รีไฟแนนซ์บ้าน 2569 คุ้มไหม ค่าใช้จ่ายเท่าไร คำนวณจุดคุ้มทุนก่อนย้ายธนาคาร

รีไฟแนนซ์บ้านคือการกู้เงินก้อนใหม่จากธนาคารอีกแห่งมาปิดหนี้บ้านก้อนเดิม เพื่อเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยที่เด้งขึ้นหลังหมดโปรโมชัน 3 ปีแรก ให้กลับมาอยู่ในอัตราโปรโมชันต่ำอีกรอบ ผลลัพธ์ที่จับต้องได้คือค่างวดลดลงทันที หรือถ้าเลือกจ่ายเท่าเดิม เงินต้นจะถูกตัดเร็วขึ้นมาก

ตัวเลขที่ทำให้เห็นภาพชัดที่สุด ยอดหนี้คงเหลือ 3 ล้านบาท ระยะเวลาที่เหลือ 20 ปี ถ้าดอกเบี้ยเดิมอยู่ที่ 6% แล้วรีไฟแนนซ์ไปได้ที่เฉลี่ย 3% ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ใน 3 ปีคือ 263,147 บาท ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้งหมดอยู่ราว 42,000 บาท แปลว่าคืนทุนภายใน ไม่ถึง 6 เดือน ที่เหลือคือกำไรล้วน

แต่รีไฟแนนซ์ไม่ได้คุ้มเสมอไป ถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยแคบ ยอดหนี้เหลือน้อย หรือยังไม่พ้น 3 ปีแรกจนติดค่าปรับ ตัวเลขอาจพลิกเป็นขาดทุนได้ บทความนี้จึงให้ทั้งสูตรคำนวณ ตารางจุดคุ้มทุน ค่าใช้จ่ายรายการต่อรายการในปี 2569 และกรณีที่ไม่ควรรีไฟแนนซ์

รีไฟแนนซ์กับรีเทนชันต่างกันอย่างไร

รีไฟแนนซ์คือการย้ายหนี้ไปธนาคารใหม่ ส่วนรีเทนชันคือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมโดยไม่ย้าย ความต่างที่สำคัญที่สุดไม่ใช่ชื่อเรียก แต่คือรีเทนชันแทบไม่มีค่าใช้จ่ายและใช้เวลาไม่กี่วัน ส่วนรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายหลักหมื่นแต่มักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ

วิธีที่ประหยัดที่สุดจริง ๆ คือทำทั้งสองอย่างตามลำดับ ขอใบเสนอเงื่อนไขจากธนาคารใหม่ก่อน แล้วเอาไปยื่นกับธนาคารเดิมเพื่อขอรีเทนชัน ถ้าธนาคารเดิมสู้ราคาได้ใกล้เคียงก็อยู่ที่เดิมแล้วประหยัดค่าจดจำนองไปทั้งก้อน ถ้าสู้ไม่ได้ค่อยย้ายจริง วิธีนี้ไม่ผิดกติกาและเป็นสิ่งที่เจ้าหน้าที่สินเชื่อคาดหมายอยู่แล้ว

ลองเทียบด้วยตัวเลขจริงที่ยอดหนี้ 3 ล้านบาท เหลือ 20 ปี ดอกเบี้ยปัจจุบัน 6%

รีไฟแนนซ์ชนะรีเทนชันอยู่ราว 90,700 บาทในกรอบ 3 ปี ทั้งที่มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 40,000 บาท เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยกินขาด แต่ถ้ายอดหนี้เหลือแค่ 8 แสนบาท ผลลัพธ์จะกลับด้านทันที นี่คือเหตุผลว่าทำไมต้องคำนวณก่อนเสมอ ห้ามตัดสินจากคำว่า "ดอกถูกกว่า" อย่างเดียว

