ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ใครต้องจ่าย คำนวณยังไง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือภาษีรายปีที่เจ้าของบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดต้องจ่ายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของทรัพย์สินและประเภทการใช้งาน ต่างจากค่าธรรมเนียมโอนที่จ่ายครั้งเดียวตอนซื้อขาย ภาษีตัวนี้เรียกเก็บทุกปีตราบใดที่คุณยังเป็นเจ้าของ

หลายคนที่เพิ่งซื้อบ้านหลังแรกมักตกใจเมื่อได้รับใบแจ้งประเมินภาษีในต้นปี ทั้งที่จริงบ้านหลังหลักส่วนใหญ่ได้รับยกเว้นหรือเสียเพียงหลักร้อยบาท บทความนี้สรุปให้ครบว่าใครต้องเสีย ทรัพย์แบบไหนเข้าข่าย อัตราปี 2569 เท่าไร คำนวณอย่างไร และมีสิทธิยกเว้นอะไรบ้าง

ข้อมูลอ้างอิงจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษี เรียบเรียงโดย ทีม SW19 หากกำลังวางแผนซื้อทรัพย์ อ่านควบคู่กับ ค่าโอนบ้าน 2569 และ ราคาประเมิน vs ราคาตลาด เพื่อประเมินต้นทุนถือครองทั้งหมด

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือภาษีที่เก็บจากมูลค่าทรัพย์สินประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม

หลักคิดของภาษีนี้คือ "ใครถือครองทรัพย์มูลค่าสูง จ่ายมาก" และ "ปล่อยที่ดินทิ้งว่าง จ่ายแพงขึ้น" เพื่อกระตุ้นให้นำที่ดินไปใช้ประโยชน์ ฐานภาษีคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริง ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาดพอสมควร

ประเด็น	ภาษีที่ดินฯ (ตัวใหม่)	ภาษีโรงเรือน/บำรุงท้องที่ (ตัวเก่า)
ฐานคำนวณ	ราคาประเมินทุนทรัพย์	ค่าเช่ารายปี / ราคาปานกลางที่ดิน
ผู้จัดเก็บ	อปท. ในพื้นที่	อปท. ในพื้นที่
รอบการเก็บ	รายปี (ตามสภาพ 1 ม.ค.)	รายปี
บ้านอยู่อาศัยหลังหลัก	ยกเว้นถึง 50 ล้านบาท	เก็บภาษีบำรุงท้องที่

ใครต้องเสีย ทรัพย์แบบไหนเข้าข่าย

ผู้ที่ต้องเสียภาษีคือเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ครอบครอง/ทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ โดยยึดสถานะ ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น หมายความว่าใครมีชื่อเป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 คือผู้มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปี 2569 แม้จะขายทรัพย์ออกไปกลางปีก็ตาม

ทรัพย์ที่เข้าข่ายแบ่งตาม "การใช้ประโยชน์จริง" 4 ประเภท ซึ่งเป็นตัวกำหนดอัตราภาษี ไม่ใช่ดูจากชื่อโฉนดหรือผังเมือง แต่ดูว่าใช้ทำอะไรจริง

ประเภทการใช้	ตัวอย่าง	ระดับอัตรา
เกษตรกรรม	นาข้าว สวนผลไม้ ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์	ต่ำสุด
ที่อยู่อาศัย	บ้าน คอนโด ที่ใช้อยู่อาศัย	ต่ำ
อื่น ๆ (พาณิชย์/อุตสาหกรรม)	ร้านค้า ออฟฟิศ โรงงาน บ้านปล่อยเช่า	สูง
ที่รกร้างว่างเปล่า	ที่ดินทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์	สูงสุด + เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี

จุดที่มักเข้าใจผิดคือ "คอนโดที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า" หรือ "บ้านหลังที่สองที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน" จะไม่ได้สิทธิยกเว้น 50 ล้านของบ้านหลังหลัก และหากปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์อาจถูกจัดเป็นประเภท "อื่น ๆ" ที่อัตราสูงกว่าที่อยู่อาศัยหลายเท่า

