ค่าส่วนกลางคอนโด-หมู่บ้าน 2569 คิดยังไง จ่ายเท่าไร ไม่จ่ายมีผลอะไร

ค่าส่วนกลางคือเงินที่เจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของบ้านในโครงการจัดสรรต้องจ่ายร่วมกันทุกเดือน เพื่อดูแลพื้นที่และระบบที่ทุกคนใช้ร่วมกัน และเป็นค่าใช้จ่ายที่กฎหมายบังคับ ไม่ใช่ค่าบริการที่เลือกจ่ายหรือไม่จ่ายก็ได้ คนจำนวนมากมองว่าเป็นรายจ่ายที่ "ไม่ได้อะไรกลับมา" จนปล่อยค้าง แล้วมารู้ตัวอีกทีตอนจะขายห้องแล้วโอนไม่ได้

ตัวเลขที่ควรเห็นก่อนคือขนาดของภาระนี้จริงๆ จากประกาศในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 ห้องชุด 1,146 รายการที่ระบุขนาด มีขนาดกลางอยู่ที่ 40 ตารางเมตร ถ้าคิดค่าส่วนกลางที่อัตรากลางตลาด 50 บาทต่อตารางเมตร เท่ากับ 2,000 บาทต่อเดือน หรือ 240,000 บาทตลอด 10 ปี โดยยังไม่นับการปรับขึ้นอัตรา นี่คือเงินก้อนที่ต้องวางแผนตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ใช่ค่อยไปคิดตอนรับโอน

บทความนี้อธิบายว่าค่าส่วนกลางคิดจากอะไร คอนโดกับหมู่บ้านจัดสรรต่างกันตรงไหน เงินกองทุนคืออะไร นิติบุคคลมีอำนาจแค่ไหน และถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้นตามกฎหมายจริง

ค่าส่วนกลางคืออะไร ครอบคลุมอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางคือค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินที่เจ้าของทุกรายใช้ร่วมกัน เก็บเป็นรายเดือนตามสัดส่วนที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด ภาษาอังกฤษเรียกว่า common area fee หรือ common area maintenance fee (มักย่อว่า CAM fee) ส่วนเงินกองทุนเรียกว่า sinking fund และนิติบุคคลอาคารชุดคือ condominium juristic person

สิ่งที่ค่าส่วนกลางจ่ายให้ตามปกติ

สิ่งที่ค่าส่วนกลาง ไม่ ครอบคลุม และคนเข้าใจผิดบ่อย คือค่าน้ำค่าไฟภายในห้องของตัวเอง ค่าซ่อมของในห้อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของห้องเรา (ดูรายละเอียดในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) และการซ่อมใหญ่ที่ต้องใช้เงินก้อน ซึ่งเป็นหน้าที่ของเงินกองทุน

อีกประเด็นที่ต้องแยกให้ชัด คือค่าส่วนกลางเป็นหนี้ของ "ห้อง" ไม่ใช่ของ "คน" ในทางปฏิบัติ เพราะเมื่อขายห้องต่อ ห้องต้องปลอดหนี้ก่อนจึงจะโอนได้ ดังนั้นถ้าซื้อห้องมือสองแล้วเจ้าของเดิมค้างไว้ ปัญหาจะมาจบที่โต๊ะโอน

ค่าส่วนกลางคอนโดคิดยังไง เดือนละเท่าไร

ค่าส่วนกลางคอนโดคิดจากขนาดพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตร คูณด้วยอัตราต่อตารางเมตรที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ฐานนี้มาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมออกค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ซึ่งในทางปฏิบัติเกือบทุกโครงการแปลงเป็นสูตรง่ายๆ ว่า พื้นที่ห้อง (ตร.ม.) x อัตรา (บาท/ตร.ม./เดือน)