รีไฟแนนซ์ตอนไหนถึงคุ้ม

จังหวะมาตรฐานคือเมื่อครบ 3 ปีนับจากวันทำสัญญา เพราะเป็นทั้งวันที่โปรโมชันดอกเบี้ยต่ำหมดลง และเป็นวันที่พ้นเงื่อนไขค่าปรับกรณีปิดหนี้ก่อนกำหนดพอดี การรีไฟแนนซ์ก่อนหน้านั้นทำได้ แต่ต้องเอาค่าปรับมาบวกเข้าไปในการคำนวณด้วย

เรื่องค่าปรับมีที่มาชัดเจน ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดห้ามผู้ให้บริการเรียกเก็บค่าปรับจากการปิดหนี้ก่อนกำหนด (prepayment fee) มีผลตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2567 แต่ยกเว้นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งยังเรียกเก็บได้เฉพาะกรณีรีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา อัตราที่ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดอยู่ที่ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งไม่ใช่เงินเล็ก

ข้อสังเกตที่คนมักพลาดคือ ในช่วง 3 ปีแรกดอกเบี้ยของสัญญาเดิมยังเป็นอัตราโปรโมชันที่ต่ำอยู่แล้ว ส่วนต่างระหว่างของเดิมกับของใหม่จึงแคบมาก เมื่อบวกค่าปรับ 2-3% เข้าไป การรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจึงแทบไม่เคยคุ้ม ยกเว้นกรณีพิเศษเช่นต้องถอนชื่อผู้กู้ร่วมออกอย่างเร่งด่วน

ตัวชี้วัดที่ใช้ตัดสินใจได้จริงคือ จุดคุ้มทุน คำนวณง่าย ๆ ว่า ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด หารด้วย เงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน ถ้าผลลัพธ์ต่ำกว่า 12 เดือนถือว่าคุ้มชัดเจน ถ้าเกิน 24 เดือนควรคิดหนัก ตารางด้านล่างคำนวณจากยอดหนี้ 3 ล้านบาท เหลือ 20 ปี ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 42,000 บาท

อ่านตารางนี้ให้ครบต้องดูบรรทัดแรกด้วย ที่ส่วนต่างเพียง 0.5% กำไรสุทธิตลอด 3 ปีเหลือแค่ 2,297 บาท ซึ่งไม่คุ้มกับการเดินเอกสาร 45 วันเลย เส้นแบ่งในทางปฏิบัติคือส่วนต่างดอกเบี้ยควรอย่างน้อย 1% และยอดหนี้คงเหลือควรเกิน 1 ล้านบาท ถ้าต่ำกว่านั้นให้ใช้รีเทนชันแทน

สัญญาณอีกอย่างที่บอกว่าถึงเวลาแล้วคือดูใบแจ้งยอดว่าค่างวดที่จ่ายไปแต่ละเดือนถูกหักเป็นดอกเบี้ยกี่บาท ถ้าจ่าย 21,000 บาทแล้วเป็นดอกเบี้ยเสีย 14,000 บาท เงินต้นลดแค่ 7,000 บาท นั่นคือสัญญาณว่าดอกเบี้ยเด้งขึ้นเป็นอัตราลอยตัวแล้ว หลักการเลือกดอกเบี้ยและโครงสร้างสินเชื่อทั้งหมดอธิบายไว้ในสินเชื่อบ้าน 2569

คำนวณดอกเบี้ยที่ประหยัดได้

เงินที่ประหยัดได้จริงคำนวณจากผลต่างของดอกเบี้ยสะสมที่จ่ายในช่วง 3 ปีของโปรโมชันใหม่ ไม่ใช่ผลต่างของค่างวด เพราะค่างวดที่ลดลงบางส่วนเป็นแค่การยืดหนี้ ส่วนดอกเบี้ยสะสมคือเงินที่หายออกจากกระเป๋าจริง ๆ

ตารางนี้คำนวณที่เงื่อนไขเดียวกันทั้งแถว คือระยะเวลาที่เหลือ 20 ปี ดอกเบี้ยเดิม 6% ต่อปี รีไฟแนนซ์ได้ที่เฉลี่ย 3% ต่อปีในช่วง 3 ปีแรก

จุดที่ต้องตัดสินใจต่อจากนี้คือ เมื่อดอกเบี้ยลดแล้ว จะลดค่างวดตาม หรือคงค่างวดเดิมไว้ สองทางนี้ให้ผลต่างกันมหาศาล

ใช้ยอดหนี้ 3 ล้านบาท เหลือ 20 ปีเป็นตัวอย่าง

การคงค่างวดเดิมไว้ประหยัดกว่าอีกเกือบ 300,000 บาท และตัดเวลาผ่อนออกไปเกือบ 6 ปี โดยที่กระแสเงินสดรายเดือนไม่เปลี่ยนแปลงเลยเพราะคุณจ่ายเท่าที่จ่ายอยู่แล้ว ถ้าไม่ได้เดือดร้อนเรื่องสภาพคล่อง นี่คือทางเลือกที่ดีที่สุด และธนาคารส่วนใหญ่ยอมให้ตั้งค่างวดสูงกว่าขั้นต่ำได้ตั้งแต่วันทำสัญญา

ตัวเลขข้างต้นสมมติดอกเบี้ยคงที่เพื่อให้เปรียบเทียบได้ ในความจริงหลังหมดโปร 3 ปี ดอกเบี้ยจะกลับไปอิง MRR ซึ่งลอยตัว หลายคนจึงวางแผนรีไฟแนนซ์ซ้ำทุก 3 ปี เป็นวงจร ซึ่งทำได้และไม่ผิดกติกา เพียงแต่ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายรอบละครั้งเข้าไปในสมการทุกครั้ง

ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ปี 2569 อยู่ที่เท่าไร

ณ เดือนสิงหาคม 2569 ดอกเบี้ยโปรโมชันรีไฟแนนซ์เฉลี่ย 3 ปีแรกของธนาคารหลักอยู่ราว 2.4-3.5% ต่อปี ขณะที่อัตราลอยตัวหลังหมดโปรอิงกับ MRR ซึ่งอยู่ในช่วง 6.50-7.11% สำหรับธนาคารขนาดใหญ่ ช่องว่างระหว่างสองอัตรานี้คือแหล่งที่มาของเงินที่ประหยัดได้ทั้งหมด

อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ที่ธนาคารพาณิชย์ประกาศ ณ วันที่ 7 สิงหาคม 2569 เป็นดังนี้

เรื่องที่คนดูข้ามคือ MRR ของแต่ละธนาคารต่างกันได้ถึง 1.5% ธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกต่ำสุดอาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดถ้า MRR ของเขาสูงกว่าคนอื่นมาก เพราะพอพ้นปีที่ 3 คุณจะไปเจอดอกที่แพงกว่า สูตรที่ควรใช้คือดูทั้งสองตัว อัตราเฉลี่ย 3 ปีบอกว่าช่วงโปรจ่ายเท่าไร ส่วนสูตรลอยตัวแบบ "MRR ลบเท่าไร" บอกว่าหลังโปรจะเจออะไร

ยกตัวอย่างธนาคารที่เสนอ MRR-1.130% โดยมี MRR 7.105% เท่ากับดอกลอยตัว 5.975% ส่วนอีกแห่งเสนอ MRR-1.000% แต่ MRR อยู่ที่ 6.500% เท่ากับ 5.500% ซึ่งถูกกว่า ทั้งที่ตัวเลข "ลบ" น้อยกว่า

ในเชิงภาพรวม อัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงินอยู่ที่ 1.00% ต่อปี หลังปรับลดจาก 1.25% เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2569 ซึ่งเป็นระดับต่ำและเป็นเหตุผลว่าทำไมโปรโมชันรีไฟแนนซ์ในปีนี้ยังกดลงมาถึงระดับ 2 ปลาย ๆ ได้ แต่อย่าลืมว่าอัตราโปรโมชันเปลี่ยนได้ทุกเดือนและมักผูกกับเงื่อนไขเช่นวงเงินขั้นต่ำหรือการทำประกัน ตัวเลขที่เห็นในโฆษณาจึงเป็นอัตราต่ำสุดที่มีเงื่อนไขครบเสมอ ต้องขอใบเสนอเฉพาะรายถึงจะรู้ของจริง

