ราคาประเมิน vs ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร ใช้ตอนไหน 2569

ราคาประเมินกับราคาตลาดเป็นตัวเลขสองค่าที่มักทำให้คนซื้อขายอสังหาฯ สับสน เพราะมันต่างกันได้หลายเท่าตัว และใช้กันคนละจุดประสงค์ ราคาประเมินคือฐานที่รัฐใช้คิดภาษีและค่าธรรมเนียม ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ซื้อขายกันจริงตามอุปสงค์อุปทาน หากเข้าใจผิดว่าทั้งสองคือค่าเดียวกัน อาจตั้งราคาขายพลาด หรือประเมินค่าใช้จ่ายวันโอนผิดไปมาก

บทความนี้อธิบายว่าราคาประเมินคืออะไร ใครกำหนด ต่างจากราคาตลาดยังไง ใช้ราคาประเมินทำอะไรบ้าง เช็กราคาประเมินที่ดินของตัวเองได้ที่ไหนแบบฟรี ไปจนถึงวิธีใช้สองราคานี้ร่วมกันเพื่อตั้งราคาขายให้ได้ทั้งกำไรและขายออกจริงในปี 2569

เรียบเรียงโดย ทีม SW19 จากข้อมูลของกรมธนารักษ์และกรมที่ดิน เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายใช้ตัวเลขได้ถูกที่ถูกเวลา

ราคาประเมินคืออะไร ใครเป็นคนกำหนด

ราคาประเมินทุนทรัพย์คือราคากลางที่ภาครัฐใช้เป็นฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน กำหนดโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดทั่วประเทศ ราคานี้ตั้งใจให้ค่อนข้างต่ำและเปลี่ยนไม่บ่อย เพื่อให้ภาระภาษีของประชาชนไม่ผันผวนตามตลาด

ราคาประเมินปัจจุบันอยู่ในรอบบัญชี พ.ศ. 2566–2569 ซึ่งเริ่มใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 และจะใช้ต่อเนื่องตลอดรอบ โดยรอบใหม่ พ.ศ. 2570–2573 คาดว่าจะประกาศและเริ่มใช้ในช่วงต้นปี 2570

หัวข้อ	รายละเอียด
ผู้กำหนด	กรมธนารักษ์
รอบบัญชีปัจจุบัน	พ.ศ. 2566–2569 (เริ่มใช้ 1 ม.ค. 2566)
รอบถัดไป	พ.ศ. 2570–2573 (คาดเริ่ม 1 ม.ค. 2570)
ลักษณะราคา	ราคากลาง ค่อนข้างต่ำกว่าตลาด เปลี่ยนเป็นรอบ

ในรอบ 2566–2569 ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 8.93% โดยทำเลที่มีราคาประเมินสูงสุดอยู่แถวสีลม เพลินจิต วิทยุ และพระราม 1 ที่ระดับราว 1,000,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนศักยภาพของทำเลใจกลางเมืองได้ดี

ราคาตลาดคืออะไร ต่างจากราคาประเมินยังไง

ราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายกันจริงในช่วงเวลานั้น กำหนดโดยกลไกอุปสงค์อุปทาน ทำเล การพัฒนาโดยรอบ ศักยภาพการใช้ประโยชน์ และราคาทรัพย์ใกล้เคียงที่เพิ่งขายไป ต่างจากราคาประเมินที่เป็นราคากลางของรัฐ ราคาตลาดจึงเคลื่อนไหวเร็วและมักสูงกว่าราคาประเมินพอสมควร

โดยทั่วไปราคาตลาดมักสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 15–30% ในทำเลทั่วไป และอาจสูงกว่า 50–100% ขึ้นไปในทำเลศักยภาพสูง ตัวอย่างเช่นทำเลใจกลางเมืองอย่างสยาม ราคาตลาดอาจสูงถึง 3.5 เท่าของราคาประเมิน

