ค่าโอนบ้าน 2569 คิดยังไง มีอะไรบ้าง ใครจ่าย

ค่าโอนบ้านคือก้อนค่าใช้จ่ายสุดท้ายก่อนทรัพย์จะเปลี่ยนมือ และเป็นจุดที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมักประเมินพลาดบ่อยที่สุด เพราะมันไม่ได้มีแค่ "ค่าธรรมเนียมโอน" ตัวเดียว แต่ประกอบด้วยค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ และภาษีอีกหลายตัวที่คำนวณจากฐานคนละแบบ บางคนเตรียมเงินไม่พอในวันโอน บางคนตกลงเรื่องใครจ่ายไม่ชัดจนเกิดปัญหาหน้าสำนักงานที่ดิน

บทความนี้สรุปครบทุกตัวเลขที่ใช้จริงในปี 2569 ตั้งแต่ค่าโอนคืออะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง วิธีคำนวณพร้อมตัวอย่างจริง ใครเป็นคนจ่าย มาตรการลดค่าโอนของรัฐปีนี้ ไปจนถึงความต่างระหว่างการโอนคอนโดกับบ้าน เพื่อให้คุณเตรียมเงินและเจรจาได้อย่างมั่นใจ

ทีมงาน ทีม SW19 คลุกคลีกับการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์มานาน จึงรวบรวมข้อมูลที่อ้างอิงจากกรมที่ดินและกรมสรรพากรมาให้ในที่เดียว หากต้องการเข้าใจฝั่งภาษีของผู้ขายเพิ่มเติม อ่านควบคู่กับ ภาษีซื้อขายบ้าน-ที่ดิน 2569 ได้เลย

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้านคือค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระให้สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเปลี่ยนชื่อเจ้าของในโฉนดจากผู้ขายมาเป็นผู้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย ตราบใดที่ยังไม่จ่ายค่าโอนและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็ยังไม่ถือว่าโอนสมบูรณ์ แม้จะจ่ายเงินค่าบ้านครบแล้วก็ตาม

หลายคนเข้าใจว่า "ค่าโอน" คือตัวเลขเดียว แต่จริง ๆ แล้วมันคือชุดค่าใช้จ่าย 4 ประเภทที่คิดจากฐานต่างกัน บางตัวคิดจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ บางตัวคิดจากวงเงินกู้ และบางตัวขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายถือครองทรัพย์มากี่ปี การเข้าใจว่าแต่ละตัวคิดจากอะไรคือกุญแจสำคัญในการประเมินงบให้แม่น

จุดที่ต้องเน้นคือ ค่าธรรมเนียมและภาษีส่วนใหญ่คิดจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริง (ยกเว้นบางตัวที่ใช้ราคาสูงกว่าเป็นฐาน) หากยังไม่แน่ใจว่าราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร และเช็กราคาประเมินของทรัพย์ตัวเองได้ที่ไหน อ่านเพิ่มได้ที่ ราคาประเมิน vs ราคาตลาด

ค่าโอนบ้าน 2569 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าโอนบ้านในปี 2569 ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายหลัก 4 ตัว ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดทะเบียนจำนอง อากรแสตมป์ และภาษีฝั่งผู้ขาย โดยแต่ละตัวมีอัตราและฐานคำนวณดังตารางนี้

รายการ	อัตรา	ฐานที่ใช้คำนวณ	ผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมการโอน	2%	ราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า	ผู้ซื้อ (มักตกลงแบ่งคนละครึ่ง)
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1%	วงเงินจำนอง (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท)	ผู้ซื้อ/ผู้กู้
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า	ผู้ขาย (เฉพาะกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า	ผู้ขาย (เฉพาะกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ขั้นบันได	ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีถือครอง	ผู้ขาย

ข้อสำคัญคือ ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% จะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อกู้ธนาคารและต้องจดจำนองทรัพย์เป็นหลักประกัน หากซื้อด้วยเงินสดก็จะไม่มีค่าจดจำนองส่วนนี้ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์นั้นเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่เสียซ้อนกัน ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองทรัพย์

ในบทความนี้จะเน้นที่ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองซึ่งเป็นภาระหลักของผู้ซื้อเป็นหลัก ส่วนภาษีฝั่งผู้ขายอย่างภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย เราอธิบายวิธีคำนวณแบบละเอียดพร้อมตารางอัตราเต็มไว้ในบทความ ภาษีซื้อขายบ้าน-ที่ดิน 2569