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์

ค่าใช้จ่ายรวมของการรีไฟแนนซ์อยู่ราว 1.3-1.6% ของวงเงินกู้ใหม่ โดยก้อนใหญ่ที่สุดคือค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงิน ซึ่งจ่ายที่สำนักงานที่ดินและไม่มีทางเลี่ยง ที่เหลือเป็นค่าประเมิน ค่าอากรแสตมป์ และค่าดำเนินการที่ต่อรองหรือขอยกเว้นได้บ้าง

ประเด็นที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดในปี 2569 คือมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองเหลือ 0.01% ใช้กับการรีไฟแนนซ์ไม่ได้ เพราะเงื่อนไขของมาตรการกำหนดว่าต้องเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในคราวเดียวกัน การรีไฟแนนซ์เป็นการจดจำนองใหม่โดยไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเสียค่าจดจำนองเต็มอัตรา 1% รายละเอียดเงื่อนไขของมาตรการอยู่ในค่าโอนและค่าจดจำนอง 2569 และภาพรวมมาตรการรัฐทั้งชุดอยู่ในมาตรการรัฐและ LTV

อีกเรื่องที่ต้องแยกให้ออกคือ MRTA หรือประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับตามกฎหมาย ธนาคารเสนอเพราะช่วยลดความเสี่ยงและมักแลกกับดอกเบี้ยที่ต่ำลง 0.25-0.50% ซึ่งบางกรณีก็คุ้ม วิธีตัดสินคือถามเจ้าหน้าที่ตรง ๆ ว่าถ้าไม่ทำ MRTA ดอกเบี้ยจะเป็นเท่าไร แล้วเอาส่วนต่างดอกที่ประหยัดได้ตลอด 3 ปีมาเทียบกับเบี้ยประกันที่จ่าย ถ้าเบี้ยแพงกว่าที่ประหยัดได้ก็ไม่ต้องทำ และถ้าเจอการบังคับขายพ่วงโดยไม่ให้ทางเลือก นั่นคือสิ่งที่ร้องเรียนกับธนาคารแห่งประเทศไทยได้

ข้อควรระวังเรื่องวงเงิน หลายคนขอวงเงินรีไฟแนนซ์สูงกว่ายอดหนี้เดิมเพื่อเอาเงินส่วนต่างมาใช้ ซึ่งทำได้ในบางผลิตภัณฑ์ แต่จำไว้ว่าค่าจดจำนอง 1% คิดจากวงเงินจำนองทั้งก้อน ไม่ใช่เฉพาะส่วนที่เกิน ขอเพิ่ม 1 ล้านบาทจึงมีต้นทุนค่าธรรมเนียมเพิ่มอีก 10,000 บาททันที และดอกเบี้ยของส่วนที่เกินยังใช้ลดหย่อนภาษีไม่ได้ด้วย ซึ่งอธิบายต่อในหัวข้อถัดไป

เอกสารและขั้นตอนรีไฟแนนซ์

ขั้นตอนทั้งหมดใช้เวลาราว 30-45 วันนับจากวันยื่นเอกสารถึงวันจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน โดยจุดที่กินเวลามากที่สุดคือการรออนุมัติสินเชื่อและการนัดวันไถ่ถอนกับธนาคารเดิม เริ่มเตรียมตัวล่วงหน้าราว 2-3 เดือนก่อนครบ 3 ปีจะพอดีที่สุด

เอกสารที่ต้องเตรียม แบ่งเป็น 3 กลุ่ม

ตัวแปรที่ตัดสินว่าอนุมัติหรือไม่คือความสามารถในการผ่อนวันนี้ ไม่ใช่วันที่กู้ครั้งแรก ถ้าระหว่างทางมีหนี้ก้อนใหม่เช่นรถหรือบัตรเครดิต ภาระรวมอาจเกินเพดานจนถูกปฏิเสธ วิธีเตรียมตัวและเกณฑ์ที่ธนาคารใช้อยู่ในเตรียมตัวขอสินเชื่อบ้าน และถ้าเคยถูกปฏิเสธมาก่อนควรอ่านกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ก่อนยื่นรอบใหม่

รีไฟแนนซ์แล้วยังลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านได้ไหม

ยังได้ แต่เฉพาะดอกเบี้ยของวงเงินส่วนที่ไม่เกินยอดหนี้ที่ค้างชำระอยู่เดิมเท่านั้น ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้กำหนดชัดว่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่นำมาหักลดหย่อนได้ ให้รวมถึงดอกเบี้ยของเงินกู้ที่กู้มาเพื่อชำระหนี้เงินกู้เดิมเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างที่อยู่อาศัย โดยจำกัดเฉพาะส่วนที่ไม่เกินกว่าหนี้ที่ค้างชำระนั้น

ผลในทางปฏิบัติมี 2 ข้อที่ต้องจำ

สิ่งที่ต้องทำหลังรีไฟแนนซ์เสร็จคือแจ้งความยินยอมให้ธนาคารใหม่ส่งข้อมูลดอกเบี้ยให้กรมสรรพากร เพราะระบบยื่นภาษีออนไลน์ดึงข้อมูลจากธนาคารโดยตรง ถ้าไม่ได้ให้ความยินยอมกับธนาคารใหม่ ตัวเลขดอกเบี้ยจะไม่ขึ้นในแบบ และต้องขอหนังสือรับรองดอกเบี้ยมาแนบเอง คนที่รีไฟแนนซ์กลางปีต้องระวังเป็นพิเศษเพราะปีนั้นจะมีดอกเบี้ยจากสองธนาคาร ต้องรวมทั้งสองใบและยังคงเพดานรวมที่ 100,000 บาทเท่าเดิม

ถ้าเป็นการกู้ร่วม เพดาน 100,000 บาทยังเป็นของทั้งหลังไม่ใช่ของแต่ละคน และเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ ซึ่งมีรายละเอียดที่ควรวางแผนก่อนตัดสินใจ อ่านต่อได้ในกู้ร่วมซื้อบ้าน

กรณีที่ไม่ควรรีไฟแนนซ์

มีอย่างน้อย 6 สถานการณ์ที่การรีไฟแนนซ์ให้ผลลบหรือเสี่ยงเกินกว่าที่ประหยัดได้ รู้ไว้ก่อนจะประหยัดทั้งเงินและเวลาเดินเอกสาร

ข้อสุดท้ายเป็นกับดักที่คนมองข้ามมากที่สุด การรีไฟแนนซ์ทำให้เงื่อนไขค่าปรับ 3 ปีเริ่มนับใหม่ทั้งหมด ถ้ามีแผนจะขายบ้านหรือคอนโดในระยะสั้น การย้ายธนาคารจะกลายเป็นการล็อกตัวเองไว้ ใครกำลังชั่งใจระหว่างถือต่อกับขายควรดูวิธีคำนวณผลตอบแทนในซื้ออยู่เองหรือซื้อลงทุน ก่อนตัดสินใจ

สำหรับคนที่ทรัพย์อยู่ในเกณฑ์น่าสนใจ ตัวเลขจากพอร์ตประกาศขายของ SW19 ในเดือนสิงหาคม 2569 ช่วยให้เห็นภาพว่ายอดหนี้ของคนส่วนใหญ่อยู่ระดับไหน ห้องชุด 1 ห้องนอนราคากลาง 5.50 ล้านบาท ถ้ากู้ 90% เท่ากับวงเงิน 4.95 ล้านบาท รีไฟแนนซ์ลดดอกได้ 3% จะประหยัดดอกเบี้ยใน 3 ปีราว 434,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 67,000 บาทแล้วเหลือสุทธิราว 367,000 บาท ส่วนห้อง 2 ห้องนอนราคากลาง 12.20 ล้านบาท กู้ 90% เท่ากับ 10.98 ล้านบาท ประหยัดสุทธิได้ราว 817,000 บาท ยิ่งวงเงินสูง ค่าธรรมเนียมคงที่ยิ่งเป็นสัดส่วนที่เล็กลง การรีไฟแนนซ์จึงยิ่งคุ้มขึ้นตามขนาดหนี้

