กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะอะไร แก้ยังไง 2569

กู้บ้านไม่ผ่านเกิดจากสาเหตุหลัก 3 กลุ่ม คือ ประวัติเครดิตมีปัญหา ภาระหนี้สูงเกินไป และรายได้ไม่มีหลักฐานเพียงพอ — ข่าวดีคือเกือบทุกสาเหตุแก้ได้ ใช้เวลาตั้งแต่ 3 เดือนถึงราว 1 ปี แล้วยื่นใหม่ให้ผ่านได้จริง

ถ้าคุณเพิ่งโดนธนาคารปฏิเสธมา อย่าเพิ่งรีบยื่นซ้ำทันที เพราะการยื่นใหม่ทั้งที่ปัญหาเดิมยังอยู่ ผลลัพธ์ก็มักเหมือนเดิม บทความนี้จะช่วยหาให้เจอก่อนว่าติดตรงไหน แล้วแก้ให้ตรงจุด พร้อมตอบคำถามยอดฮิตว่ายื่นธนาคารอื่นหรือหาคนกู้ร่วมช่วยได้แค่ไหน

สาเหตุที่ทำให้กู้บ้านไม่ผ่าน

สาเหตุยอดฮิตเรียงตามที่เจอบ่อย สรุปเป็นตารางเดียวพร้อมเวลาที่ต้องใช้แก้:

สาเหตุ	รายละเอียด	เวลาที่ใช้แก้โดยประมาณ
ประวัติค้างชำระในเครดิตบูโร	เคยค้างงวดบัตรเครดิต สินเชื่อ หรือผ่อนของเกิน 90 วัน — เหตุปฏิเสธอันดับหนึ่งของทุกธนาคาร	ปิดหนี้แล้วรอประวัติแสดงการชำระปกติ ราว 1–3 ปี
ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูงเกิน	ยอดผ่อนรวมทุกก้อนบวกค่างวดบ้านใหม่ เกินราว 40–60% ของรายได้ต่อเดือน	3–6 เดือน (ปิดหนี้เล็ก ลดวงเงินบัตร)
รายได้ไม่มีหลักฐาน / ไม่สม่ำเสมอ	อาชีพอิสระรับเงินสด ไม่เดินบัญชี ไม่ยื่นภาษี — ธนาคารมองว่าไม่มีรายได้	6–12 เดือน (เดินบัญชี + ยื่นภาษี)
อายุงานน้อยเกินไป	ยังไม่ผ่านทดลองงาน หรือเพิ่งเปลี่ยนงานใหม่หมาด	รอครบ 6 เดือน – 1 ปี
ราคาประเมินทรัพย์ต่ำกว่าราคาซื้อ	ธนาคารให้วงเงินตามราคาประเมิน ส่วนต่างต้องจ่ายเอง ถ้าไม่มีเงินสดพอ ดีลก็ไปต่อไม่ได้	ต่อรองราคาใหม่ หรือเพิ่มเงินดาวน์
เอกสารไม่ครบ / ข้อมูลไม่ตรง	สลิปกับ Statement ไม่ตรงกัน เอกสารหมดอายุ หรือกรอกข้อมูลพลาด	แก้ได้ทันที — ยื่นใหม่ได้เร็วสุด

ข้อควรรู้: ธนาคารแต่ละแห่งใช้เกณฑ์ไม่เท่ากัน บางคนโดนปฏิเสธที่หนึ่งแต่ผ่านอีกที่ได้ — แต่ก่อนจะรีบยื่นที่ใหม่ ให้เช็กก่อนว่าปัญหาของเราคือข้อไหน ถ้าเป็นเรื่องบูโรหรือ DSR ยื่นกี่ที่ก็มักเจอคำตอบเดิม

เช็กว่าตัวเองติดปัญหาอะไร

วิธีหาสาเหตุที่ตรงที่สุดมี 3 ขั้น: ถามธนาคาร ขอรายงานเครดิตบูโรมาดูเอง และคำนวณ DSR ของตัวเอง

ขั้นที่ 1 — ถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อตรงๆ ธนาคารมักไม่แจ้งเหตุผลละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษร แต่ถ้าถามเจ้าหน้าที่ที่ดูแลเคสมักได้คำใบ้ว่าติดเรื่องเครดิต ภาระหนี้ หรือรายได้ — แค่รู้หมวดก็แก้ถูกทางแล้ว

ขั้นที่ 2 — ขอรายงานเครดิตบูโรของตัวเอง ผ่านแอปธนาคารหลัก ศูนย์ตรวจเครดิตบูโร หรือที่ทำการไปรษณีย์ ค่าบริการหลักร้อยบาท ไล่ดูทีละบัญชีว่ามีรายการไหนขึ้นสถานะค้างชำระ มีหนี้ที่ลืมไปแล้วหรือหนี้ที่ไม่ใช่ของเราหรือไม่ (ถ้าเจอข้อมูลผิด ยื่นเรื่องโต้แย้งกับเครดิตบูโรได้)

