ซื้อที่ดิน 2569 คู่มือตรวจก่อนซื้อ เอกสารสิทธิ์ ผังเมือง ทางเข้า-ออก และค่าโอน

การซื้อที่ดินให้ปลอดภัยต้องตรวจ 4 เรื่องให้ครบก่อนวางมัดจำ คือ ประเภทเอกสารสิทธิ์ว่าโอนขายได้จริงไหม ผังเมืองว่าที่ดินสร้างอะไรได้ ทางเข้า-ออกและสภาพที่ดินว่าใช้ประโยชน์ได้จริง และค่าใช้จ่ายภาษี-ค่าโอนทั้งหมด ที่ดินต่างจากบ้านและคอนโดตรงที่ความเสี่ยงซ่อนอยู่ในเอกสารและข้อกฎหมายมากกว่าตัวทรัพย์ ที่ดินสวยราคาถูกอาจเป็นที่ ส.ป.ก. ที่ซื้อขายไม่ได้ เป็นที่ตาบอดไม่มีทางออก หรืออยู่ในผังเมืองที่ห้ามสร้างสิ่งที่คุณตั้งใจ การตรวจสอบก่อนซื้อจึงสำคัญกว่าทรัพย์ประเภทอื่นมาก

บทความนี้รวมทุกอย่างที่ต้องตรวจก่อนซื้อที่ดิน ตั้งแต่การอ่านเอกสารสิทธิ์แต่ละประเภท ผังเมือง ทางเข้า-ออก ไปจนถึงค่าโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง อ้างอิงประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายผังเมือง

ก่อนซื้อที่ดินต้องรู้อะไร

หลักสำคัญที่สุดคือ "ตรวจเอกสารสิทธิ์และผังเมืองก่อนมัดจำเสมอ" เพราะเงินมัดจำที่วางไปแล้วเรียกคืนยากหากที่ดินมีปัญหาที่คุณตรวจไม่เจอ ที่ดินแปลงเดียวกันอาจมีมูลค่าและใช้ประโยชน์ต่างกันมหาศาลขึ้นกับเอกสารสิทธิ์ ผังเมือง และทางเข้า-ออก คนซื้อที่ดินครั้งแรกมักดูแค่ทำเลกับราคา แล้วพลาดตรงรายละเอียดกฎหมายที่ทำให้ที่ดินสร้างไม่ได้หรือขายต่อไม่ออก

ก่อนตัดสินใจ ควรขอข้อมูลและตรวจสอบ 5 อย่างนี้เป็นอย่างน้อย

สิ่งที่ต้องขอ/ตรวจ	ตรวจที่ไหน / อย่างไร
สำเนาเอกสารสิทธิ์ (โฉนด/น.ส.3ก)	ขอจากผู้ขาย แล้วนำเลขโฉนดไปตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าตรงกับต้นฉบับหลังโฉนด
ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์	ต้องตรงกับบัตรประชาชนผู้ขาย ระวังการมอบอำนาจที่ไม่ชัดเจน
ภาระผูกพัน (จำนอง อายัด ภาระจำยอม)	ตรวจหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดิน มีบันทึกจำนอง/รอนสิทธิไหม
ผังเมืองและการใช้ประโยชน์	ตรวจสีผังเมืองที่สำนักงานโยธาธิการฯ จังหวัด หรือระบบผังเมืองออนไลน์
แนวเขตและเนื้อที่จริง	ให้เจ้าหน้าที่รังวัดชี้แนวเขต เทียบเนื้อที่จริงกับที่ระบุในโฉนด

ข้อควรจำคือ อย่าซื้อที่ดินโดยดูแค่รูปถ่ายหรือแผนที่ ต้องไปดูที่จริงและตรวจแนวเขตกับเจ้าหน้าที่ที่ดินเสมอ เพราะเนื้อที่จริงอาจน้อยกว่าในโฉนด หรือแนวรั้วปัจจุบันอาจรุกล้ำที่ข้างเคียง ซึ่งเป็นชนวนข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดของการซื้อที่ดิน

ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดิน โฉนด น.ส.3ก ส.ป.ก.

เอกสารสิทธิ์ที่ดินไทยมีหลายระดับ และไม่ใช่ทุกใบที่ซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ ที่ปลอดภัยที่สุดคือโฉนด (น.ส.4) ที่เป็นกรรมสิทธิ์เต็ม ส่วน ส.ป.ก.4-01 ห้ามซื้อขายเด็ดขาด การรู้จักตราครุฑและระดับเอกสารสิทธิ์คือด่านแรกที่กันไม่ให้เสียเงินซื้อที่ที่โอนไม่ได้ ตารางนี้สรุปทุกประเภทที่พบบ่อย

เอกสารสิทธิ์	ความหมาย	ซื้อขาย/โอนได้ไหม
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 / น.ส.4จ) ครุฑแดง	กรรมสิทธิ์เต็มในที่ดิน แนวเขตชัดเจนจากการรังวัด	ได้เต็มที่ ซื้อขาย โอน จำนองได้ (ปลอดภัยสุด)
น.ส.3ก ครุฑเขียว	หนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แนวเขตค่อนข้างชัด	ซื้อขาย โอน จำนองได้ ยื่นออกโฉนดได้ภายหลัง
น.ส.3 / น.ส.3ข ครุฑดำ	หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แนวเขตยังไม่ละเอียดเท่าโฉนด	โอนได้ แต่ต้องรังวัดและประกาศ 30 วันก่อนทำนิติกรรม
ส.ค.1	แบบแจ้งการครอบครองที่ดินเดิม ไม่ใช่กรรมสิทธิ์	โอนได้แค่การครอบครอง เสี่ยงสูง ควรออกโฉนดก่อนซื้อ
ส.ป.ก.4-01	สิทธิใช้ที่ดินรัฐเพื่อเกษตรกรรม ไม่มีกรรมสิทธิ์	ห้ามซื้อขาย/โอนให้คนอื่น (โอนได้เฉพาะมรดกทายาท)
น.ส.2 (ใบจอง)	หนังสืออนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว	ห้ามโอน (ยกเว้นมรดก) ต้องทำประโยชน์ตามเงื่อนไข

ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุดคือ ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ที่มักถูกเสนอขายในราคาถูกมากตามชานเมืองและต่างจังหวัด ตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ที่ดินนี้เป็นของรัฐ ห้ามซื้อขายหรือโอนสิทธิให้ผู้อื่นที่ไม่ใช่ทายาทโดยเด็ดขาด การ "ซื้อ" ส.ป.ก. ด้วยสัญญากันเองไม่มีผลทางกฎหมาย ผู้ซื้ออาจถูกยึดคืนและเสียเงินฟรี แม้ช่วงปี 2568-2569 จะมีนโยบายทดลองปรับสิทธิ ส.ป.ก. เป็นโฉนดเพื่อเกษตรกรรมในบางพื้นที่ แต่ยังไม่ใช่การเปลี่ยนเป็นโฉนดกรรมสิทธิ์เต็มที่ซื้อขายอิสระได้ทั่วประเทศ จึงยังต้องถือว่าซื้อขายไม่ได้จนกว่าจะมีเอกสารสิทธิ์เต็มในมือ

ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ที่ดิน

ผังเมืองกำหนดว่าที่ดินแปลงนั้นสร้างอะไรได้และห้ามอะไร โดยแบ่งเป็นโซนสีตามกฎกระทรวงผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ ที่ดินที่คุณตั้งใจจะสร้างบ้านจัดสรรหรืออาคารพาณิชย์ อาจอยู่ในโซนสีเขียว (เกษตรกรรม) ที่สร้างไม่ได้ ดังนั้นต้องตรวจสีผังเมืองก่อนซื้อเสมอ ตารางนี้สรุปความหมายของแต่ละสีตามหลักทั่วไปของ พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562

สีผังเมือง	ประเภทการใช้ที่ดิน	สร้างอะไรได้ (หลักทั่วไป)
สีแดง	พาณิชยกรรม	อาคารพาณิชย์ สำนักงาน โรงแรม คอนโดสูง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง
สีส้ม	ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง	บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม อาคารชุดขนาดกลาง อาคารพาณิชย์บางประเภท
สีเหลือง	ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย	บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมขนาดเล็ก จำกัดอาคารสูงและโรงงาน
สีเขียว	ชนบทและเกษตรกรรม	เกษตรกรรม บ้านพักในไร่นา จัดสรร/โรงงานทำได้เฉพาะที่กฎหมายอนุญาต
สีม่วง	อุตสาหกรรม	โรงงาน คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า ที่อยู่อาศัยจำกัดมาก

นอกจากสีผังเมือง ยังต้องตรวจข้อกำหนดเพิ่มเติมที่ซ่อนอยู่ เช่น แนวเวนคืนถนนหรือรถไฟฟ้าในอนาคต (ที่ดินอาจถูกเวนคืนบางส่วน) แนวสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน เขตทางน้ำ หรือระยะห่างจากแหล่งน้ำที่ห้ามสร้าง วิธีตรวจที่ปลอดภัยคือนำเลขโฉนดไปสอบถามที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ดูแลพื้นที่นั้น เพื่อขอหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นทางการก่อนตัดสินใจซื้อ

