ซื้อคอนโด 2569 คู่มือมือใหม่ เลือกขนาดห้อง low-rise vs high-rise freehold และค่าใช้จ่ายทั้งหมด

การซื้อคอนโดให้คุ้มต้องตัดสินใจ 4 เรื่องหลักให้ชัดก่อนวางเงินจอง คือ ขนาดและประเภทห้องที่เหมาะกับการใช้ชีวิตจริง เลือกระหว่างตึกเตี้ย (low-rise) กับตึกสูง (high-rise) เข้าใจว่าห้องเป็นกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) หรือสิทธิการเช่า (leasehold) และรู้ค่าใช้จ่ายทั้งก้อนตั้งแต่เงินดาวน์ไปจนถึงค่าโอนและค่าส่วนกลาง คอนโดต่างจากบ้านตรงที่คุณซื้อ "ห้องชุด" พร้อมกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง การเลือกจึงต้องดูทั้งตัวห้อง อาคาร นิติบุคคล และทำเลไปพร้อมกัน

บทความนี้รวมทุกอย่างที่คนซื้อคอนโดหลังแรกต้องรู้ พร้อมราคาคอนโดขายจริงแต่ละประเภทจากประกาศบนเว็บ SW19 เพื่อให้ตั้งงบได้แม่นก่อนไปดูห้องจริง

ก่อนซื้อคอนโดต้องรู้อะไรบ้าง

สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจคือคอนโดคือการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคุณเองบวกกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ที่ดิน ลิฟต์ สระ ทางเดิน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด นั่นแปลว่าคุณภาพชีวิตในคอนโดไม่ได้ขึ้นกับห้องของคุณอย่างเดียว แต่ขึ้นกับการบริหารของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย คอนโดที่นิติฯ ดี เก็บค่าส่วนกลางครบ มีเงินกองทุนสำรอง จะรักษามูลค่าได้ดีกว่าคอนโดราคาถูกที่นิติฯ อ่อนแอมาก

ก่อนเริ่มดูห้อง ให้ตอบ 4 คำถามนี้กับตัวเองก่อน เพราะมันจะตัดตัวเลือกจากพันโครงการให้เหลือหลักสิบ

คำถามที่ต้องตอบก่อน	ผลต่อการเลือก
ซื้ออยู่เอง หรือซื้อปล่อยเช่า/ลงทุน	อยู่เองเน้นห้องกว้าง วิวดี · ลงทุนเน้นทำเลติดรถไฟฟ้า ห้องเล็กปล่อยง่าย ผลตอบแทนค่าเช่า
งบผ่อนไหวต่อเดือนเท่าไร	ธนาคารมักให้ผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้ · กำหนดเพดานราคาห้องที่กู้ผ่านจริง
อยู่คนเดียว คู่ หรือครอบครัว	กำหนดจำนวนห้องนอนและขนาดที่ต้องการ
ต้องใช้รถไหม เดินทางด้วยอะไร	กำหนดว่าต้องติดรถไฟฟ้า หรือรับได้กับคอนโดที่ต้องต่อรถ

ถ้ายังไม่แน่ใจว่าจะกู้ผ่านแค่ไหน แนะนำให้ประเมินวงเงินกู้และเตรียมเอกสารก่อนไปดูห้อง อ่านวิธีเตรียมตัวได้ที่ เตรียมตัวขอสินเชื่อบ้าน-คอนโด เพราะการรู้เพดานงบก่อนจะช่วยไม่ให้เสียเวลาดูห้องที่กู้ไม่ผ่าน

เลือกขนาดและประเภทห้อง studio 1-2-3 ห้องนอน

เลือกจากจำนวนคนอยู่จริงและงบ ไม่ใช่จากขนาดที่อยากได้ studio และ 1 ห้องนอนเหมาะกับคนโสดหรือคู่และเป็นห้องที่ปล่อยเช่าง่ายที่สุด ส่วน 2-3 ห้องนอนเหมาะกับครอบครัวแต่สภาพคล่องในการขาย-ปล่อยเช่าต่ำกว่า ตารางนี้สรุปขนาดมาตรฐานและกลุ่มที่เหมาะ