ขั้นที่ 3 — คำนวณ DSR ของตัวเอง สูตรง่ายๆ:

DSR = (ยอดผ่อนหนี้ทุกก้อนต่อเดือน + ค่างวดบ้านที่จะกู้) ÷ รายได้ต่อเดือน × 100

ตัวอย่าง: เงินเดือน 50,000 บาท ผ่อนรถ 8,000 ผ่อนบัตร 4,000 และค่างวดบ้านที่จะกู้ราว 18,000 → DSR = (8,000 + 4,000 + 18,000) ÷ 50,000 = 60% ซึ่งชนเพดานของธนาคารส่วนใหญ่พอดี — เคสแบบนี้แค่ปิดหนี้บัตร 4,000 ก็ดึง DSR ลงเหลือ 52% โอกาสผ่านต่างกันมาก

วิธีแก้และเตรียมตัวยื่นใหม่

แก้ให้ตรงกับปัญหาที่เช็กเจอ ตามตารางนี้:

ปัญหาที่เจอ	วิธีแก้	ยื่นใหม่ได้เมื่อไร
มีประวัติค้างชำระ	ปิดหนี้ค้างทั้งหมดทันที เก็บหลักฐานการปิดบัญชีไว้ แล้วสร้างประวัติชำระตรงเวลาต่อเนื่อง	หลังปิดหนี้และมีประวัติดีต่อเนื่อง 12 เดือนขึ้นไป ยิ่งนานยิ่งดี
DSR สูง	ปิดหนี้ก้อนเล็กก่อน (ผ่อนของ สินเชื่อบุคคล) ลดหรือปิดวงเงินบัตรที่ไม่ใช้ งดก่อหนี้ใหม่ทุกชนิด	3–6 เดือนหลังภาระหนี้ลดลงจริง
รายได้ไม่มีหลักฐาน	รับเงินผ่านบัญชีธนาคารทั้งหมด เดินบัญชีสม่ำเสมอ และยื่นภาษีให้เรียบร้อย	หลังมี Statement สวยต่อเนื่อง 6–12 เดือน
อายุงานน้อย	รอให้ผ่านทดลองงานหรือครบ 1 ปี ระหว่างนั้นเก็บเงินดาวน์เพิ่ม	ตามอายุงานที่ธนาคารกำหนด
ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อ	ต่อรองราคากับผู้ขายโดยใช้ราคาประเมินเป็นข้อมูล หรือเพิ่มเงินดาวน์ปิดส่วนต่าง	ทันทีที่ตกลงราคากันใหม่ได้

ระหว่างรอยื่นใหม่ ให้ใช้เวลาเตรียมตัวตามเช็คลิสต์ใน เตรียมตัวขอสินเชื่อบ้าน 2569 Pre-approval และเอกสารที่ต้องมี — รอบสองควรยื่นแบบมีเอกสารครบชุดและ DSR ที่ดูดีตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่ยื่นไปลุ้นไป

ยื่นกู้ธนาคารอื่นหรือกู้ร่วมช่วยได้ไหม

ช่วยได้ทั้งสองทาง แต่ต้องใช้ให้ถูกสถานการณ์

ยื่นธนาคารอื่น — เหมาะเมื่อปัญหาของเราเป็นเรื่อง "เกณฑ์" ไม่ใช่ "คุณสมบัติ" เช่น อายุงานเฉียดเกณฑ์ อาชีพอิสระที่บางธนาคารรับพิจารณายากกว่า หรือทรัพย์บางประเภทที่บางแห่งไม่ปล่อยกู้ กรณีแบบนี้ธนาคารที่สองสามอาจอนุมัติได้จริง แนะนำยื่นเปรียบเทียบ 2–3 แห่งตั้งแต่แรก โดยเฉพาะธนาคารที่ใช้บัญชีเงินเดือนอยู่ (ดูวิธีเลือกธนาคารและเปรียบเทียบดอกเบี้ย: สินเชื่อบ้าน 2569) แต่ถ้าติดบูโรหรือ DSR เกิน การไล่ยื่นหลายที่ไม่ช่วยอะไร — แก้ปัญหาก่อนแล้วค่อยยื่น

หาคนกู้ร่วม — เหมาะเมื่อรายได้คนเดียวไม่พอหรือ DSR ตึง ผู้กู้ร่วมต้องเป็นคู่สมรสหรือญาติสายตรง (พ่อแม่ พี่น้อง ลูก) ธนาคารจะนำรายได้และหนี้ของทั้งคู่มารวมพิจารณา ทำให้วงเงินเพิ่มขึ้นได้มาก ข้อควรคิดก่อนตัดสินใจ:

• ผู้กู้ร่วมมีภาระหนี้เท่ากับผู้กู้หลักตามกฎหมาย — ถ้างวดไหนไม่มีใครจ่าย เครดิตเสียทั้งคู่
• ชื่อผู้กู้ร่วมจะติดภาระในเครดิตบูโร ทำให้กู้ก้อนอื่นของตัวเองยากขึ้นระหว่างนั้น
• ตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์ในโฉนดให้ชัดตั้งแต่แรกว่าใส่ชื่อใครบ้าง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

กู้ไม่ผ่านแล้วเงินมัดจำได้คืนไหม?