คำถามที่พบบ่อย

รีไฟแนนซ์บ้านต้องรอครบ 3 ปีจริงไหม ทำก่อนได้หรือเปล่า

ทำก่อนได้ ไม่มีกฎหมายห้าม แต่สัญญาสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่กำหนดค่าปรับกรณีไถ่ถอนก่อน 3 ปีไว้ที่ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้เก็บได้เฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น (สินเชื่อประเภทอื่นห้ามเก็บตั้งแต่ 31 มกราคม 2567) ที่สำคัญกว่าค่าปรับคือช่วง 3 ปีแรกดอกเบี้ยของสัญญาเดิมยังเป็นอัตราโปรโมชันต่ำอยู่แล้ว ส่วนต่างจึงแคบ เมื่อรวมค่าปรับกับค่าธรรมเนียมมักไม่คุ้ม ยกเว้นมีเหตุจำเป็นอื่นเช่นต้องถอนชื่อผู้กู้ร่วม

รีไฟแนนซ์กับรีเทนชัน ควรเลือกอันไหนก่อน

ควรทำคู่กันตามลำดับ ขอใบเสนอเงื่อนไขจากธนาคารใหม่ 3-4 แห่งก่อน แล้วนำไปยื่นขอรีเทนชันกับธนาคารเดิม ถ้าธนาคารเดิมลดดอกให้ใกล้เคียงกันก็อยู่ที่เดิม ประหยัดค่าจดจำนอง 1% ไปทั้งก้อนและไม่ต้องเดินเอกสาร 45 วัน แต่ถ้าส่วนต่างระหว่างข้อเสนอทั้งสองยังกว้างเกิน 1% และยอดหนี้ยังเกิน 1 ล้านบาท การย้ายจริงมักคุ้มกว่า เพราะจุดคุ้มทุนจะอยู่ราว 11-17 เดือนเท่านั้น

ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมดเท่าไร มีอะไรที่ขอลดได้บ้าง

รวมแล้วราว 1.3-1.6% ของวงเงินกู้ใหม่ ยอด 3 ล้านบาทตกราว 46,500 บาท แบ่งเป็นค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (30,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% แต่ไม่เกิน 10,000 บาท (1,500 บาท) ค่าประเมินหลักประกันราว 3,000 บาท ค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ 0-0.5% และเบี้ยประกันอัคคีภัย ส่วนที่ขอลดหรือขอยกเว้นได้คือค่าประเมินกับค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อ ซึ่งหลายธนาคารยกเว้นให้อยู่แล้วในช่วงโปรโมชัน ส่วนค่าจดจำนองกับอากรแสตมป์เป็นค่าธรรมเนียมของรัฐ ต่อรองไม่ได้

มาตรการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ใช้กับการรีไฟแนนซ์ได้ไหม

ใช้ไม่ได้ เพราะเงื่อนไขของมาตรการกำหนดให้เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองในคราวเดียวกัน โดยผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย การรีไฟแนนซ์เป็นการจดจำนองใหม่กับเจ้าหนี้รายใหม่โดยไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงอยู่นอกขอบเขตของมาตรการและต้องเสียค่าจดจำนองเต็มอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุดของการรีไฟแนนซ์

ควรลดค่างวดหรือคงค่างวดเดิมไว้หลังรีไฟแนนซ์

ถ้าสภาพคล่องไม่มีปัญหา การคงค่างวดเดิมไว้ให้ผลดีกว่ามาก ตัวอย่างยอดหนี้ 3 ล้านบาท เหลือ 20 ปี ถ้ารีไฟแนนซ์จาก 6% เหลือ 3% แล้วลดค่างวดจาก 21,493 เป็น 16,638 บาท จะจ่ายดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา 993,103 บาท แต่ถ้าคงค่างวดที่ 21,493 บาทเท่าเดิม หนี้จะหมดใน 14 ปี 4 เดือน และจ่ายดอกเบี้ยรวมเพียง 694,277 บาท ต่างกันเกือบ 300,000 บาท โดยที่เงินออกจากกระเป๋าต่อเดือนเท่าเดิมทุกบาท