ประเภทห้อง	ขนาดที่พบบ่อย	เหมาะกับ	ราคากลางขาย (ประกาศ SW19)
Studio (ห้องสตูดิโอ)	22-30 ตร.ม.	คนโสด นักลงทุนปล่อยเช่า งบจำกัด	6.3 ล้าน
1 ห้องนอน	28-45 ตร.ม.	คนโสด คู่เริ่มต้น ปล่อยเช่าง่ายสุด	5.5 ล้าน
2 ห้องนอน	45-75 ตร.ม.	คู่ที่วางแผนมีลูก ครอบครัวเล็ก	11.3 ล้าน
3 ห้องนอน	80-130 ตร.ม.	ครอบครัว อยู่ยาว	28.5 ล้าน

ราคากลางในตารางคำนวณจากประกาศคอนโดขายที่เปิดอยู่บนเว็บ SW19 ณ กรกฎาคม 2569 รวม 317 รายการ พอร์ตของเราเน้นทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในและติดรถไฟฟ้าเป็นหลัก ตัวเลขจึงสูงกว่าค่ากลางทั้งตลาด แต่ใช้เทียบได้ตรงถ้าคุณหาคอนโดย่านใจกลางเมือง โดยราคาต่อตารางเมตรกลางของพอร์ตอยู่ที่ราว 159,000 บาท/ตร.ม.

ข้อสังเกตสำคัญคือ ราคาต่อห้องกระโดดขึ้นเร็วมากตามจำนวนห้องนอน จาก studio ไป 2 ห้องนอนราคาเกือบสองเท่า และ 3 ห้องนอนแพงกว่า 1 ห้องนอนราว 5 เท่า เพราะห้องใหญ่ในทำเลใจกลางเมืองหายากและมีน้อย ถ้างบจำกัดแต่อยากได้พื้นที่ ทางเลือกคือขยับทำเลออกจากใจกลางเมืองไปโซนแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งได้ 2 ห้องนอนในงบที่ซื้อ 1 ห้องนอนกลางเมืองได้

low-rise vs high-rise เลือกแบบไหน

เส้นแบ่งทางกฎหมายคือความสูง 23 เมตร ตึกที่สูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไปถือเป็น "อาคารสูง" ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ส่วนต่ำกว่านั้นคือ low-rise โดยทั่วไป low-rise คือคอนโดไม่เกิน 8 ชั้น ส่วน high-rise คือตึกสูงหลายสิบชั้น ความต่างไม่ได้อยู่แค่ความสูง แต่รวมถึงกฎหมายสิ่งแวดล้อม ความหนาแน่น ค่าส่วนกลาง และไลฟ์สไตล์

ประเด็น	Low-rise (ไม่เกิน 8 ชั้น / ต่ำกว่า 23 ม.)	High-rise (อาคารสูง 23 ม. ขึ้นไป)
จำนวนยูนิต	น้อย เงียบ เป็นส่วนตัว รู้จักเพื่อนบ้าน	มาก ส่วนกลางครบ แต่แออัดช่วงเร่งด่วน
ลิฟต์ / รอลิฟต์	ชั้นน้อย รอไม่นาน บางที่เดินขึ้นได้	ต้องพึ่งลิฟต์ ช่วงเช้าอาจต้องรอ
วิว	วิวจำกัด ชั้นสูงสุดไม่กี่ชั้น	วิวเปิด ชั้นสูงเห็นเมือง ราคาพรีเมียม
ส่วนกลาง	พื้นฐาน สระ ฟิตเนสเล็ก	ครบ สระใหญ่ co-working sky lounge
ค่าส่วนกลาง/ตร.ม.	มักถูกกว่า (ราว 35-50 บาท/ตร.ม.)	สูงกว่า (ราว 50-90 บาท/ตร.ม.)
EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม)	โครงการเล็กหลายแห่งไม่เข้าเกณฑ์	อาคารสูง/พื้นที่รวม 10,000 ตร.ม. ขึ้นไปต้องทำ EIA
การอพยพหนีไฟ	ลงถึงพื้นเร็ว	ต้องมีบันไดหนีไฟ 2 ทาง ระบบดับเพลิงเข้ม

ข้อควรระวังของ low-rise คือถ้าเป็นอาคารต่ำที่สร้างในซอยแคบ ควรเช็กว่าโครงการทำ EIA หรือผ่านการอนุญาตถูกต้องไหม เพราะโครงการเล็กบางแห่งที่ไม่เข้าเกณฑ์ EIA อาจกระทบเพื่อนบ้านและมีข้อพิพาทภายหลัง ส่วน high-rise ที่ทำ EIA แล้วมักมีระยะร่นและการจัดการที่ผ่านการตรวจสอบมากกว่า สรุปคือ ถ้าเน้นความเงียบสงบและงบส่วนกลางต่ำเลือก low-rise ถ้าเน้นวิว ส่วนกลางครบ และสภาพคล่องในการขายต่อเลือก high-rise ในทำเลติดรถไฟฟ้า

