิทธิกับบ้านที่ไม่ได้อยู่เอง ทั้งสามอย่างตรวจพบได้ง่ายเพราะกรมสรรพากรมีข้อมูลดอกเบี้ยที่ธนาคารส่งมาอยู่แล้ว

ในทางปฏิบัติ ถ้าตัวเลขที่กรอกตรงกับที่ธนาคารส่งเข้าระบบและสิทธิรวมไม่เกินเพดาน โอกาสถูกเรียกตรวจแทบไม่มี เรื่องนี้จึงเป็นสิทธิที่ใช้ง่ายที่สุดรายการหนึ่งสำหรับคนมีบ้าน ขอเพียงกรอกให้ตรงกับความจริง

คำถามที่พบบ่อย

ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไร

ได้ตามที่จ่ายจริงแต่รวมทุกสัญญาแล้วไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี สิทธินี้เป็นการลดฐานเงินได้ ไม่ใช่การได้เงินคืน 100,000 บาท เงินที่ประหยัดได้จริงเท่ากับ 100,000 บาทคูณอัตราภาษีขั้นที่คุณเสียอยู่ ซึ่งอยู่ระหว่าง 5,000 ถึง 35,000 บาท

ผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท ใช้ลดหย่อนได้ทั้งหมดไหม

ไม่ได้ ใช้ได้เฉพาะส่วนที่เป็นดอกเบี้ย ไม่รวมเงินต้น ถ้าผ่อน 20,000 บาทต่อเดือนเป็นเวลา 12 เดือน รวม 240,000 บาท อาจมีดอกเบี้ยเพียง 120,000 บาทและเป็นเงินต้น 120,000 บาท ส่วนที่ใช้สิทธิได้คือดอกเบี้ย 120,000 บาทซึ่งเกินเพดานจึงใช้ได้ 100,000 บาท ตัวเลขที่ถูกต้องอยู่ในหนังสือรับรองดอกเบี้ยที่ธนาคารออกให้

กู้ร่วมกับแฟน ใช้สิทธิได้คนละ 100,000 บาทหรือไม่

ไม่ได้ กฎหมายให้เฉลี่ยสิทธิตามจำนวนผู้กู้ กู้ร่วมสองคนได้คนละไม่เกิน 50,000 บาท และรวมกันไม่เกิน 100,000 บาท กรมสรรพากรเคยตอบข้อหารือกรณีกู้ร่วมสามคนที่จ่ายดอกเบี้ย 120,000 บาทว่าใช้สิทธิได้คนละ 33,333.33 บาท

คนที่ช่วยผ่อนแต่ไม่มีชื่อในสัญญากู้ ใช้สิทธิได้ไหม

ไม่ได้ สิทธินี้ให้เฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเงินกู้ กรมสรรพากรเคยตอบกรณีภริยากู้คนเดียวและต่อมาไม่มีเงินได้ว่าสามีที่ไม่ได้เป็นผู้กู้ร่วมไม่มีสิทธินำดอกเบี้ยนั้นมาหักลดหย่อน ถ้าต้องการให้ทั้งคู่ใช้สิทธิได้ ต้องเป็นผู้กู้ร่วมตั้งแต่ตอนทำสัญญา

รีไฟแนนซ์แล้วยังใช้สิทธิลดหย่อนได้ไหม

ได้ เพราะเป็นการกู้เพื่อชำระหนี้เดิมที่กู้มาซื้อที่อยู่อาศัย แต่ใช้ได้เฉพาะดอกเบี้ยของวงเงินส่วนที่ไม่เกินยอดหนี้คงค้างของสัญญาเดิม ถ้ารีไฟแนนซ์พร้อมกู้เพิ่มเพื่อเอาเงินสดออกมา ดอกเบี้ยของส่วนที่เกินใช้สิทธิไม่ได้ และในปีที่รีไฟแนนซ์ต้องรวมดอกเบี้ยจากทั้งธนาคารเดิมและธนาคารใหม่ก่อนเทียบเพดาน

มีบ้านสองหลัง ลดหย่อนได้ 200,000 บาทไหม

ไม่ได้ ใช้สิทธิได้ทุกสัญญาก็จริง แต่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี เพราะเพดานผูกกับตัวผู้เสียภาษี ไม่ได้ผูกกับจำนวนหลัง

ซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า ใช้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยได้ไหม

ไม่ได้ เพราะเงื่อนไขกำหนดให้ต้องใช้อาคารนั้นเป็นที่อยู่อาศัยของตนในปีที่ขอใช้สิทธิ แต่ดอกเบี้ยของห้องที่ปล่อยเช่านำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายจริงจากเงินได้ค่าเช่าตามมาตรา 40(5) ได้ ถ้าเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงแทนการหักเหมา 30% ซึ่งมักคุ้มกว่าสำหรับห้องที่ยังมีภาระหนี้สูง

ลืมใช้สิทธิปีที่แล้ว ขอคืนย้อนหลังได้ไหม

ได้ โดยยื่นคำร้องขอคืนภาษีย้อนหลังภายใน 3 ปีนับแต่วันสุดท้ายของกำหนดเวลายื่นแบบของปีภาษีนั้น หรือถ้าเพิ่งยื่นไปไม่นานก็สามารถยื่นแบบเพิ่มเติมในระบบ e-Filing ได้ทันที ควรเตรียมหนังสือรับรองดอกเบี้ยของปีที่ขอคืนไว้ให้พร้อม

ต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านหรือไม่

กฎหมายกำหนดว่าต้องใช้อาคารนั้นเป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ขอใช้สิทธิ ซึ่งในทางปฏิบัติเจ้าหน้าที่มักตรวจจากชื่อในทะเบียนบ้าน การย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านของทรัพย์ที่ผ่อนอยู่จึงเป็นวิธีที่ปลอดภัยที่สุด และยังมีผลดีต่ออัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในกรณีบ้านหลังหลักด้วย

สรุปสั้นที่สุดคือ ถ้าคุณเป็นผู้กู้ในสัญญา อยู่อาศัยเอง และจ่ายดอกเบี้ยเกิน 100,000 บาทต่อปี ให้ใส่ตัวเลข 100,000 บาทในแบบทุกปีโดยไม่ต้องคิดมาก แต่ถ้ากู้ร่วมหรือรีไฟแนนซ์ในปีนั้น ให้หยิบหนังสือรับรองมาคำนวณก่อนเสมอ เพราะสองกรณีนี้คือจุดที่คนกรอกผิดมากที่สุด หากกำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดและอยากให้ทีมช่วยดูทั้งวงเงินกู้ โครงสร้างผู้กู้ และค่าใช้จ่ายวันโอนไปพร้อมกัน ติดต่อทีม SW19 ได้โดยตรง หรือดูห้องที่เปิดขายอยู่ในตลาดตอนนี้ที่รวมคอนโดในกรุงเทพ

บทความนี้อ้างอิงมาตรา 47(1)(ซ) แห่งประมวลรัษฎากร ข้อ 2(53) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ ฉบับที่ 166 ประกาศกรมสรรพากรเรื่องหลักฐานการหักลดหย่อนสำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ยืมตามแบบ ล.ย.02 และแนวตอบข้อหารือของกรมสรรพากรหมวดค่าลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย ข้อมูลราคาขายและขนาดห้องคำนวณจากประกาศที่เผยแพร่ในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 ตัวเลขดอกเบี้ยในตารางเป็นการจำลองจากอัตราสมมติเพื่อการเปรียบเทียบ อัตราจริงขึ้นกับสัญญาของแต่ละธนาคาร และหลักเกณฑ์ภาษีอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของกรมสรรพากรในแต่ละปี