ภาษีซื้อขายบ้าน-ที่ดิน 2569 มีภาษีอะไรบ้าง ใครจ่าย

ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์คือต้นทุนที่ผู้ขายหลายคนลืมคิด จนทำให้กำไรจริงน้อยกว่าที่คาด เพราะการขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดในไทยไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมโอน แต่ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่คิดจากฐานและเงื่อนไขต่างกัน บางตัวขึ้นอยู่กับว่าถือครองมากี่ปี บางตัวเสียเฉพาะบางกรณี

บทความนี้สรุปภาษีฝั่งผู้ขายให้ครบทุกตัวสำหรับปี 2569 พร้อมตารางอัตราการหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีถือครอง และตัวอย่างคำนวณจริง เพื่อให้คุณรู้ยอดภาษีคร่าว ๆ ก่อนตั้งราคาขายและเจรจากับผู้ซื้อได้อย่างมั่นใจ

ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจากประมวลรัษฎากรและประกาศของกรมสรรพากร เรียบเรียงโดย ทีม SW19 หากต้องการดูภาพรวมค่าธรรมเนียมฝั่งผู้ซื้อด้วย อ่านควบคู่กับ ค่าโอนบ้าน 2569 ได้เลย

ภาษีที่เกี่ยวกับการซื้อขายมีอะไรบ้าง

การขายอสังหาริมทรัพย์มีภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องหลัก 4 ตัว โดย 3 ตัวเป็นภาระฝั่งผู้ขาย ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนเป็นภาระที่กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อ แต่มักตกลงแบ่งกัน

รายการ	อัตรา	เสียเมื่อไร	ผู้รับผิดชอบ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5%	เฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ขั้นบันได	ทุกกรณีที่มีการขาย	ผู้ขาย
ค่าธรรมเนียมการโอน	2%	ทุกกรณี	ผู้ซื้อ (มักแบ่งครึ่ง)

จุดสำคัญที่ต้องจำคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ "เสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น" ไม่เสียซ้อนกัน หากเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ก็จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ แต่ถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น ถือครองเกิน 5 ปี) ก็จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ภาษีหลายตัวคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ดังนั้นก่อนตั้งราคาขายควรเช็กราคาประเมินของทรัพย์ตัวเองก่อน วิธีเช็กและความต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาตลาดอ่านได้ที่ ราคาประเมิน vs ราคาตลาด

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเมื่อไร เท่าไร

ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดอัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า โดยจะเสียก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี นับจากวันได้มาถึงวันโอน เพราะรัฐมองว่าการขายทรัพย์เร็วมีลักษณะเป็นการค้าหากำไร

อย่างไรก็ตามมีเงื่อนไขยกเว้นที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนี้

กรณี	ผลทางภาษี
ถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี	ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เปลี่ยนเป็นเสียอากรแสตมป์ 0.5%
มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี	ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี
ได้ทรัพย์มาโดยมรดก	ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
ถูกเวนคืนตามกฎหมาย	ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

เงื่อนไข "มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี" เป็นช่องทางที่ผู้ขายบ้านพักอาศัยจริงใช้บ่อย เพราะแม้ซื้อมาไม่ถึง 5 ปี แต่ถ้าย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านและอยู่จริงเกิน 1 ปี ก็จะประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไปได้ ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่เมื่อเทียบกับอากรแสตมป์ 0.5%

อากรแสตมป์ คิดยังไง

อากรแสตมป์คิดอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันที่สูงกว่า และจะเสียเฉพาะกรณีที่ผู้ขาย "ไม่ต้อง" เสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น พูดง่าย ๆ คือเป็นตัวเลือกที่เบากว่าสำหรับผู้ที่ถือครองทรัพย์มานาน

ลองเปรียบเทียบสองสถานการณ์บนทรัพย์ราคาประเมิน 3,000,000 บาท จะเห็นว่าระยะเวลาถือครองมีผลต่อภาษีมาก

สถานการณ์	ภาษีที่เสีย	จำนวนเงิน
ถือครองไม่ถึง 5 ปี	ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	99,000 บาท
ถือครองเกิน 5 ปี (หรือมีชื่อทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)	อากรแสตมป์ 0.5%	15,000 บาท

ผลต่างถึง 84,000 บาทในตัวอย่างนี้ คือเหตุผลที่การวางแผนระยะเวลาถือครองและการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านมีความสำคัญต่อกำไรสุทธิของผู้ขายอย่างมาก

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ฝั่งผู้ขาย

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีที่ผู้ขายต้องเสียทุกกรณีที่มีการขาย โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ไม่ใช่ราคาขาย) แล้วหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง จากนั้นนำมาเฉลี่ยต่อปีและเข้าตารางอัตราภาษีแบบขั้นบันได วิธีนี้ค่อนข้างซับซ้อนกว่าภาษีตัวอื่น จึงต้องทำความเข้าใจเป็นขั้นตอน