อัตราที่พบในตลาดกรุงเทพฯ ปี 2569 แบ่งได้คร่าวๆ ตามระดับโครงการ

เมื่อเอาอัตราเหล่านี้มาคูณกับขนาดห้องจริง จะเห็นภาระรายเดือนชัดขึ้น ตารางด้านล่างใช้ขนาดห้องค่ากลางจากประกาศในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 (ห้องชุด 1,146 รายการที่ระบุขนาด)

ตัวเลขที่คนมักมองข้ามคือผลสะสม ห้อง 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตรที่อัตรา 50 บาท จ่ายเดือนละ 1,750 บาท ฟังดูไม่มาก แต่ตลอด 10 ปีคือ 210,000 บาท และถ้านิติบุคคลปรับอัตราขึ้น 20% ในปีที่ 6 ตัวเลขจะขยับไปที่ราว 231,000 บาท เทียบกับห้อง 2 ห้องนอน 69.9 ตารางเมตรที่อัตราเดียวกัน ซึ่งจ่าย 3,495 บาทต่อเดือน หรือราว 419,000 บาทใน 10 ปี

ข้อควรรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการคิดค่าส่วนกลางคอนโด

• คิดจากพื้นที่ในโฉนดห้องชุด ไม่ใช่พื้นที่ที่เดินได้ — พื้นที่ระเบียงและผนังนับรวมอยู่ในโฉนดด้วย จึงถูกคิดค่าส่วนกลางด้วย
• ห้องว่างก็ต้องจ่าย — ไม่ได้เข้าอยู่ ไม่ได้ใช้สระ ไม่ได้ใช้ฟิตเนส ก็ยังต้องจ่ายเต็ม เพราะเป็นภาระที่ผูกกับกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ค่าบริการตามการใช้งาน
• ห้องที่ผู้พัฒนายังขายไม่ออกก็ต้องจ่าย — ผู้ประกอบการในฐานะเจ้าของร่วมมีหน้าที่เดียวกัน ถ้าโครงการขายไม่หมดแล้วผู้พัฒนาไม่จ่าย งบนิติบุคคลจะขาดทันที
• การขึ้นอัตราต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่ — ผู้จัดการนิติบุคคลจะขึ้นเองไม่ได้ ต้องแก้ข้อบังคับผ่านที่ประชุมใหญ่และจดทะเบียนแก้ไขกับกรมที่ดิน
• มักเก็บล่วงหน้าตอนรับโอน — ส่วนใหญ่เก็บล่วงหน้า 1-2 ปี ห้อง 35 ตารางเมตรที่อัตรา 50 บาท เท่ากับ 21,000-42,000 บาทที่ต้องเตรียมในวันโอน นอกเหนือจากค่าโอนและค่าจดจำนอง

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรคิดยังไง ต่างจากคอนโดตรงไหน

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรคิดจากขนาดที่ดินเป็นตารางวา ไม่ใช่พื้นที่ใช้สอยของตัวบ้าน และอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 คนละฉบับกับคอนโด มาตรา 49 กำหนดชัดว่าค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง และอาจกำหนดอัตราต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่

อัตราที่พบทั่วไปอยู่ที่ 25-60 บาทต่อตารางวาต่อเดือน ตามระดับโครงการและบริการที่มี

ความต่างที่สำคัญระหว่างสองระบบ ซึ่งมีผลจริงกับเจ้าของ

จุดที่เจ้าของบ้านจัดสรรควรรู้เป็นพิเศษคือ มาตรา 49 วรรคสอง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ หมายความว่าในโครงการที่ขายยังไม่หมด เจ้าของบ้านที่โอนแล้วไม่ต้องแบกภาระของแปลงว่างแทนผู้พัฒนา ถ้านิติบุคคลบอกว่างบไม่พอเพราะโครงการขายไม่ออก ให้ตรวจก่อนว่าผู้จัดสรรจ่ายส่วนของตัวเองครบหรือไม่

อีกเรื่องคือการโอนสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรมาให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ถนน สวน ระบบระบายน้ำ) ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรตามมาตรา 51 จึงไม่ควรมีใครเรียกเก็บเงินก้อนจากลูกบ้านเพื่อการนี้ หากกำลังพิจารณาซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ให้ตรวจสถานะนิติบุคคลไปพร้อมกับเช็กลิสต์ในคู่มือซื้อบ้านเดี่ยว

เงินกองทุนต่างจากค่าส่วนกลางอย่างไร

เงินกองทุนคือเงินก้อนที่เก็บครั้งเดียวตอนรับโอน เพื่อสำรองไว้ซ่อมใหญ่และเปลี่ยนอุปกรณ์ที่มีอายุการใช้งานยาว ส่วนค่าส่วนกลางคือเงินรายเดือนสำหรับค่าใช้จ่ายประจำวัน สองก้อนนี้อยู่คนละบัญชีและใช้คนละวัตถุประสงค์ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมนิติบุคคลที่มีเงินกองทุนแข็งแรงถึงไม่ต้องเรียกเก็บเงินพิเศษจากลูกบ้านเวลาลิฟต์ถึงอายุเปลี่ยน

ตัวอย่างเงินกองทุนที่ต้องเตรียมในวันโอน คิดจากขนาดห้องค่ากลางในพอร์ต SW19 ที่อัตรา 400-800 บาทต่อตารางเมตร

คำถามที่ควรถามก่อนซื้อคอนโดมือสองอายุเกิน 10 ปี คือ "เงินกองทุนคงเหลือเท่าไร และลิฟต์กับระบบสูบน้ำเปลี่ยนครั้งล่าสุดเมื่อไร" เพราะลิฟต์หนึ่งตัวมีอายุใช้งานราว 20-25 ปี และค่าเปลี่ยนอยู่ในหลักหลายล้านบาทต่อตัว ถ้าเงินกองทุนบางและอุปกรณ์ใกล้หมดอายุ ลูกบ้านมีโอกาสถูกเรียกเก็บเงินพิเศษตามมติที่ประชุมใหญ่ ประเด็นนี้ควรถามควบคู่ไปกับการตรวจบ้านก่อนโอน

นิติบุคคลอาคารชุดและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร

นิติบุคคลคือองค์กรตามกฎหมายที่ตั้งขึ้นเพื่อดูแลทรัพย์ส่วนกลางแทนเจ้าของทุกราย มีอำนาจเรียกเก็บเงิน ทำสัญญา และฟ้องคดีได้ในนามของตัวเอง ต้องแยกให้ชัดจากคำว่า "นิติบุคคล" ในความหมายบริษัทที่จดทะเบียนกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ซึ่งเป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิง

โครงสร้างของนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยสามส่วน

• ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม — องค์กรสูงสุด ตัดสินเรื่องสำคัญทั้งหมด เช่น อนุมัติงบ ขึ้นค่าส่วนกลาง แต่งตั้งผู้จัดการ แก้ข้อบังคับ
• คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด — เลือกจากเจ้าของร่วมในที่ประชุมใหญ่ ทำหน้าที่กำกับดูแลผู้จัดการและวางนโยบาย ไม่ได้รับค่าตอบแทนประจำ
• ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด — คนหรือบริษัทรับจ้างบริหาร ทำงานประจำวัน จ้างพนักงาน จ่ายบิล เก็บค่าส่วนกลาง ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้

สิ่งที่กฎหมายกำหนดเรื่องการประชุมใหญ่ และเป็นสิทธิที่เจ้าของร่วมควรใช้

ฝั่งหมู่บ้านจัดสรร มาตรา 48 ให้อำนาจนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ชัดเจน ได้แก่ กำหนดระเบียบการใช้สาธารณูปโภค กำหนดระเบียบการอยู่อาศัยและการจราจรภายในโครงการ เรียกเก็บค่าบำรุงรักษาจากสมาชิก ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกในกรณีที่กระทบสิทธิของสมาชิกตั้งแต่สิบรายขึ้นไป และจัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก โดยข้อ 1, 2 และ 5 ต้องผ่านความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม

เจ้าของร่วมมีหน้าที่หลักคือจ่ายค่าส่วนกลางให้ตรงเวลาและปฏิบัติตามข้อบังคับ ส่วนสิทธิหลักคือการเข้าถึงข้อมูลการเงิน การออกเสียง และการตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคล สิทธิเหล่านี้ใช้ได้จริงและใช้ได้ฟรี แต่คนส่วนใหญ่ไม่เคยใช้ จนกระทั่งเกิดปัญหาแล้วค่อยมาถามหา

สิทธิที่ควรใช้เป็นประจำ

• ขอดูงบการเงินและรายงานผู้สอบบัญชี — งบต้องผ่านที่ประชุมใหญ่ทุกปี ถ้านิติบุคคลบ่ายเบี่ยงไม่ให้ดู นั่นคือสัญญาณอันตรายอันดับหนึ่ง
• ขอดูยอดคงเหลือของบัญชีเงินกองทุนแยกจากบัญชีค่าส่วนกลาง — สองบัญชีนี้ต้องไม่ปนกัน ถ้าปนกันแปลว่าเงินซ่อมใหญ่ถูกเอาไปใช้จ่ายประจำวัน
• เข้าประชุมใหญ่หรือมอบฉันทะ — เรื่องที่กระทบเงินในกระเป๋าโดยตรง เช่น การขึ้นอัตราค่าส่วนกลาง ต้องผ่านที่นี่เท่านั้น
• เสนอวาระและซักถามในที่ประชุม — โดยเฉพาะรายจ่ายที่โตผิดปกติหรือสัญญาจ้างที่ไม่ได้เปรียบเทียบราคา
• ขอสำเนาข้อบังคับและระเบียบ — อ่านก่อนซื้อได้ ไม่ต้องรอเป็นเจ้าของ และควรอ่านเพราะเป็นตัวกำหนดว่าเลี้ยงสัตว์ได้ไหม ปล่อยเช่ารายวันได้ไหม ต่อเติมอะไรได้บ้าง

หน้าที่ที่มักถูกละเลย คือการแจ้งเปลี่ยนที่อยู่ติดต่อกับนิติบุคคล เจ้าของที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าและย้ายที่อยู่จริงบ่อยครั้งไม่ได้รับหนังสือทวงถาม แล้วมารู้ตัวตอนยอดค้างสะสมพร้อมเงินเพิ่มไปหลายหมื่นบาทแล้ว หากปล่อยเช่าอยู่ ควรตกลงกับผู้เช่าให้ชัดตั้งแต่ในสัญญาว่าใครรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ซึ่งโดยหลักเป็นภาระของเจ้าของ ไม่ใช่ผู้เช่า รายละเอียดอยู่ในคู่มือปล่อยเช่าคอนโด-บ้าน

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางมีผลอย่างไร

ผลของการไม่จ่ายมีสามชั้น คือเงินเพิ่มที่คิดสูงกว่าดอกเบี้ยธนาคารมาก การถูกระงับสิทธิใช้ส่วนกลาง และการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะชำระครบ ชั้นที่สามคือชั้นที่เจ็บที่สุด เพราะทำให้ขายทรัพย์ไม่ได้เลย

สำหรับคอนโด มาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดไว้ตรงไปตรงมา

ในทางปฏิบัติ การระงับสิทธิที่นิติบุคคลทำได้คือระงับการใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถส่วนกลาง คีย์การ์ดเข้าพื้นที่ส่วนกลาง แต่ ห้ามระงับสิ่งที่กระทบสิทธิพื้นฐานในการอยู่อาศัย เช่น ตัดน้ำตัดไฟที่ต่อเข้าห้อง ปิดกั้นทางเข้าออกห้อง หรือห้ามใช้ลิฟต์ขึ้นห้องตัวเอง เพราะเป็นการรอนสิทธิในกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเกินอำนาจของนิติบุคคล

ชั้นที่หนักที่สุดอยู่ที่มาตรา 29 ซึ่งกำหนดว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดนั้นปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมี หนังสือรับรองการปลอดหนี้ จากผู้จัดการนิติบุคคลมาแสดง และกฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการต้องออกหนังสือนี้ภายใน 15 วันนับแต่วันได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว

ฝั่งหมู่บ้านจัดสรร มาตรา 50 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินให้ผลคล้ายกันแต่เกณฑ์เวลาสั้นกว่า

ข้อที่หลายคนไม่รู้คือวรรคท้ายของมาตรา 50 กำหนดให้ หนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ แปลว่าถ้าทรัพย์ถูกขายทอดตลาด นิติบุคคลได้รับชำระก่อนเจ้าหนี้สามัญรายอื่น และมาตรา 53 ให้นำมาตรา 50 มาใช้กับค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่ารักษาความปลอดภัยและค่าเก็บขยะ โดยอนุโลมด้วย

เรื่องอายุความ ค่าส่วนกลางถือเป็นเงินที่มีกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา จึงมีอายุความ 5 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) นับแต่วันผิดนัดของแต่ละงวด ประเด็นสำคัญคือ อายุความตัดได้เฉพาะสิทธิฟ้องเรียกเงินย้อนหลังเกิน 5 ปี ไม่ได้ทำให้หนี้หายไปจากระบบ ห้องยังคงไม่ปลอดหนี้ในสายตาของนิติบุคคล และยังโอนไม่ได้อยู่ดี คนที่คิดว่าค้างไว้ 10 ปีแล้วรอดจึงเข้าใจผิด เพราะสิ่งที่ได้คือฟ้องไม่ได้บางส่วน แต่ขายห้องไม่ได้ทั้งหมด

ลำดับที่นิติบุคคลมักดำเนินการเมื่อมีลูกบ้านค้างชำระ

1. ออกใบแจ้งหนี้และคิดเงินเพิ่มตามข้อบังคับ
2. ส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
3. ระงับสิทธิใช้ทรัพย์ส่วนกลางเมื่อครบเกณฑ์เวลาตามกฎหมาย
4. ฟ้องคดีแพ่งเรียกค่าส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มและค่าทนาย
5. บังคับคดี ยึดทรัพย์ขายทอดตลาด โดยหนี้ค่าส่วนกลางได้รับชำระในลำดับบุริมสิทธิ

ค่าส่วนกลางกับการซื้อ ขาย และเช่า

ในการซื้อขาย ค่าส่วนกลางค้างชำระเป็นเรื่องที่ต้องเคลียร์ก่อนวันโอนเสมอ และควรระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครรับผิดชอบ เพราะถ้าไปเจอที่สำนักงานที่ดินในวันโอน จะไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากเลื่อนนัดหรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งควักจ่ายทันที

สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำก่อนโอน

• ขอดูใบเสร็จค่าส่วนกลางย้อนหลัง 12 เดือน จากผู้ขาย และโทรยืนยันยอดคงค้างกับนิติบุคคลโดยตรง อย่าเชื่อคำบอกเล่าอย่างเดียว
• กำหนดในสัญญาว่าผู้ขายต้องส่งมอบหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในวันโอน และให้เป็นเงื่อนไขบังคับ ไม่ใช่ข้อตกลงลอยๆ ดูโครงสร้างสัญญาได้ที่สัญญาจะซื้อจะขาย
• ถามอัตราค่าส่วนกลางปัจจุบันและมติขึ้นอัตราที่ผ่านที่ประชุมใหญ่ไปแล้วแต่ยังไม่มีผลบังคับ เพราะจะกระทบค่าใช้จ่ายรายเดือนทันทีที่รับโอน
• ขอดูงบการเงินและยอดเงินกองทุนคงเหลือ โดยเฉพาะอาคารอายุเกิน 10 ปี
• สอบถามยอดค้างชำระรวมของทั้งอาคาร ถ้าลูกบ้านค้างกันเป็นวงกว้าง แปลว่ารายรับนิติบุคคลไม่พอ และคุณภาพส่วนกลางจะทรุดลงในอีกไม่กี่ปี

ฝั่งผู้ขาย ควรขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 2 สัปดาห์ก่อนวันนัดโอน เพราะกฎหมายให้เวลาผู้จัดการออกได้ถึง 15 วัน และหนังสือมักมีอายุจำกัด ต้องจับจังหวะให้ตรงกับวันนัดที่กรมที่ดิน ขั้นตอนทั้งหมดในวันโอนดูได้ที่ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

สำหรับการเช่า หลักคือ ค่าส่วนกลางเป็นภาระของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ผู้เช่า เพราะเป็นหน้าที่ที่ผูกกับความเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย ถ้าเจ้าของกับผู้เช่าตกลงกันเป็นอย่างอื่น ข้อตกลงนั้นผูกพันกันเองสองฝ่าย แต่ไม่ผูกพันนิติบุคคล กล่าวคือถ้าผู้เช่าไม่จ่าย นิติบุคคลก็ยังทวงจากเจ้าของอยู่ดี ผู้เช่าที่กำลังจะเซ็นสัญญาควรตรวจข้อนี้ตามคู่มือผู้เช่า และเจ้าของที่คิดจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าต้องนับค่าส่วนกลางเป็นต้นทุนที่หักออกจากผลตอบแทนตั้งแต่ต้น ตามที่อธิบายไว้ในซื้ออยู่เอง vs ซื้อลงทุน

คำถามที่พบบ่อย

ค่าส่วนกลางภาษาอังกฤษเรียกว่าอะไร

เรียกว่า common area fee หรือ common area maintenance fee ย่อว่า CAM fee บางโครงการใช้คำว่า service charge ส่วนเงินกองทุนเรียกว่า sinking fund นิติบุคคลอาคารชุดคือ condominium juristic person และหนังสือรับรองการปลอดหนี้คือ debt-free certificate หรือ debt clearance letter ซึ่งเป็นเอกสารที่ต้องใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ไม่ได้เข้าอยู่ ไม่ได้ใช้ส่วนกลางเลย ต้องจ่ายไหม

ต้องจ่ายเต็มจำนวน ค่าส่วนกลางเป็นภาระที่ผูกกับกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือที่ดินจัดสรร ไม่ใช่ค่าบริการที่คิดตามการใช้งานจริง กฎหมายกำหนดจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่จากจำนวนครั้งที่ลงสระหรือเข้าฟิตเนส แม้แต่ห้องที่ผู้พัฒนายังขายไม่ออกก็ต้องจ่ายในฐานะเจ้าของร่วมเช่นกัน และในหมู่บ้านจัดสรร มาตรา 49 วรรคสองบังคับให้ผู้จัดสรรจ่ายสำหรับแปลงที่ยังไม่มีผู้ซื้อโดยตรง

นิติบุคคลตัดน้ำตัดไฟห้องเราเพราะค้างค่าส่วนกลางได้ไหม

ทำไม่ได้ สิ่งที่กฎหมายให้อำนาจตามมาตรา 18/1 คือการระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถส่วนกลาง และการตัดสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่เมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป แต่การตัดน้ำตัดไฟที่ต่อเข้าห้อง หรือปิดกั้นทางเข้าออกห้อง เป็นการรอนสิทธิในกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเกินอำนาจและเจ้าของอาจฟ้องเรียกค่าเสียหายได้