อัตราภาษีตามประเภทการใช้ 2569

อัตราภาษีปี 2569 ยังใช้อัตราตามพระราชกฤษฎีกาที่กำหนดไว้ ซึ่งต่ำกว่าเพดานสูงสุดใน พ.ร.บ. โดยคิดแบบขั้นบันไดตามมูลค่าประเมิน ประเภทที่อยู่อาศัยมีอัตราถูกที่สุด ส่วนที่รกร้างว่างเปล่าแพงที่สุด

มูลค่าประเมิน	ที่อยู่อาศัย (หลังหลัก ส่วนเกิน)	ที่อยู่อาศัย (หลังอื่น)	อื่น ๆ / รกร้าง
0–50 ล้าน	ยกเว้น 50 ล้านแรก	0.02%	0.30%
50–75 ล้าน	0.03%	0.03%	0.40% (50–200 ล.)
75–100 ล้าน	0.05%	0.05%	0.40%
เกิน 100 ล้าน	0.10%	0.10%	0.50–0.70% ตามขั้น

สำหรับที่ดินเกษตรกรรม บุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรกต่อ อปท. ส่วนที่เกินคิดในอัตรา 0.01%–0.10% ตามขั้นบันได ส่วนที่รกร้างว่างเปล่าเริ่มที่ 0.30% เท่าประเภทพาณิชย์ แต่จะถูกบวกเพิ่มอีก 0.30% ทุก 3 ปีที่ปล่อยทิ้งไว้ รวมแล้วไม่เกิน 3% ซึ่งเป็นบทลงโทษการกักตุนที่ดิน

จุดสำคัญคือ "บ้านหลังหลัก" (เจ้าของเป็นทั้งเจ้าของที่ดินและบ้าน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ณ 1 ม.ค.) ได้ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก ทำให้บ้านทั่วไปราคาไม่ถึง 50 ล้านแทบไม่ต้องเสียภาษีเลย ขณะที่บ้าน/คอนโดหลังที่สองเป็นต้นไปเสียตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02%

วิธีคำนวณ พร้อมตัวอย่าง

วิธีคำนวณคือนำมูลค่าประเมินของทรัพย์ (ที่ดิน + สิ่งปลูกสร้าง หักค่าเสื่อม) มาหักส่วนที่ได้รับยกเว้น แล้วคูณด้วยอัตราภาษีตามขั้น ตัวอย่างจะช่วยให้เห็นภาพชัดที่สุด

กรณี	มูลค่าประเมิน	สถานะ	ภาษีโดยประมาณ
บ้านหลังหลัก	4,000,000	มีชื่อในทะเบียนบ้าน	0 บาท (ต่ำกว่า 50 ล้าน)
คอนโดหลังที่สอง	3,000,000	ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน	3,000,000 × 0.02% = 600 บาท
บ้านหลังหลัก	60,000,000	มีชื่อในทะเบียนบ้าน	(60–50 ล.) × 0.03% = 3,000 บาท
คอนโดปล่อยเช่า	3,000,000	ใช้เชิงพาณิชย์	3,000,000 × 0.30% = 9,000 บาท

จะเห็นว่าคอนโดราคา 3 ล้านเท่ากัน แต่ถ้าเป็น "หลังที่สองไว้อยู่เอง" เสียเพียง 600 บาท ในขณะที่ถ้า "ปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์" อาจถูกประเมินเป็นประเภทอื่น ๆ ที่ 0.30% เสียถึง 9,000 บาท ต่างกัน 15 เท่า จึงควรแจ้งการใช้ประโยชน์ให้ตรงกับความจริง เพราะการแจ้งเท็จมีโทษ

ทั้งนี้ อปท. จะเป็นผู้คำนวณและส่งใบแจ้งประเมิน (แบบ ภ.ด.ส.) มาให้เอง เจ้าของทรัพย์ไม่ต้องยื่นแบบเอง แต่ควรตรวจสอบว่าประเภทการใช้และมูลค่าประเมินถูกต้อง หากไม่เห็นด้วยสามารถยื่นคัดค้านได้ภายใน 30 วันนับจากได้รับแจ้ง

ลดหย่อน/ยกเว้น และกำหนดจ่าย

สิทธิยกเว้นหลักคือบ้านหลังหลักได้ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก (กรณีเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน) หรือ 10 ล้านบาทแรก (กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น ปลูกบ้านบนที่ดินเช่า) ส่วนที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดาได้ยกเว้น 50 ล้านบาทต่อ อปท. เช่นกัน