ตรวจทางเข้า-ออก น้ำท่วม และการถมที่

สามเรื่องนี้คือกับดักที่ทำให้ที่ดินราคาถูกกลายเป็นภาระ คือ ที่ดินตาบอดไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก และที่ลุ่มที่ต้องถมสูงจนต้นทุนบานปลาย ที่ดินที่ตรวจเอกสารผ่านหมดแต่เข้าไม่ถึงหรือใช้ประโยชน์ไม่ได้จริง ก็ไม่มีค่า จึงต้องตรวจสภาพจริงควบคู่กับเอกสาร

ที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) — ตรวจว่าที่ดินติดถนนสาธารณะหรือไม่ ถ้าไม่ติด แปลว่าต้องผ่านที่ดินคนอื่นเข้า-ออก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349-1350 เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิเรียก "ทางจำเป็น" ผ่านที่ดินข้างเคียงได้ แต่ต้องจ่ายค่าทดแทนและมักต้องฟ้องร้อง เสียเวลาและเงินมาก ทางที่ดีคือเลือกที่ดินที่ติดถนนสาธารณะโดยตรง หรือมีทางเข้า-ออกที่จดทะเบียน "ภาระจำยอม" ไว้แล้วหลังโฉนด (ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 เป็นต้นไป) ซึ่งผูกพันเจ้าของที่ดินรายต่อไปแม้จะขายเปลี่ยนมือ

น้ำท่วมและระดับที่ดิน — ถามเพื่อนบ้านและผู้นำชุมชนตรงๆ ว่าพื้นที่นี้เคยท่วมไหม ปีล่าสุดสูงแค่ไหน สังเกตระดับที่ดินเทียบกับถนนหน้าที่และที่ดินข้างเคียง ถ้าที่ดินต่ำกว่าถนนมาก ต้องถมสูงซึ่งมีต้นทุน ลองไปดูที่ดินในหน้าฝนหรือหลังฝนตกหนักจะเห็นสภาพการระบายน้ำจริง

ต้นทุนการถมที่ — ที่ลุ่มที่ต้องถมสูงมีต้นทุนที่คนมักลืมคำนวณ ค่าถมดินคิดเป็นคิว (ลูกบาศก์เมตร) ราคาดินถมรวมค่าขนส่งและบดอัดอยู่ที่ประมาณหลักร้อยบาทต่อคิว ที่ดิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ถมสูง 1 เมตรต้องใช้ดินราว 1,600 คิว ต้นทุนอาจถึงหลักแสนบาท และหลังถมต้องทิ้งให้ดินเซ็ตตัว 6 เดือนถึง 1 ปีก่อนสร้าง ดังนั้นที่ดินราคาถูกที่ต้องถมมาก เมื่อรวมต้นทุนถมแล้วอาจแพงกว่าที่ดินถมพร้อมสร้างที่ราคาสูงกว่า

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่ดิน

การซื้อขายที่ดินมีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนที่กรมที่ดิน 4 รายการหลัก และมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องจ่ายทุกปีหลังเป็นเจ้าของ ต่างจากบ้านและคอนโดตรงที่ที่ดินเปล่ามักไม่เข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าโอน 0.01% (ซึ่งเน้นที่อยู่อาศัย) จึงต้องเตรียมค่าโอนเต็มอัตรา ตารางนี้สรุปค่าใช้จ่ายวันโอน

รายการ	อัตรา	ผู้จ่ายตามธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน	แล้วแต่ตกลง (มักคนละครึ่ง)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาขายหรือประเมิน (แล้วแต่สูงกว่า) เก็บเมื่อขายภายใน 5 ปี	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5% (เก็บเมื่อไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ)	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณตามราคาประเมินและจำนวนปีถือครอง	ผู้ขาย

จุดที่คนซื้อที่ดินต้องระวังคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเก็บเมื่อผู้ขายขายที่ดินภายใน 5 ปีนับจากได้มา ถ้าผู้ขายพยายามผลักภาระนี้มาให้ผู้ซื้อ ให้เจรจาแยกให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเป็นเงินก้อนใหญ่ วิธีคำนวณค่าโอนและภาษีทั้งหมดอย่างละเอียดอ่านต่อได้ที่ ค่าโอน-ค่าจดจำนอง 2569

หลังเป็นเจ้าของแล้ว ที่ดินเปล่ายังมี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ต้องจ่ายทุกปี โดยที่ดินเปล่าที่ทิ้งว่างไม่ทำประโยชน์จะถูกเก็บในอัตรา "รกร้างว่างเปล่า" ที่เริ่ม 0.30% และเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีที่ปล่อยรกร้าง สูงสุดถึง 3% ซึ่งแพงกว่าที่ดินเกษตรหรือที่อยู่อาศัยมาก ดังนั้นถ้าซื้อที่ดินเก็บไว้ ควรวางแผนใช้ประโยชน์ เช่น ปลูกพืชเกษตร เพื่อให้เข้าอัตราภาษีที่ต่ำลง รายละเอียดอัตราภาษีที่ดินแต่ละประเภทอ่านต่อที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569

ก่อนวางมัดจำ ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุเงื่อนไขให้ครบ ทั้งราคา กำหนดโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ และเงื่อนไขคืนมัดจำหากตรวจพบปัญหาเอกสารสิทธิ์ วิธีทำสัญญาให้รัดกุมอ่านต่อที่ สัญญาจะซื้อจะขาย 2569

ที่ดินแนะนำและวิธีเลือกทำเล

เลือกที่ดินตามวัตถุประสงค์ให้ชัดก่อน คือ ซื้อเพื่อปลูกบ้านอยู่เอง ซื้อเพื่อลงทุนรอราคาขึ้น หรือซื้อเพื่อพัฒนาโครงการ เพราะแต่ละเป้าหมายมองทำเลและเอกสารสิทธิ์คนละแบบ ที่ดินปลูกบ้านเน้นทางเข้า-ออกดี น้ำไฟถึง และผังเมืองที่อยู่อาศัย ส่วนที่ดินลงทุนเน้นทำเลที่มีแนวโน้มพัฒนา เช่น ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในอนาคต

• ซื้อเพื่อปลูกบ้านอยู่เอง — เลือกโฉนดที่ติดถนนสาธารณะ มีไฟฟ้า-ประปาถึง ผังเมืองสีเหลืองหรือส้ม ระดับที่ดินไม่ต่ำกว่าถนน และไม่อยู่แนวน้ำท่วม
• ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว — เน้นทำเลที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน แต่ระวังภาษีที่ดินรกร้างถ้าปล่อยว่าง วางแผนใช้ประโยชน์ระหว่างรอ
• ซื้อเพื่อพัฒนาโครงการ — ต้องตรวจผังเมือง ข้อกำหนดความหนาแน่น ระยะร่น และ FAR/OSR ให้ตรงกับสิ่งที่จะสร้าง ปรึกษาสถาปนิกก่อนซื้อ
• ทุกกรณี — ให้เจ้าหน้าที่ที่ดินรังวัดชี้แนวเขตจริง เทียบเนื้อที่ และตรวจภาระผูกพันหลังโฉนดก่อนโอนเสมอ

ทีม SW19 เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ทำเลกรุงเทพฯ ทั้งคอนโด บ้าน ทาวน์โฮม และที่ดินในเมือง หากคุณกำลังมองหาที่ดินหรืออสังหาฯ ในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทักทีมงานให้ช่วยแนะนำและตรวจสอบเบื้องต้นได้ที่ sw19.co.th ส่วนใครที่กำลังเทียบระหว่างซื้อที่ดินปลูกบ้านเองกับซื้อบ้านสร้างเสร็จ ลองอ่าน บ้านมือหนึ่ง vs บ้านมือสอง ประกอบการตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ที่ดิน ส.ป.ก. ซื้อขายได้ไหม?

ไม่ได้ ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เป็นที่ดินของรัฐที่ให้เกษตรกรใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรม ตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ห้ามซื้อขายหรือโอนสิทธิให้ผู้อื่นที่ไม่ใช่ทายาทโดยเด็ดขาด การซื้อด้วยสัญญากันเองไม่มีผลทางกฎหมาย ผู้ซื้ออาจถูกยึดคืนและเสียเงินฟรี แม้ปี 2568-2569 จะมีนโยบายทดลองปรับสิทธิเป็นโฉนดเพื่อเกษตรกรรมบางพื้นที่ แต่ก็ยังไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์เต็มที่ซื้อขายอิสระได้

โฉนดกับ น.ส.3ก ต่างกันยังไง อันไหนดีกว่า?

โฉนด (น.ส.4) คือกรรมสิทธิ์เต็มในที่ดิน แนวเขตชัดเจนจากการรังวัด ซื้อขายจำนองได้เต็มที่และปลอดภัยที่สุด ส่วน น.ส.3ก เป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีสิทธิครอบครองแต่ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็ม แม้จะซื้อขายโอนได้ แต่แนวเขตอาจไม่ละเอียดเท่าโฉนด แนะนำให้ซื้อที่ดินที่เป็นโฉนดก่อน หรือถ้าเป็น น.ส.3ก ควรยื่นออกโฉนดให้เรียบร้อยก่อนหรือระหว่างการซื้อขาย

ที่ดินตาบอดคืออะไร ซื้อได้ไหม?

ที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ต้องผ่านที่ดินคนอื่นเข้า-ออก ตามกฎหมายเจ้าของมีสิทธิเรียก "ทางจำเป็น" ผ่านที่ข้างเคียงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349-1350 แต่ต้องจ่ายค่าทดแทนและมักต้องฟ้องร้อง เสียเวลาและเงิน ถ้าจะซื้อที่ดินตาบอด ต้องเจรจาให้ผู้ขายจดทะเบียนภาระจำยอมทางเข้า-ออกไว้หลังโฉนดให้เรียบร้อยก่อน ไม่งั้นไม่ควรซื้อ

ค่าโอนที่ดินปี 2569 เท่าไร ที่ดินเปล่าได้ลด 0.01% ไหม?

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินปกติคือ 2% ของราคาประเมิน บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าผู้ขายขายภายใน 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ปี 2569 เน้นที่อยู่อาศัย (บ้าน คอนโด อาคารพร้อมที่ดิน) ราคาไม่เกิน 7 ล้าน ที่ดินเปล่าโดยทั่วไปไม่เข้าเกณฑ์ จึงต้องเตรียมค่าโอนเต็มอัตรา ควรตรวจเงื่อนไขมาตรการล่าสุดกับกรมที่ดินก่อนโอน

ซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้ ต้องเสียภาษีอะไรทุกปีไหม?

ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี ที่ดินเปล่าที่ทิ้งว่างไม่ทำประโยชน์เข้าอัตรา "รกร้างว่างเปล่า" เริ่มที่ 0.30% ของราคาประเมิน และเพิ่มทุก 3 ปีที่ปล่อยรกร้าง สูงสุด 3% ซึ่งแพงกว่าที่ดินเกษตรหรือที่อยู่อาศัยมาก วิธีลดภาระคือใช้ที่ดินทำเกษตร เช่น ปลูกพืช เพื่อเข้าอัตราภาษีเกษตรที่ต่ำกว่ามาก อ่านอัตราภาษีแต่ละประเภทได้ที่คู่มือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของเรา

ต้องตรวจอะไรบ้างก่อนวางมัดจำที่ดิน?

อย่างน้อยต้องตรวจ 5 อย่าง คือ (1) เอกสารสิทธิ์ว่าเป็นโฉนดหรือ น.ส.3ก ที่โอนได้จริง โดยนำเลขโฉนดไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน (2) ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขาย (3) ภาระผูกพันหลังโฉนด เช่น จำนอง อายัด ภาระจำยอม (4) สีผังเมืองว่าสร้างสิ่งที่ตั้งใจได้ไหม (5) แนวเขตและเนื้อที่จริงโดยให้เจ้าหน้าที่รังวัดชี้เขต ทั้งหมดนี้ควรทำก่อนวางมัดจำ เพราะเงินมัดจำเรียกคืนยากถ้าพบปัญหาภายหลัง

สรุป: ซื้อที่ดินให้ปลอดภัย ตรวจเอกสารและสภาพจริงก่อนมัดจำ

หัวใจของการซื้อที่ดินคือ ตรวจเอกสารสิทธิ์ว่าโอนได้จริง (เลี่ยง ส.ป.ก. และ ส.ค.1) อ่านผังเมืองว่าสร้างอะไรได้ ตรวจทางเข้า-ออกให้ติดถนนสาธารณะหรือมีภาระจำยอม และคำนวณต้นทุนถมที่กับภาษีให้ครบ เพราะความเสี่ยงของที่ดินซ่อนอยู่ในเอกสารและข้อกฎหมายมากกว่าตัวทรัพย์ ที่ดินสวยราคาถูกที่ตรวจไม่ดีอาจกลายเป็นเงินจมที่ขายต่อไม่ได้

ก่อนวางมัดจำ ให้ตรวจ 5 อย่างให้ครบ ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่มีเงื่อนไขคืนมัดจำหากพบปัญหาเอกสารสิทธิ์ และให้เจ้าหน้าที่ที่ดินรังวัดชี้แนวเขตจริงในวันโอนเสมอ หากต้องการคำปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ทำเลกรุงเทพฯ ทักทีม SW19 ได้ที่ sw19.co.th