ขึ้นอยู่กับสัญญาจะซื้อจะขาย — ถ้าระบุเงื่อนไข "หากกู้ไม่ผ่านให้คืนเงินมัดจำ" ไว้ ผู้ขายต้องคืนตามสัญญา แต่ถ้าไม่ได้เขียนไว้ ผู้ขายมีสิทธิริบได้ ดังนั้นก่อนวางมัดจำทุกครั้งต้องใส่เงื่อนไขนี้เสมอ และทางที่ดีควรขอ Pre-approval ให้รู้วงเงินก่อนวางมัดจำ

เคยติดหนี้เสีย ต้องรอกี่ปีถึงกู้บ้านได้?

เครดิตบูโรเก็บประวัติย้อนหลังราว 3 ปี — หลังปิดหนี้เสียแล้ว ประวัติค้างจะยังแสดงอยู่และค่อยๆ เลื่อนหายไปตามเวลา ธนาคารส่วนใหญ่อยากเห็นประวัติชำระปกติต่อเนื่องอย่างน้อย 1–2 ปีหลังปิดหนี้ บางเคสที่ปิดหนี้นานแล้วและรายได้แข็งแรง กู้ผ่านได้ก่อน 3 ปีก็มี

โดนปฏิเสธธนาคารแรก ควรยื่นที่อื่นต่อเลยไหม?

ถ้าสาเหตุเป็นเรื่องเกณฑ์เฉพาะของธนาคารนั้น (อายุงาน ประเภทอาชีพ ประเภททรัพย์) ยื่นที่อื่นต่อได้เลยและมีโอกาสผ่าน แต่ถ้าสาเหตุคือประวัติบูโรหรือภาระหนี้สูง ให้หยุดแก้ปัญหาก่อน เพราะทุกธนาคารเห็นข้อมูลบูโรชุดเดียวกัน ยื่นต่อก็มักโดนปฏิเสธซ้ำ

จ้างบริษัทรับแก้เครดิตบูโรหรือทำ Statement ได้ไหม?

อย่าเด็ดขาด — ไม่มีใคร "ลบ" ประวัติเครดิตบูโรได้ นอกจากเจ้าของข้อมูลโต้แย้งข้อมูลที่ผิดพลาดผ่านช่องทางทางการของเครดิตบูโรเอง ส่วนการทำ Statement หรือเอกสารรายได้ปลอมเป็นความผิดอาญา ธนาคารตรวจเจอง่ายและจะถูกขึ้นบัญชีปฏิเสธถาวร เสียยิ่งกว่าเดิมมาก

กู้ร่วมกับแฟนที่ยังไม่จดทะเบียนได้ไหม?

ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ผู้กู้ร่วมเป็นคู่สมรสตามกฎหมายหรือญาติสายตรงเท่านั้น คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนบางธนาคารรับพิจารณาเป็นกรณีไป (มักขอหลักฐานอยู่ร่วมกันจริง) แนะนำสอบถามเงื่อนไขแต่ละธนาคารโดยตรง หรือเลือกกู้คนเดียวแล้วใส่ชื่อในโฉนดตามที่ตกลงกัน

สรุป: กู้ไม่ผ่านไม่ใช่ทางตัน แค่ต้องแก้ให้ตรงจุด

ลำดับที่ถูกต้องหลังโดนปฏิเสธ: หาสาเหตุให้เจอ (ถามธนาคาร + เช็กบูโร + คำนวณ DSR) → แก้ตามตาราง → เตรียมเอกสารใหม่ให้ครบ → ยื่นใหม่แบบมั่นใจ เคสส่วนใหญ่ที่ตั้งใจแก้จริง กลับมากู้ผ่านได้ภายใน 6 เดือนถึง 1 ปี

อ่านคู่มือฉบับเต็มก่อนยื่นรอบใหม่: เตรียมตัวขอสินเชื่อบ้าน Pre-approval และเอกสารที่ต้องมี และ คู่มือซื้อบ้านหลังแรกฉบับสมบูรณ์

มองหาบ้านหรือคอนโดที่ตรงกับงบจริงของคุณอยู่? ทีม SW19 ช่วยคัดทรัพย์ย่านลาดพร้าวและทั่วกรุงเทพฯ ให้ตรงวงเงินกู้ได้ ดูทรัพย์ทั้งหมดที่ sw19.co.th หรือแอดไลน์ทักทีมงานเพื่อรับคำปรึกษาฟรี