ฝากขายคอนโด

ค่านายหน้าคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายที่ปิดได้จริง ไม่ใช่ราคาที่ตั้งไว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 นายหน้ามีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญาซื้อขายทำสำเร็จอันเป็นผลจากการชี้ช่องของนายหน้า แปลว่าถ้าขายไม่ได้ ก็ไม่มีค่านายหน้า อัตราจริงขึ้นกับประเภททรัพย์และเงื่อนไขการขาย SW19 จะแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาก่อนเริ่มงานทุกครั้ง ไม่มีค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นและไม่บวกเพิ่มเข้าไปในราคาขายที่ผู้ซื้อเห็น

Co-agent คือกรณีที่ผู้ซื้อถูกพามาโดยนายหน้าอีกราย ไม่ใช่ทีมของ SW19 เอง สัญญาฝากขายจะระบุอัตราค่าบริการไว้สองกรณีตั้งแต่ต้น คือกรณีที่ SW19 หาผู้ซื้อได้เอง กับกรณีที่ปิดการขายผ่าน Co-agent ซึ่งคิดคนละอัตรา เหตุผลคือเมื่อมี Co-agent จะมีนายหน้าสองฝ่ายร่วมอยู่ในดีลเดียวกัน เจ้าของจึงควรเห็นตัวเลขทั้งสองกรณีก่อนเซ็น ไม่ใช่มารู้ตอนปิดการขาย ข้อดีของการเปิดให้ Co-agent เข้าร่วมคือทรัพย์เข้าถึงฐานผู้ซื้อของนายหน้ารายอื่นด้วย ซึ่งมักทำให้ขายได้เร็วขึ้น

Exclusive คือให้นายหน้ารายเดียวดูแลในช่วงเวลาที่ตกลงกัน ส่วน Open คือฝากได้หลายเจ้าพร้อมกัน แบบ Exclusive มักขายได้เร็วกว่าเพราะนายหน้ากล้าลงทุนถ่ายภาพและซื้อโฆษณาให้เต็มที่ ขณะที่แบบ Open นายหน้าแต่ละเจ้ามีแรงจูงใจจะรีบปิดด้วยการกดราคาลง เพราะกลัวเสียลูกค้าให้เจ้าอื่น ถ้าเลือก Exclusive ควรกำหนดระยะเวลาให้ชัดและมีเงื่อนไขยกเลิกเขียนไว้

ได้ ถ้าสัญญาระบุเงื่อนไขการยกเลิกไว้ ให้ตรวจก่อนเซ็นว่าระยะเวลาสัญญากี่เดือน ยกเลิกก่อนกำหนดต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน และมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแล้วต้องรับผิดชอบหรือไม่ ข้อที่ต้องดูเป็นพิเศษคือข้อกำหนดว่าถ้ายกเลิกแล้วผู้ซื้อที่นายหน้าเคยพามาชมกลับมาซื้อภายในกี่เดือน เจ้าของยังต้องจ่ายค่านายหน้าอยู่ ซึ่งเป็นข้อปกติในสัญญาทั่วไปแต่ควรรู้ก่อน

ทำได้ แต่มีความเสี่ยงที่คนมักมองข้าม เมื่อประกาศห้องเดียวกันปรากฏหลายที่ในราคาไม่เท่ากัน ผู้ซื้อจะใช้ราคาต่ำสุดเป็นจุดเริ่มต่อรอง และนายหน้าแต่ละเจ้าจะเร่งกดราคาลงเพื่อชิงปิดก่อน ผลคือราคาที่ปิดได้จริงมักต่ำกว่าการฝากเจ้าเดียวที่ควบคุมราคาและข้อมูลได้ทั้งหมด

ตัวแปรที่มีผลมากที่สุดคือราคาตั้งขายเทียบกับห้องอื่นในโครงการเดียวกัน รองลงมาคือทำเลและสภาพห้อง ห้องที่ตั้งราคาใกล้เคียงราคาตลาดในทำเลที่มีผู้ซื้อหนาแน่นอย่างอโศก ทองหล่อ หรือสาทร จะมีคนติดต่อเข้ามาเร็วกว่าอย่างชัดเจน ส่วนห้องที่ตั้งราคาสูงกว่าตลาดเกิน 10 เปอร์เซ็นต์มักค้างจนต้องกลับมาลดราคาทีหลัง ซึ่งเสียเวลามากกว่าการตั้งราคาให้ถูกตั้งแต่แรก

ตอนเริ่มฝากขายใช้แค่สำเนาโฉนดห้องชุดกับบัตรประชาชนเพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ ส่วนเอกสารตัวจริงทั้งชุด ได้แก่ โฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือยินยอมคู่สมรสถ้าเป็นสินสมรส และใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล จะใช้ในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน ใบปลอดหนี้ควรขอล่วงหน้าประมาณ 7-15 วันเพราะนิติบุคคลแต่ละที่ใช้เวลาไม่เท่ากัน

อิงราคาที่ห้องลักษณะใกล้เคียงกันขายได้จริงในช่วง 6-12 เดือนที่ผ่านมา ไม่ใช่ราคาที่เพื่อนบ้านตั้งประกาศไว้ เพราะราคาประกาศกับราคาปิดมักต่างกัน ปัจจัยที่ทำให้ห้องในโครงการเดียวกันราคาต่างกันคือชั้น ทิศ วิว ขนาด และสภาพห้อง ส่วนราคาประเมินของกรมที่ดินใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ไม่ใช่ราคาตลาด