ประเด็น	ราคาประเมิน	ราคาตลาด
ผู้กำหนด	กรมธนารักษ์ (รัฐ)	ตลาด ผู้ซื้อ-ผู้ขาย
วัตถุประสงค์	ฐานคิดภาษี/ค่าธรรมเนียม	ราคาซื้อขายจริง
ระดับราคา	ต่ำกว่า	สูงกว่า 15–30% ขึ้นไป
การเปลี่ยนแปลง	เป็นรอบ (หลายปีครั้ง)	เปลี่ยนตามตลาดตลอดเวลา

เหตุผลที่รัฐตั้งราคาประเมินให้ต่ำกว่าตลาดอย่างจงใจ ก็เพื่อให้ค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนไม่สูงเกินจนเป็นภาระประชาชน ดังนั้นอย่าใช้ราคาประเมินมาตั้งราคาขาย เพราะจะทำให้ขายต่ำกว่ามูลค่าจริงไปมาก

ใช้ราคาประเมินทำอะไรบ้าง (ภาษี/ค่าโอน/สินเชื่อ)

ราคาประเมินถูกใช้เป็นฐานหลักในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีที่จัดเก็บ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอน โดยค่าธรรมเนียมส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า ยกเว้นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดาที่ใช้ราคาประเมินเป็นฐานเสมอ

รายการ	ฐานที่ใช้
ค่าธรรมเนียมการโอน 2%	ราคาประเมินหรือราคาขาย อันที่สูงกว่า
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ราคาประเมิน (เสมอ)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	ราคาประเมินหรือราคาขาย อันที่สูงกว่า
อากรแสตมป์ 0.5%	ราคาประเมินหรือราคาขาย อันที่สูงกว่า

นอกจากภาษีและค่าโอนแล้ว ยังมี "ราคาประเมินของธนาคาร" ซึ่งเป็นตัวเลขที่สามที่ต่างจากทั้งราคาประเมินรัฐและราคาตลาด ธนาคารจะประเมินมูลค่าหลักประกันเองตอนยื่นกู้ และมักให้ค่าใกล้เคียงราคาตลาดมากกว่าราคาประเมินรัฐ เพราะสะท้อนมูลค่าหลักประกันจริง

ราคาประเมินของธนาคารนี้สำคัญต่อวงเงินกู้มาก เพราะธนาคารจะให้วงเงินตามสัดส่วน LTV คูณกับราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาประเมินธนาคารกับราคาซื้อขาย หากธนาคารประเมินต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อ ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินส่วนต่างเอง อ่านเรื่องวงเงินกู้และ LTV เพิ่มได้ที่ สินเชื่อบ้าน 2569 ส่วนรายละเอียดค่าธรรมเนียมวันโอนอ่านได้ที่ ค่าโอนบ้าน 2569

เช็กราคาประเมินที่ดินได้ที่ไหน

ปัจจุบันคุณสามารถเช็กราคาประเมินที่ดินของตัวเองได้ฟรีผ่านช่องทางออนไลน์ทางการ 3 ช่องทางหลัก โดยไม่ต้องเดินทางไปสำนักงานที่ดิน เพียงเตรียมเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดินไว้

ช่องทาง	หน่วยงาน	รายละเอียด
เว็บไซต์ assessprice.treasury.go.th	กรมธนารักษ์	ค้นหาราคาประเมินที่ดิน/ห้องชุด ไม่ต้องสมัครสมาชิก
แอป TRD Property Valuation	กรมธนารักษ์	รองรับ iOS/Android ค้นหาด้วยแผนที่และ GPS
เว็บ landsmaps.dol.go.th และแอป SmartLands	กรมที่ดิน	ดูตำแหน่งแปลง รูปแปลง และราคาประเมินเบื้องต้น

ข้อมูลที่ต้องใช้ในการค้นหามี 4 รูปแบบ ได้แก่ เลขที่โฉนดพร้อมจังหวัด เลขที่ดินพร้อมระวางและจังหวัด เลขที่ น.ส.3ก พร้อมจังหวัด หรือค้นตามประเภทสิ่งปลูกสร้างและจังหวัด ระบบจะแสดงราคาต่อตารางวา เนื้อที่ และรายละเอียดแปลงให้