วิธีคำนวณ พร้อมตัวอย่าง

วิธีคำนวณค่าโอนคือนำอัตราของแต่ละรายการไปคูณกับฐานของมัน แล้วบวกรวมกัน โดยค่าธรรมเนียมโอนใช้ราคาประเมินเป็นฐาน ส่วนค่าจดจำนองใช้วงเงินกู้เป็นฐาน ลองดูตัวอย่างคอนโดที่มีราคาประเมิน 3,000,000 บาท และกู้ธนาคาร 2,500,000 บาท

รายการ	วิธีคิด	จำนวนเงิน (อัตราปกติ)
ค่าธรรมเนียมการโอน 2%	2% × 3,000,000	60,000 บาท
ค่าจดทะเบียนจำนอง 1%	1% × 2,500,000	25,000 บาท
รวมค่าโอน + ค่าจดจำนอง	—	85,000 บาท

นอกจากนี้หากผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี จะต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน คือ 0.5% × 3,000,000 = 15,000 บาท (ฝั่งผู้ขาย) แต่ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี จะเปลี่ยนเป็นเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทน คือ 99,000 บาท ซึ่งต่างกันมาก จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ขายหลายคนรอให้ครบ 5 ปีก่อนขาย

ตัวเลขข้างต้นเป็นการคำนวณที่ "อัตราปกติ" แต่ในปี 2569 ยังมีมาตรการรัฐที่ช่วยลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองลงอย่างมาก ซึ่งจะทำให้ยอด 85,000 บาทนี้ลดลงเหลือหลักร้อยบาท รายละเอียดอยู่ในหัวข้อมาตรการลดค่าโอนด้านล่าง

ใครเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

โดยหลักกฎหมาย ค่าธรรมเนียมการโอน 2% เป็นภาระที่ตกอยู่กับผู้ซื้อ แต่ในทางปฏิบัติของตลาดอสังหาฯ ไทย มักตกลงกันแบบ "คนละครึ่ง" ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ขึ้นอยู่กับการเจรจาและเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้นเรื่องนี้ควรระบุให้ชัดในสัญญาตั้งแต่แรกเพื่อกันปัญหาหน้างาน

ส่วนค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มีธรรมเนียมการรับผิดชอบที่ค่อนข้างชัดเจน ตามตารางนี้

รายการ	ผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมการโอน 2%	ตามกฎหมายคือผู้ซื้อ แต่นิยมแบ่งคนละครึ่ง
ค่าจดทะเบียนจำนอง 1%	ผู้ซื้อ/ผู้กู้ (เพราะเป็นผู้ขอสินเชื่อ)
อากรแสตมป์ 0.5%	ผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขาย

ข้อแนะนำจากทีม SW19 คือ ก่อนถึงวันโอนควรทำตารางสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดและระบุชัดในสัญญาว่าใครจ่ายอะไร พร้อมเตรียมเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด เพราะบางสาขารับเฉพาะบางรูปแบบการชำระเท่านั้น

มาตรการลดค่าโอนปีนี้

ในปี 2569 รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยประหยัดเงินก้อนใหญ่ให้ผู้ซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ

เงื่อนไขสำคัญของมาตรการนี้ (อ้างอิงประกาศกระทรวงมหาดไทยในราชกิจจานุเบกษา) มีดังนี้

หัวข้อ	รายละเอียด
ค่าธรรมเนียมโอน	ลดจาก 2% เหลือ 0.01%
ค่าจดทะเบียนจำนอง	ลดจาก 1% เหลือ 0.01%
เพดานราคา	ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7,000,000 บาท
ประเภททรัพย์	บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ทั้งมือ 1 และมือ 2
ผู้มีสิทธิ	บุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น
เงื่อนไขจดจำนอง	ต้องจดโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน (วันเดียวกัน)
ระยะเวลามีผล	มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 (ต่ออายุตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 มิ.ย. 2569)

เมื่อนำมาตรการนี้มาใช้กับตัวอย่างคอนโดราคาประเมิน 3,000,000 บาท กู้ 2,500,000 บาท ในหัวข้อก่อนหน้า จะเห็นผลต่างชัดเจนมาก

รายการ	อัตราปกติ	ภายใต้มาตรการ 0.01%
ค่าธรรมเนียมการโอน	60,000 บาท	300 บาท
ค่าจดทะเบียนจำนอง	25,000 บาท	250 บาท
รวม	85,000 บาท	550 บาท

นั่นหมายความว่ามาตรการนี้ช่วยประหยัดได้ถึงประมาณ 84,450 บาทในตัวอย่างนี้ ล่าสุดมาตรการได้รับการต่ออายุออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 (ครอบคลุมทั้งกรณีห้องชุด และกรณีบ้าน/ที่ดิน/อาคารพาณิชย์) อย่างไรก็ตามควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนถึงวันโอนเสมอ หากต้องวางแผนวงเงินกู้ควบคู่กันไป อ่านเพิ่มได้ที่ สินเชื่อบ้าน 2569

ค่าโอนคอนโดต่างจากบ้านอย่างไร

ในแง่ของค่าธรรมเนียมราชการ การโอนคอนโดกับบ้านไม่ต่างกันเลย ทั้งค่าธรรมเนียมโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% อากรแสตมป์ 0.5% และมาตรการลด 0.01% ใช้อัตราเดียวกันทั้งห้องชุดและบ้าน ความต่างที่แท้จริงอยู่ที่ค่าใช้จ่ายฝั่งนิติบุคคลที่ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมรัฐ

ประเด็น	คอนโด (ห้องชุด)	บ้าน/ที่ดินจัดสรร
ค่าธรรมเนียมรัฐ	เหมือนกัน (2% / 1% / 0.5%)	เหมือนกัน (2% / 1% / 0.5%)
เงินกองทุนส่วนกลาง	มี เก็บครั้งเดียวตอนโอน (จ่ายให้นิติบุคคล)	อาจมีค่าส่วนกลางหมู่บ้าน แต่ไม่บล็อกการโอน
ใบปลอดหนี้	ต้องมีจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอน	โดยทั่วไปไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้

สิ่งที่ผู้ซื้อคอนโดต้องระวังเป็นพิเศษคือ "ใบปลอดหนี้" จากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นเอกสารยืนยันว่าผู้ขายชำระค่าส่วนกลางครบแล้ว สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนหากไม่มีเอกสารนี้ จึงควรนัดผู้ขายให้เคลียร์ค่าส่วนกลางและขอใบปลอดหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันโอน

หากคุณกำลังมองหาคอนโดหรือบ้านและอยากให้มีคนช่วยดูแลขั้นตอนค่าโอนให้เรียบร้อย ดูทรัพย์ทั้งหมดของ SW19 หรือ ติดต่อทีม SW19 เพื่อให้เราช่วยประเมินค่าใช้จ่ายวันโอนแบบเจาะจงทรัพย์ของคุณได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนบ้านคิดจากราคาขายจริงหรือราคาประเมิน?

ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินเป็นฐานเสมอ จึงควรเช็กราคาประเมินของทรัพย์ก่อนเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายให้ใกล้เคียงจริง

มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ยังใช้ได้อยู่ไหมในปี 2569?

ยังใช้ได้ และได้รับการต่ออายุออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 แล้ว ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยต้องจดทะเบียนโอนและจำนองในคราวเดียวกัน

ถ้าซื้อด้วยเงินสดไม่กู้ธนาคาร ต้องเสียค่าจดจำนองไหม?

ไม่ต้อง ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% เกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่มีการกู้และจดจำนองทรัพย์เป็นหลักประกันเท่านั้น หากซื้อด้วยเงินสดก็จะมีเพียงค่าธรรมเนียมโอนและค่าใช้จ่ายฝั่งภาษีเท่านั้น

ค่าโอนคอนโดแพงกว่าบ้านจริงไหม?

ค่าธรรมเนียมราชการเท่ากัน แต่คอนโดมีค่าใช้จ่ายเพิ่มที่จ่ายให้นิติบุคคล เช่น เงินกองทุนส่วนกลางที่เก็บครั้งเดียวตอนโอน จึงอาจทำให้ยอดรวมที่ต้องเตรียมในวันโอนของคอนโดสูงกว่าเล็กน้อย

ใครเป็นคนจ่ายค่าโอน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?

ตามกฎหมายค่าธรรมเนียมโอนเป็นภาระของผู้ซื้อ แต่ในทางปฏิบัติมักตกลงแบ่งคนละครึ่ง ส่วนภาษีฝั่งขาย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นภาระของผู้ขาย ทางที่ดีควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่แรก