ฝากขายบ้าน

ไม่ต้องจ่ายก่อน ค่านายหน้าคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาที่ปิดการขายได้จริง และเกิดขึ้นต่อเมื่อการซื้อขายสำเร็จแล้วเท่านั้น หลักการนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ซึ่งระบุว่านายหน้ามีสิทธิได้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญาได้ทำกันสำเร็จอันเป็นผลจากการชี้ช่องของนายหน้า อัตราจริงขึ้นกับประเภททรัพย์และเงื่อนไข SW19 แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาก่อนเริ่มงานเสมอ

Co-agent คือกรณีที่ผู้ซื้อถูกพามาโดยนายหน้าอีกราย ไม่ใช่ทีมของ SW19 เอง สัญญาฝากขายจะระบุอัตราค่าบริการไว้สองกรณีตั้งแต่ต้น คือกรณีที่ SW19 หาผู้ซื้อได้เอง กับกรณีที่ปิดการขายผ่าน Co-agent ซึ่งคิดคนละอัตรา เหตุผลคือเมื่อมี Co-agent จะมีนายหน้าสองฝ่ายร่วมอยู่ในดีลเดียวกัน เจ้าของจึงควรเห็นตัวเลขทั้งสองกรณีก่อนเซ็น ไม่ใช่มารู้ตอนปิดการขาย ข้อดีของการเปิดให้ Co-agent เข้าร่วมคือทรัพย์เข้าถึงฐานผู้ซื้อของนายหน้ารายอื่นด้วย ซึ่งมักทำให้ขายได้เร็วขึ้น

คอนโดเทียบราคาต่อตารางเมตรกับห้องอื่นในโครงการเดียวกันได้ตรงๆ แต่บ้านต้องแยกเป็นสองส่วน คือมูลค่าที่ดินซึ่งอิงราคาซื้อขายที่ดินในทำเลนั้นคูณขนาดแปลง กับมูลค่าสิ่งปลูกสร้างซึ่งคิดจากพื้นที่ใช้สอยและหักค่าเสื่อมตามอายุบ้าน บ้านอายุเกิน 20 ปีในทำเลดี มูลค่าส่วนใหญ่มักมาจากที่ดิน ไม่ใช่ตัวบ้าน ซึ่งเปลี่ยนวิธีตั้งราคาไปเลย

ไม่จำเป็น แต่ติดคนละจุด บ้านมือสองแข่งกับบ้านใหม่ที่โครงการมีโปรโมชันช่วยค่าโอนและฟรีค่าส่วนกลาง จุดแข็งของบ้านมือสองคือทำเลที่พัฒนาแล้วและขนาดแปลงที่มักใหญ่กว่าบ้านใหม่ราคาเท่ากัน สิ่งที่ทำให้ขายช้าจริงๆ คือสภาพบ้านที่ไม่ได้เตรียมก่อนเปิดให้ชม และการตั้งราคาโดยอิงราคาที่ซื้อมาบวกกำไรที่อยากได้ แทนที่จะอิงราคาตลาดปัจจุบัน

ต้องเริ่มหาผู้ซื้อใหม่ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้การขายบ้านลากยาวที่สุด และเป็นเหตุผลที่เราคุยเรื่องความพร้อมทางการเงินก่อนนัดชม ไม่ใช่หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายควรระบุกรอบเวลายื่นกู้และเงื่อนไขคืนเงินมัดจำกรณีกู้ไม่ผ่านไว้ให้ชัด เพื่อไม่ให้บ้านถูกล็อกไว้นานเกินจำเป็น

มีผล และมักเป็นเรื่องที่พบตอนธนาคารส่งคนมาประเมินหลักประกัน ถ้าสภาพจริงไม่ตรงกับแบบที่ยื่นไว้ ธนาคารอาจประเมินมูลค่าต่ำกว่าที่ตกลงกัน ทำให้ผู้ซื้อได้วงเงินกู้ไม่พอ ทางแก้คือแจ้งข้อมูลตรงตั้งแต่ต้นและตั้งราคาโดยคำนึงถึงเรื่องนี้ ดีกว่าปล่อยให้ไปเจอตอนใกล้โอน

ทำได้ แต่บ้านได้รับผลเสียจากเรื่องนี้มากกว่าคอนโด เพราะบ้านแต่ละหลังไม่เหมือนกัน เมื่อประกาศบ้านหลังเดียวกันปรากฏหลายที่ในราคาต่างกัน ผู้ซื้อจะสรุปว่าเจ้าของกำลังรีบขายและเริ่มต่อรองจากราคาต่ำสุดที่เห็น การให้เจ้าเดียวดูแลทำให้คุมข้อมูลและราคาได้ทั้งหมด

ไม่ต้องรีโนเวทใหญ่ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่จะแต่งใหม่ตามรสนิยมตัวเองอยู่แล้ว สิ่งที่คุ้มค่าจริงคือการเก็บงานเล็กที่ทำให้บ้านดูไม่ถูกดูแล เช่น รอยรั่วซึม ไฟที่เสีย ประตูหน้าต่างที่ฝืด และการเก็บของออกให้บ้านดูโล่ง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต่ำแต่มีผลต่อความรู้สึกตอนเข้าชมมาก