ขั้นตอนการคำนวณมี 6 ขั้นดังนี้

ขั้น	วิธีทำ
1	ตั้งฐานเงินได้ = ราคาประเมินทุนทรัพย์
2	หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีถือครอง (ดูตารางด้านล่าง)
3	นำเงินได้สุทธิหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. สูงสุด 10 ปี)
4	นำผลต่อปีเข้าตารางอัตราภาษีขั้นบันได
5	นำภาษีต่อปีคูณกลับด้วยจำนวนปีถือครอง = ภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด
6	ภาษีต้องไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน

ตารางการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (อ้างอิงพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165) เป็นดังนี้

จำนวนปีที่ถือครอง	หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา
1 ปี	92%
2 ปี	84%
3 ปี	77%
4 ปี	71%
5 ปี	65%
6 ปี	60%
7 ปี	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

สิ่งที่ต้องระวังคือ อัตราภาษีขั้นบันไดสำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาฯ "ไม่มี" การยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรกเหมือนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทั่วไป แต่จะเสีย 5% ตั้งแต่บาทแรก ตามตารางนี้

เงินได้สุทธิต่อปี (บาท)	อัตราภาษี
0 – 300,000	5%
300,001 – 500,000	10%
500,001 – 750,000	15%
750,001 – 1,000,000	20%
1,000,001 – 2,000,000	25%
2,000,001 – 5,000,000	30%
มากกว่า 5,000,000	35%

ตัวอย่างจริง: ขายคอนโดราคาประเมิน 3,000,000 บาท ถือครอง 3 ปี เริ่มจากหักค่าใช้จ่าย 77% เหลือเงินได้สุทธิ 690,000 บาท หารด้วย 3 ปี = 230,000 บาทต่อปี ซึ่งอยู่ในขั้น 5% คิดเป็น 11,500 บาทต่อปี แล้วคูณกลับ 3 ปี = ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 34,500 บาท (ยังไม่เกินเพดาน 20% ของราคาประเมิน)

หากต้องการความแม่นยำระดับบาท กรมสรรพากรมีโปรแกรมคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาฯ ออนไลน์ให้ใช้ฟรี แนะนำให้กรอกข้อมูลทรัพย์จริงเพื่อเช็กตัวเลขก่อนถึงวันโอน

ใครเป็นคนรับผิดชอบภาษีแต่ละตัว

ภาษีฝั่งการขายทั้งสามตัว ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาระของผู้ขายตามกฎหมาย ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนเป็นของผู้ซื้อ แต่ทั้งหมดนี้สามารถเจรจาและระบุในสัญญาจะซื้อจะขายได้

สรุปความรับผิดชอบตามธรรมเนียมและกฎหมายได้ดังนี้

รายการ	ผู้รับผิดชอบ	ฐานคำนวณ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขาย	ราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	ผู้ขาย	ราคาประเมินหรือราคาขาย อันที่สูงกว่า
อากรแสตมป์ 0.5%	ผู้ขาย	ราคาประเมินหรือราคาขาย อันที่สูงกว่า
ค่าธรรมเนียมการโอน 2%	กฎหมายคือผู้ซื้อ มักแบ่งครึ่ง	ราคาประเมินหรือราคาขาย อันที่สูงกว่า

เมื่อรวมตัวอย่างคอนโดราคาประเมิน 3,000,000 บาท ถือครอง 3 ปี จะเห็นว่าภาระภาษีฝั่งผู้ขายแตกต่างกันมากตามว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีหรือไม่ หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมภาษีฝั่งขายประมาณ 133,500 บาท แต่ถ้าได้รับยกเว้น (เสียอากรแสตมป์แทน) จะเหลือประมาณ 49,500 บาท

ดังนั้นก่อนประกาศขาย ควรคำนวณภาษีเหล่านี้เข้าไปในราคาตั้งขายและแผนเจรจา หากต้องการให้มืออาชีพช่วยประเมินภาษีและตั้งราคาขายให้เหมาะสม ฝากขายกับทีม SW19 เราช่วยดูแลตั้งแต่ตั้งราคาจนถึงวันโอนได้ และอ่านคู่มือการขายแบบเต็มได้ที่ คู่มือขายบ้าน-ขายคอนโด 2569

คำถามที่พบบ่อย

ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทุกกรณี และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนหากถือครองเกิน 5 ปี ส่วนค่าธรรมเนียมโอน 2% ตามกฎหมายเป็นของผู้ซื้อแต่มักแบ่งกัน

ถือครองกี่ปีถึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?

ถือครองเกิน 5 ปีนับจากวันได้มาถึงวันโอน จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเปลี่ยนเป็นเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน นอกจากนี้หากมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีก็ได้รับยกเว้นเช่นกัน แม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน?

คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์เป็นฐานเสมอ ไม่ใช่ราคาขายจริง โดยหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีถือครอง แล้วเข้าตารางอัตราภาษีขั้นบันได

อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียทั้งสองตัวไหม?

ไม่ เสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง หากเข้าเงื่อนไขเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ แต่ถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน

ขายคอนโดที่ได้มาจากมรดกเสียภาษีอย่างไร?

ทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และมีวิธีคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ต่างจากทรัพย์ที่ซื้อมาปกติ จึงควรปรึกษาเจ้าหน้าที่กรมที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนถึงวันโอนเพื่อความถูกต้อง