ข้อควรทราบคือ ราคาที่ได้จากแอปและเว็บเหล่านี้เป็น "ข้อมูลเบื้องต้น" หากต้องการตัวเลขที่เป็นทางการเพื่อใช้ในการโอน ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง หรือโทรสายด่วนราคาประเมินของกรมธนารักษ์เพื่อความแม่นยำ

ตั้งราคาขายจากสองราคานี้อย่างไร

หลักการตั้งราคาขายที่ดีคือ ใช้ราคาประเมินเป็นฐานคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอน แต่ใช้ราคาตลาดจากทรัพย์ใกล้เคียงที่เพิ่งขายเป็นตัวกำหนดราคาตั้งขายจริง อย่าตั้งราคาขายจากราคาประเมิน เพราะจะต่ำกว่ามูลค่าจริงและเสียโอกาสกำไร

ขั้นตอนที่แนะนำสำหรับผู้ขายมีดังนี้

ขั้น	สิ่งที่ทำ
1	เช็กราคาประเมินเพื่อประมาณภาษีและค่าโอนที่ต้องจ่าย
2	หาราคาตลาดจากทรัพย์ใกล้เคียงที่เพิ่งขายหรือกำลังประกาศขาย
3	ตั้งราคาตามราคาตลาด บวกเผื่อต่อรองประมาณ 4–5%
4	นำภาษี/ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายมาคิดเป็นต้นทุน เพื่อดูกำไรสุทธิ

สำหรับผู้ซื้อ ควรเช็กราคาประเมินของธนาคารตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะมันคือตัวกำหนดวงเงินกู้ และช่วยสะท้อนว่าราคาที่ผู้ขายตั้งสมเหตุสมผลหรือไม่ หากตั้งสูงกว่าราคาประเมินธนาคารมาก อาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม

หากต้องการให้มืออาชีพช่วยประเมินราคาตลาดที่เหมาะสมและตั้งราคาขายให้ขายออกจริง ฝากขายกับทีม SW19 เรามีข้อมูลราคาซื้อขายจริงในแต่ละทำเล หรืออ่านคู่มือตั้งราคาแบบละเอียดที่ คู่มือขายบ้าน-ขายคอนโด 2569

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันมากไหม?

ต่างกันได้มาก ราคาตลาดมักสูงกว่าราคาประเมินประมาณ 15–30% ในทำเลทั่วไป และอาจสูงกว่า 50–100% ขึ้นไปในทำเลศักยภาพสูง เพราะรัฐตั้งราคาประเมินให้ต่ำกว่าตลาดอย่างจงใจเพื่อไม่ให้ภาษีและค่าโอนเป็นภาระเกินไป

เช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ที่ไหน?

เช็กได้ฟรีที่เว็บ assessprice.treasury.go.th และแอป TRD Property Valuation ของกรมธนารักษ์ หรือเว็บ landsmaps.dol.go.th และแอป SmartLands ของกรมที่ดิน โดยใช้เลขที่โฉนดหรือเลขที่ดินพร้อมระวางในการค้นหา

ราคาประเมินใช้คิดอะไรบ้าง?

ใช้เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยส่วนใหญ่ใช้ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า ยกเว้นภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ใช้ราคาประเมินเสมอ

ราคาประเมินรอบปัจจุบันคือรอบไหน?

รอบบัญชีปัจจุบันคือ พ.ศ. 2566–2569 เริ่มใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2566 และคาดว่ารอบใหม่ พ.ศ. 2570–2573 จะเริ่มใช้ในช่วงต้นปี 2570

ราคาประเมินของธนาคารต่างจากราคาประเมินรัฐอย่างไร?

ราคาประเมินของธนาคารเป็นการประเมินมูลค่าหลักประกันเพื่อปล่อยกู้ มักใกล้เคียงราคาตลาดมากกว่าราคาประเมินรัฐ และเป็นตัวกำหนดวงเงินกู้ผ่านสัดส่วน LTV หากธนาคารประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินส่วนต่างเอง