freehold vs leasehold ต่างกันอย่างไร

Freehold คือซื้อขาดเป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคุณตลอดไป ส่วน leasehold คือสิทธิการเช่าระยะยาว ซึ่งกฎหมายไทยกำหนดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา คอนโดในไทยส่วนใหญ่เป็น freehold ซึ่งดีกว่าในแง่การถือครองและขายต่อ ส่วน leasehold มักพบในโครงการบนที่ดินเช่า เช่น ที่ดินสำนักงานทรัพย์สินฯ หรือที่ดินราชการ ราคามักถูกกว่า freehold แต่มูลค่าจะลดลงเมื่อสัญญาเช่าเหลือน้อยลง

ประเด็น	Freehold (กรรมสิทธิ์)	Leasehold (สิทธิการเช่า)
ระยะเวลาถือครอง	ตลอดไป ตกทอดเป็นมรดกได้	สูงสุด 30 ปี/สัญญา ต่อสัญญาต้องเจรจาใหม่
ราคา	สูงกว่า	ถูกกว่า freehold ในทำเลเดียวกัน
การขายต่อ	ขายง่าย มูลค่าคงหรือเพิ่ม	ขายยากขึ้นเมื่อสัญญาเหลือน้อย มูลค่าลด
การกู้ธนาคาร	กู้ได้เต็มวงเงินตามเกณฑ์	ธนาคารให้วงเงิน/ระยะผ่อนตามอายุสัญญาที่เหลือ
เหมาะกับ	อยู่ยาว เก็บเป็นทรัพย์สิน	งบจำกัด อยู่ช่วงเวลาหนึ่ง ทำเลดีมาก

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติมีเงื่อนไขพิเศษเพิ่ม คือถือครองคอนโดแบบ freehold ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคารตาม พ.ร.บ.อาคารชุด และต้องโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมหลักฐาน รายละเอียดเงื่อนไขต่างชาติซื้อคอนโดทั้งหมดอ่านต่อได้ที่ ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

เลือกทำเลและการเดินทาง

สำหรับคอนโด ทำเลคือปัจจัยที่กำหนดทั้งคุณภาพชีวิตและมูลค่าขายต่อมากที่สุด และหัวใจของทำเลคอนโดคือระยะเดินถึงรถไฟฟ้า คอนโดที่เดินถึงสถานี BTS/MRT ภายใน 5 นาที (ราว 300-500 เมตร) จะปล่อยเช่าง่ายและรักษามูลค่าได้ดีที่สุด ยิ่งไกลจากสถานี ราคายิ่งลดและปล่อยเช่ายากขึ้น

เกณฑ์เลือกทำเลคอนโดที่ควรเช็กก่อนตัดสินใจ

• ระยะถึงรถไฟฟ้าจริง — ลองเดินจากโครงการถึงสถานีจริงในเวลากลางวัน ระยะ "500 เมตร" บนแผนที่อาจต้องข้ามสะพานลอยหรืออ้อมซอย ใช้เวลาจริงต่างจากที่คิด
• สิ่งอำนวยความสะดวกรอบตัว — ห้าง ตลาด ร้านสะดวกซื้อ โรงพยาบาล โรงเรียน ในรัศมีเดินถึงหรือขับ 10 นาที
• เส้นทางน้ำท่วม — ถามนิติฯ หรือคนแถวนั้นตรงๆ ว่าซอยหน้าโครงการเคยท่วมไหม โดยเฉพาะคอนโด low-rise ชั้นล่าง
• แผนพัฒนาในอนาคต — ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ทางด่วน หรือโครงการใหญ่ที่จะทำให้ทำเลขึ้นหรือรถติดหนักขึ้น
• ทิศและวิวห้อง — ห้องหันทิศเหนือหรือตะวันออกร้อนน้อยกว่า ค่าแอร์ถูกกว่า วิวที่ไม่โดนตึกใหม่มาบังในอนาคต

ถ้ากำลังเทียบหลายย่าน SW19 มีคู่มือทำเลกรุงเทพฯ ราย 10 เขตยอดนิยม ตั้งแต่ทองหล่อ เอกมัย อารีย์ สุขุมวิท ไปจนถึงพระราม 9 และอ่อนนุช ให้เทียบราคาและจุดเด่นแต่ละย่านก่อนเลือก ดูได้ที่หน้าแรก sw19.co.th