รีไฟแนนซ์แล้วยังใช้สิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน 100,000 บาทได้ไหม

ได้ แต่เฉพาะดอกเบี้ยของวงเงินส่วนที่ไม่เกินยอดหนี้เดิมที่ค้างชำระ ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรที่ระบุว่าดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อชำระหนี้เงินกู้เดิมนำมาหักได้เฉพาะส่วนที่ไม่เกินหนี้ที่ค้างชำระ ดังนั้นถ้าขอวงเงินเพิ่มเช่นหนี้เดิมเหลือ 2.5 ล้านแต่กู้ใหม่ 3.5 ล้าน จะลดหย่อนได้เพียงสัดส่วนราว 71% ของดอกเบี้ยที่จ่าย สิ่งที่ต้องทำเพิ่มคือให้ความยินยอมกับธนาคารใหม่เพื่อส่งข้อมูลดอกเบี้ยเข้าระบบสรรพากร ไม่งั้นตัวเลขจะไม่ขึ้นตอนยื่นภาษีออนไลน์ และในปีที่รีไฟแนนซ์ต้องรวมดอกเบี้ยจากทั้งสองธนาคารโดยรวมกันไม่เกิน 100,000 บาท

รีไฟแนนซ์แล้วขอวงเงินเพิ่มเพื่อเอาเงินไปใช้ได้ไหม

ทำได้ในผลิตภัณฑ์ที่มีวงเงินอเนกประสงค์ควบสินเชื่อบ้าน แต่ต้องเข้าใจต้นทุนสองข้อ ข้อแรก ค่าจดจำนอง 1% คิดจากวงเงินจำนองทั้งก้อน ไม่ใช่เฉพาะส่วนที่เพิ่ม ขอเพิ่ม 1 ล้านจึงมีค่าธรรมเนียมเพิ่ม 10,000 บาททันที ข้อสอง ดอกเบี้ยของส่วนที่เกินยอดหนี้เดิมใช้ลดหย่อนภาษีไม่ได้ และมักคิดอัตราสูงกว่าดอกเบี้ยบ้านปกติ ถ้าจำเป็นต้องใช้เงินก้อนควรเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่นก่อนตัดสินใจ

ระหว่างรอรีไฟแนนซ์ ต้องผ่อนธนาคารเดิมต่อไหม และโฉนดอยู่ที่ใคร

ต้องผ่อนธนาคารเดิมตามปกติทุกงวดจนถึงวันไถ่ถอน การหยุดจ่ายเพราะคิดว่ากำลังจะย้ายอยู่แล้วจะกลายเป็นประวัติค้างชำระและทำให้ธนาคารใหม่ยกเลิกการอนุมัติได้ ส่วนโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ที่ธนาคารเดิมในฐานะผู้รับจำนอง วันจดจำนองใหม่ทั้งสองธนาคารจะไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ธนาคารใหม่จ่ายเงินปิดหนี้ให้ธนาคารเดิม ธนาคารเดิมจดไถ่ถอนจำนอง แล้วธนาคารใหม่จดจำนองต่อในวันเดียวกัน ผู้กู้ไม่ต้องหาเงินก้อนมาปิดเอง

บทความนี้อ้างอิงหลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าปรับกรณีปิดหนี้ก่อนกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทย (มีผล 31 มกราคม 2567) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ ณ วันที่ 7 สิงหาคม 2569 อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.00% ต่อปีตามมติคณะกรรมการนโยบายการเงินวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2569 อัตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองของกรมที่ดิน อากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร และประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ว่าด้วยการหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย ตัวเลขการคำนวณใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อการเปรียบเทียบ อัตราจริงเป็นแบบลอยตัวและต่างกันตามธนาคารและเงื่อนไขเฉพาะราย ราคาทรัพย์อ้างอิงจากประกาศในพอร์ต SW19 เดือนสิงหาคม 2569 (ห้องชุดประกาศขาย 231 รายการ) กรุณาตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารโดยตรงก่อนตัดสินใจ