กำหนดชำระปกติคือภายในเดือนเมษายนของทุกปี โดย อปท. จะประกาศราคาประเมินและส่งใบแจ้งประเมินช่วงต้นปี หากภาษีที่ต้องชำระตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถขอผ่อนได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน หากชำระล่าช้าจะมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมาย

ช่วงเวลา	ขั้นตอน
ต้นปี (ม.ค.–ก.พ.)	อปท. ประกาศราคาประเมิน + ส่งแบบแจ้งประเมิน
ภายใน เม.ย.	ชำระภาษี (หรือขอผ่อน 3 งวดหากถึงเกณฑ์)
ภายใน 30 วันหลังรับแจ้ง	ยื่นคัดค้านได้หากไม่เห็นด้วยกับการประเมิน
หลังกำหนด	มีเบี้ยปรับ/เงินเพิ่มกรณีชำระช้า

บางปีคณะรัฐมนตรีอาจออกมาตรการลดภาษีหรือขยายเวลาชำระเป็นการเฉพาะ (เช่นเคยลด 90% ในปี 2563) ซึ่งเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละปี ดังนั้นก่อนถึงกำหนดควรตรวจสอบประกาศล่าสุดกับ อปท. ในพื้นที่ทรัพย์ของคุณ หรือเทศบาล/อบต./สำนักงานเขต ที่ทรัพย์ตั้งอยู่

หากคุณกำลังพิจารณาซื้อทรัพย์เพื่อลงทุนปล่อยเช่าและอยากรู้ต้นทุนถือครองรวมภาษีตัวนี้ ปรึกษาทีม SW19 ให้เราช่วยประเมินภาระภาษีรายปีของทรัพย์แต่ละแบบก่อนตัดสินใจได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

บ้านหลังแรกราคา 3 ล้าน ต้องเสียภาษีที่ดินไหม?

โดยทั่วไปไม่ต้องเสีย เพราะบ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นมูลค่าถึง 50 ล้านบาทแรก บ้านราคา 3 ล้านจึงต่ำกว่าเกณฑ์ยกเว้นมาก แต่ยังควรตรวจสอบใบแจ้งประเมินจาก อปท. ว่าจัดประเภทการใช้ถูกต้อง

คอนโดที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าเสียภาษีอัตราไหน?

ขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์จริง หากปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยและเป็นห้องที่ไม่ใช่หลังหลักของเจ้าของ มักคิดอัตราที่อยู่อาศัยหลังอื่น 0.02% แต่หากถูกประเมินเป็นการใช้เชิงพาณิชย์ อาจคิดอัตราประเภทอื่น ๆ ที่เริ่ม 0.30% ควรสอบถาม อปท. ให้ชัดเจน

มีบ้าน 2 หลัง เสียภาษีต่างกันอย่างไร?

บ้านหลังที่คุณมีชื่อในทะเบียนบ้านและเป็นเจ้าของที่ดินถือเป็นหลังหลัก ได้ยกเว้น 50 ล้านแรก ส่วนบ้านหลังที่สองเป็นต้นไปถือเป็นที่อยู่อาศัยหลังอื่น เสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02% ของมูลค่าประเมิน

ถ้าไม่ได้รับใบแจ้งประเมิน ต้องทำอย่างไร?

ควรติดต่อ อปท. ในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่เพื่อตรวจสอบ เพราะหน้าที่เสียภาษียังคงอยู่แม้ไม่ได้รับใบแจ้ง การไม่ได้รับเอกสารไม่ใช่เหตุยกเว้นเบี้ยปรับ จึงควรเช็กสถานะทุกต้นปีโดยเฉพาะปีแรกหลังซื้อทรัพย์

ที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้สร้างอะไร เสียภาษีเท่าไร?

ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ทำประโยชน์จัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า เริ่มที่อัตรา 0.30% และจะถูกบวกเพิ่มอีก 0.30% ทุก 3 ปีที่ปล่อยทิ้งไว้ สูงสุดไม่เกิน 3% หากนำไปใช้เกษตรกรรมหรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยจะเสียในอัตราที่ต่ำกว่ามาก