เช็กลิสต์ดูห้องและส่วนกลางก่อนซื้อ

ตรวจ 3 กลุ่ม คือ ตัวห้องและงานก่อสร้าง ทรัพย์ส่วนกลางและนิติบุคคล และสภาพแวดล้อมของอาคาร สำหรับคอนโดมือหนึ่งให้ตรวจตอนตรวจรับห้องก่อนโอน (defect inspection) ส่วนคอนโดมือสองยิ่งต้องตรวจละเอียดเพราะซื้อสภาพตามจริง ใช้เช็กลิสต์นี้เดินดูห้องจริง

• งานผนัง-พื้น-ฝ้า — เคาะผนังหาโพรง ดูรอยร้าว กระเบื้องปูเรียบไหม ฝ้ามีคราบน้ำรั่วจากชั้นบนหรือเปล่า
• ประตู-หน้าต่าง — เปิดปิดลื่น ล็อกได้ ขอบซีลกันน้ำ-กันเสียงแน่น โดยเฉพาะห้องติดถนนใหญ่
• ระบบน้ำ — เปิดก๊อกทุกจุดดูแรงดัน กดชักโครก ดูการระบายน้ำในห้องน้ำ ตรวจรอยรั่วใต้ซิงก์
• ระบบไฟ-แอร์ — ทดสอบปลั๊กทุกจุด เปิดแอร์ดูว่าเย็นและไม่มีน้ำหยด เช็กตู้เบรกเกอร์กันดูด
• ระเบียงและการรั่วซึม — ดูความลาดของพื้นระเบียงว่าระบายน้ำได้ ไม่มีคราบชื้นเข้าห้อง
• ที่จอดรถ — ถามชัดว่าเป็นจอดตามโควตา จอดฟรี หรือจอดซ้อนคัน อัตราส่วนที่จอดต่อยูนิตเท่าไร
• นิติบุคคลและเงินกองทุน — ขอดูรายงานการเงินนิติฯ ยอดค้างค่าส่วนกลางของอาคาร และเงินกองทุนสำรอง (คอนโดที่ลูกบ้านค้างจ่ายเยอะ = สัญญาณอันตราย)
• ความปลอดภัยและส่วนกลาง — รปภ. 24 ชม. กล้องวงจรปิด ระบบคีย์การ์ด สภาพลิฟต์ สระ ฟิตเนสว่าดูแลดีไหม

สำหรับคอนโดมือสอง ควรขอใบปลอดหนี้ (หนังสือรับรองการปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง) จากนิติบุคคลก่อนโอนเสมอ เพราะกรมที่ดินจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ถ้าห้องยังค้างค่าส่วนกลาง และถ้าตรวจแล้วเจอปัญหา ให้ถ่ายรูปทำรายการ defect ส่งให้ผู้ขายหรือโครงการแก้ก่อนรับโอน อย่ารับโอนทั้งที่ยังมีจุดบกพร่อง

ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดาวน์ ค่าโอน ค่าส่วนกลาง

นอกจากราคาห้อง ต้องกันงบเพิ่มอีก 3 กลุ่ม คือ เงินก้อนแรก (จอง-ทำสัญญา-ดาวน์) ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าใช้จ่ายรายเดือนหลังเข้าอยู่ คนซื้อคอนโดหลังแรกมักลืมค่าโอนและค่าส่วนกลาง ทำให้เตรียมเงินไม่พอวันโอน ตารางนี้สรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมด

รายการ	อัตรา / จำนวนโดยประมาณ	ใครจ่าย
เงินจอง + ทำสัญญา	หลักหมื่นถึงหลักแสน (คอนโดมือหนึ่ง)	ผู้ซื้อ
เงินดาวน์	มือหนึ่งผ่อนดาวน์ 10-25% ระหว่างสร้าง · มือสองวางมัดจำแล้วโอนกู้	ผู้ซื้อ
ค่าธรรมเนียมโอน	ปกติ 2% ของราคาประเมิน	แล้วแต่ตกลง (มักคนละครึ่ง)
ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้)	ปกติ 1% ของวงเงินกู้	ผู้ซื้อ
เงินกองทุน (sinking fund)	เก็บครั้งเดียวตอนรับโอน คิดตาม ตร.ม. (เช่น 500-800 บาท/ตร.ม.)	ผู้ซื้อ
ค่าส่วนกลางล่วงหน้า	เก็บล่วงหน้า 1-2 ปีตอนโอน (เช่น 40-90 บาท/ตร.ม./เดือน)	ผู้ซื้อ
ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟ	หลักพัน	ผู้ซื้อ