ค้างค่าส่วนกลางมา 9-10 ปี นิติบุคคลฟ้องได้ไหม

ฟ้องได้ แต่เรียกได้เฉพาะส่วนที่ยังไม่ขาดอายุความ 5 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) นับแยกเป็นรายงวด กล่าวคืองวดที่ผิดนัดเกิน 5 ปีมาแล้วจะยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ อย่างไรก็ตามอายุความไม่ได้ทำให้หนี้หมดไป ห้องยังถือว่าไม่ปลอดหนี้ นิติบุคคลจึงไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ และผลคือขายหรือโอนห้องไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์ยอดทั้งหมด

นิติบุคคลจะขึ้นค่าส่วนกลางเองได้ไหม

ไม่ได้ อัตราค่าส่วนกลางกำหนดไว้ในข้อบังคับ การเปลี่ยนอัตราจึงต้องแก้ข้อบังคับ ซึ่งต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและจดทะเบียนแก้ไขกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้จัดการนิติบุคคลหรือคณะกรรมการจะประกาศขึ้นเองไม่ได้ ฝั่งหมู่บ้านจัดสรร มาตรา 49 วรรคสามระบุตรงกันว่าการกำหนดและการแก้ไขอัตราต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

ซื้อคอนโดมือสองแล้วพบว่าเจ้าของเดิมค้างค่าส่วนกลาง ใครต้องจ่าย

ในทางปฏิบัติจะไม่เกิดกรณีนี้ถ้าโอนถูกขั้นตอน เพราะมาตรา 29 กำหนดว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนโอนได้ต่อเมื่อห้องปลอดจากหนี้ตามมาตรา 18 โดยมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้มาแสดง ดังนั้นหนี้ค้างต้องถูกเคลียร์ก่อนวันโอนเสมอ ปัญหาที่พบจริงคือผู้ขายมารู้ยอดค้างในวันโอนแล้วเงินไม่พอ ทางแก้คือระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าผู้ขายต้องส่งมอบหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และให้ตรวจยอดกับนิติบุคคลตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ

เงินกองทุนได้คืนตอนขายห้องไหม

ไม่ได้คืน เงินกองทุนเมื่อชำระแล้วตกเป็นของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อใช้ในการซ่อมใหญ่และปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางระยะยาว ผู้ซื้อรายใหม่ไม่ต้องจ่ายเงินกองทุนซ้ำเมื่อรับโอนห้องต่อ เพราะเก็บครั้งเดียวต่อหนึ่งห้องตอนโอนครั้งแรกจากผู้พัฒนา สิ่งที่ผู้ซื้อมือสองควรทำแทนคือขอดูยอดคงเหลือของบัญชีเงินกองทุน เพื่อประเมินว่าอาคารมีเงินพอสำหรับการซ่อมใหญ่ที่กำลังจะมาถึงหรือไม่

หมู่บ้านจัดสรรยังไม่มีนิติบุคคล ต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้ใคร

จ่ายให้ผู้จัดสรรที่ดิน เพราะตามมาตรา 44 ผู้จัดสรรยังมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคอยู่จนกว่าจะพ้นหน้าที่ด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งตามกฎหมาย ซึ่งรวมถึงการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและโอนสาธารณูปโภคให้ การจัดตั้งนิติบุคคลต้องมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยเห็นชอบตามมาตรา 45 ข้อดีของการจัดตั้งคือลูกบ้านคุมงบและคุณภาพงานเองได้ และการโอนทรัพย์สินสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรตามมาตรา 51

บทความนี้อ้างอิงพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมถึงฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 2 พ.ศ. 2558 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อมูลราคาและขนาดห้องคำนวณจากประกาศในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 อัตราค่าส่วนกลางและเงินกองทุนของแต่ละโครงการกำหนดไว้ในข้อบังคับที่ต่างกัน กรุณาตรวจสอบกับนิติบุคคลของโครงการนั้นโดยตรงก่อนตัดสินใจ