ข่าวดีสำหรับปี 2569 คือมาตรการรัฐลดค่าโอนเหลือ 0.01% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย) ซึ่งขยายเวลาถึง 30 มิถุนายน 2570 หมายความว่าถ้าคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้าน ค่าโอนที่ปกติ 2% (เช่น 100,000 บาทจากราคา 5 ล้าน) จะเหลือเพียงหลักร้อยบาทเท่านั้น รายละเอียดและวิธีคำนวณอ่านต่อที่ ค่าโอน-ค่าจดจำนอง 2569 และเงื่อนไขมาตรการรัฐทั้งหมดที่ มาตรการรัฐและ LTV ซื้อบ้าน

ตัวอย่างการคำนวณเงินก้อนวันโอน: ซื้อคอนโดมือสอง 1 ห้องนอน ราคา 5,000,000 บาท กู้ธนาคาร 100% ขนาดห้อง 35 ตร.ม.

รายการ	จำนวนเงิน (บาท)
ค่าโอน 0.01% (มาตรการรัฐ ราคา ≤ 7 ล้าน)	500
ค่าจดจำนอง 0.01% (วงเงินกู้ 5 ล้าน)	500
เงินกองทุน 600 บาท/ตร.ม. × 35	21,000
ค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี (60 บาท/ตร.ม. × 35 × 12)	25,200
ค่ามิเตอร์ + จิปาถะ	3,000-5,000
รวมเงินก้อนวันโอน (ไม่รวมดาวน์)	ราว 50,000-52,000

ถ้าไม่มีมาตรการรัฐ ค่าโอน 2% จากราคา 5 ล้านคือ 100,000 บาท และค่าจดจำนอง 1% อีก 50,000 บาท รวมเป็น 150,000 บาท ดังนั้นการซื้อในช่วงมาตรการ 0.01% ประหยัดได้เกือบ 150,000 บาททันที

คอนโดแนะนำตามงบ

ตั้งงบตามความสามารถผ่อนจริง แล้วเลือกทำเลกับขนาดห้องให้พอดี ไม่ใช่ยืดงบตามห้องที่ถูกใจ จากราคาคอนโดขายจริงบนเว็บ SW19 (317 รายการ ราคากลาง 7.15 ล้าน) เราสรุปเป็นช่วงงบให้เห็นภาพว่าแต่ละงบซื้ออะไรได้ในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน-แนวรถไฟฟ้า

งบ (ราคาห้อง)	ตัวเลือกที่เป็นไปได้ในทำเลแนวรถไฟฟ้า
ไม่เกิน 3 ล้าน	studio / 1 ห้องนอนห้องเล็ก โซนส่วนต่อขยาย (อ่อนนุชตอนปลาย พระราม 9 รอบนอก) หรือคอนโดมือสอง
3-5 ล้าน	1 ห้องนอนติดรถไฟฟ้าโซนอ่อนนุช ลาดพร้าว หรือ studio ทำเลพรีเมียม
5-8 ล้าน	1 ห้องนอนใหญ่ / 2 ห้องนอนโซนกลาง หรือ 1 ห้องนอนใจกลางเมือง (ทองหล่อ เอกมัย)
8-15 ล้าน	2 ห้องนอนใจกลางเมือง หรือ 1 ห้องนอนโครงการลักชัวรี
15 ล้านขึ้นไป	2-3 ห้องนอนใจกลางเมือง คอนโดระดับบน วิวแม่น้ำ/สวน

ทีม SW19 มีคอนโดขายและให้เช่าหลายร้อยยูนิตทั่วทำเลกรุงเทพฯ ตั้งแต่ studio ถึง 3 ห้องนอน พร้อมข้อมูลราคา ขนาด ชั้น วิว และภาพจริงทุกห้อง ดูคอนโดทั้งหมดและกรองตามงบ-ทำเลได้ที่ sw19.co.th หรือทักทีมงานให้ช่วยคัดห้องที่ตรงงบและทำเลที่ต้องการ พร้อมนัดชมห้องจริง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ซื้อคอนโดต้องมีเงินเก็บเท่าไรถึงจะซื้อได้?

อย่างน้อยควรมีเงินสำหรับเงินจอง-ทำสัญญา-ดาวน์ (มือหนึ่งราว 10-25% ของราคา ทยอยจ่ายระหว่างสร้าง) บวกเงินก้อนวันโอน (ค่าโอน เงินกองทุน ค่าส่วนกลางล่วงหน้า รวมหลักหมื่นถึงหลักแสน) สำหรับคอนโดมือสองที่กู้ 100% ต้องมีเงินก้อนวันโอนราว 40,000-80,000 บาทขึ้นกับราคาและขนาดห้อง แนะนำให้เผื่อเงินสำรองอีก 3-6 เดือนของค่าผ่อนไว้ด้วย

คอนโด low-rise กับ high-rise อันไหนคุ้มกว่า?

ขึ้นกับเป้าหมาย ถ้าเน้นความเงียบ เป็นส่วนตัว ค่าส่วนกลางถูก และอยู่เอง low-rise คุ้มกว่า แต่ถ้าเน้นวิว ส่วนกลางครบ และสภาพคล่องในการขาย-ปล่อยเช่าต่อ high-rise ในทำเลติดรถไฟฟ้าจะได้เปรียบกว่า เพราะปล่อยเช่าง่ายและมีคนสนใจซื้อต่อมากกว่า ทั้งนี้ low-rise ในทำเลใจกลางเมืองที่หายากก็รักษามูลค่าได้ดีเช่นกัน

freehold กับ leasehold ต่างกันตรงไหน ควรซื้อแบบไหน?

Freehold คือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคุณตลอดไป ขายและตกทอดเป็นมรดกได้ ส่วน leasehold คือสิทธิการเช่าไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา ราคาถูกกว่าแต่มูลค่าลดเมื่อสัญญาเหลือน้อย สำหรับคนทั่วไปที่ซื้ออยู่ยาวหรือเก็บเป็นทรัพย์สินควรเลือก freehold ส่วน leasehold เหมาะกับกรณีทำเลดีมากจริงๆ งบจำกัด และวางแผนอยู่แค่ช่วงเวลาหนึ่ง

ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม?

ได้ แต่ต้องอยู่ในโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคารตาม พ.ร.บ.อาคารชุด และต้องนำเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมหลักฐานการโอน (แบบ ธ.ต.3 หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร) รายละเอียดทั้งหมดอ่านที่คู่มือต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยของเรา

ค่าโอนคอนโดปี 2569 เท่าไร ใครจ่าย?

ปกติค่าธรรมเนียมโอนคือ 2% ของราคาประเมิน แต่ปี 2569 มีมาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย) ถึง 30 มิถุนายน 2570 ส่วนใครจ่ายกฎหมายไม่ได้บังคับ เป็นเรื่องตกลงในสัญญา คอนโดมือหนึ่งโครงการมักออกให้หรือคนละครึ่ง ส่วนมือสองมักตกลงคนละครึ่งหรือแล้วแต่เจรจา

เงินกองทุน (sinking fund) กับค่าส่วนกลางต่างกันยังไง?

เงินกองทุนเก็บครั้งเดียวตอนรับโอนห้อง เป็นทุนสำรองไว้ซ่อมใหญ่หรือเปลี่ยนระบบส่วนกลางในอนาคต ส่วนค่าส่วนกลางเก็บเป็นรายเดือน (คิดตามตารางเมตร) ไว้เป็นค่าใช้จ่ายประจำ เช่น รปภ. แม่บ้าน ไฟส่วนกลาง สระ ลิฟต์ ทั้งสองอย่างคิดตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด และตอนโอนมักเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1-2 ปีด้วย

สรุป: ซื้อคอนโดให้คุ้ม เลือกให้ตรงเป้าหมายตั้งแต่ต้น

หัวใจของการซื้อคอนโดคือ ตอบให้ชัดว่าซื้ออยู่เองหรือลงทุน เลือกขนาดห้องตามคนอยู่จริง เข้าใจว่าเป็น freehold หรือ leasehold เทียบ low-rise กับ high-rise ให้ตรงไลฟ์สไตล์ และเตรียมเงินก้อนวันโอนให้ครบ ไม่ใช่แค่เงินดาวน์ ทำเลติดรถไฟฟ้ายังเป็นตัวกำหนดมูลค่าและสภาพคล่องที่สำคัญที่สุด

อย่าลืมตรวจนิติบุคคลและเงินกองทุนก่อนซื้อ ขอใบปลอดหนี้สำหรับคอนโดมือสอง และใช้ประโยชน์จากมาตรการค่าโอน 0.01% ที่ยังใช้ได้ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับห้องราคาไม่เกิน 7 ล้าน เมื่อพร้อมแล้วเริ่มดูคอนโดจริงที่ตรงงบและทำเลได้ที่ sw19.co.th