สินเชื่อบ้าน 2569 ขอกู้ยังไง ธนาคารไหนดี ดอกเบี้ยเท่าไร

สินเชื่อบ้านคือด่านสำคัญที่สุดของการซื้อบ้าน เพราะต่อให้เจอบ้านที่ถูกใจ แต่ถ้ากู้ไม่ผ่านหรือได้วงเงินไม่พอ ดีลก็จบ หลายคนพลาดตรงที่ไม่รู้ว่าตัวเองกู้ได้เท่าไร ดอกเบี้ยจริงเป็นแบบไหน หรือเตรียมเอกสารไม่ครบจนเสียเวลา การเข้าใจระบบสินเชื่อตั้งแต่ต้นจึงช่วยให้วางแผนซื้อบ้านได้แม่นและเพิ่มโอกาสอนุมัติ

บทความนี้สรุปทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับสินเชื่อบ้านในปี 2569 ตั้งแต่ประเภทสินเชื่อ วิธีคำนวณวงเงินกู้ ดอกเบี้ยแต่ละธนาคาร มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ เอกสารและคุณสมบัติผู้กู้ ขั้นตอนการยื่นกู้ ไปจนถึงเทคนิคทำให้กู้ผ่านง่ายขึ้น

เรียบเรียงโดย ทีม SW19 จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารหลัก โปรดทราบว่าอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงได้ตลอด ตัวเลขในบทความเป็นข้อมูล ณ มิถุนายน 2569 ควรตรวจสอบกับธนาคารอีกครั้งก่อนตัดสินใจ

สินเชื่อบ้านคืออะไร มีแบบไหนบ้าง

สินเชื่อบ้านคือเงินกู้ที่ธนาคารปล่อยให้เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย โดยใช้ตัวบ้านหรือที่ดินเป็นหลักประกัน (จดจำนอง) ปัจจุบันมีหลายประเภทให้เลือกตามวัตถุประสงค์ ตั้งแต่กู้ซื้อบ้านใหม่ ไปจนถึงนำบ้านที่ปลอดภาระมาขอเงินสด

ประเภทสินเชื่อ	เหมาะกับ
กู้ซื้อบ้าน/คอนโด	ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่หรือมือสอง
กู้ปลูกสร้างบ้าน	สร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
รีไฟแนนซ์	ย้ายหนี้ไปธนาคารใหม่ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่า
กู้ร่วม	กู้พร้อมผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงิน
บ้านแลกเงิน (Home for Cash)	นำบ้าน/ที่ดินปลอดภาระมาขอเงินสด

สำหรับคนซื้อบ้านหลังแรก ประเภทที่ใช้บ่อยที่สุดคือกู้ซื้อบ้าน/คอนโด ส่วนคนที่ผ่อนบ้านอยู่แล้วและอยากลดดอกเบี้ยมักเลือกรีไฟแนนซ์เมื่อครบกำหนดโปรโมชัน หากกำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรกแบบครบขั้นตอน อ่านเพิ่มได้ที่ คู่มือซื้อบ้านหลังแรก

กู้ซื้อบ้านได้วงเงินเท่าไร คำนวณยังไง

วงเงินกู้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนต่อเดือนเป็นหลัก โดยหลักเกณฑ์ทั่วไปคือภาระผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกินประมาณ 40% ของรายได้ และเมื่อรวมหนี้อื่นทั้งหมด อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) มักไม่ควรเกิน 40–50% ของรายได้สุทธิต่อเดือน

หลักประมาณการที่นิยมใช้คือ วงเงินกู้สูงสุดราว 40–50 เท่าของเงินเดือน ขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน ลองดูตัวอย่างประมาณการ

รายได้ต่อเดือน	ผ่อนไหวต่อเดือน (~40%)	วงเงินกู้โดยประมาณ
30,000 บาท	~12,000 บาท	~1.5–1.8 ล้านบาท
50,000 บาท	~20,000 บาท	~2.5–3.0 ล้านบาท
80,000 บาท	~32,000 บาท	~4.0–4.8 ล้านบาท

ตัวเลขข้างต้นเป็นการประมาณการคร่าว ๆ วงเงินจริงขึ้นกับดอกเบี้ย ระยะผ่อน ภาระหนี้เดิม และนโยบายแต่ละธนาคาร อีกปัจจัยที่สำคัญคือมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งกำหนดสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน

ในปี 2569 ธปท. มีมาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน (กู้เต็มไม่ต้องวางดาวน์) และล่าสุด ธปท. ได้ต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 (ครอบคลุมสัญญาเงินกู้ที่ทำในช่วง 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2570) ทั้งหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาหลังที่ 2 และหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก เพราะวงเงินที่ธนาคารปล่อยยังอิงราคาประเมินของธนาคารด้วย อ่านเรื่องราคาประเมินได้ที่ ราคาประเมิน vs ราคาตลาด

ดอกเบี้ยบ้านแต่ละธนาคาร 2569

ดอกเบี้ยบ้านส่วนใหญ่เป็นแบบลอยตัวอิงอัตราอ้างอิง MRR ของแต่ละธนาคาร โดยช่วง 3 ปีแรกมักมีโปรโมชันอัตราคงที่หรือผสมที่ต่ำกว่า แล้วจึงลอยตัวเป็น MRR ลบส่วนลดหลังจบโปรโมชัน ข้อมูล ณ มิถุนายน 2569 อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ประมาณ 2.5–3.6% ต่อปี

อัตรา MRR ของธนาคารหลัก ณ มิถุนายน 2569 มีดังนี้ (เป็น snapshot ควรตรวจสอบล่าสุดกับธนาคาร)

ธนาคาร	อัตราอ้างอิง (โดยประมาณ)
ธอส. (GH Bank)	MRR ~6.145%
ออมสิน (GSB)	MRR ~6.045%
กรุงไทย (KTB)	MLR ~6.300%
กรุงเทพ (BBL)	MRR ~6.500%
ไทยพาณิชย์ (SCB)	MRR ~6.575%
กสิกรไทย (KBank)	MRR ~6.580%
กรุงศรี (BAY)	MRR ~6.670%

สิ่งที่ควรดูไม่ใช่แค่ดอกเบี้ยปีแรก แต่เป็น "ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี" และเงื่อนไขหลังจบโปรโมชัน เพราะบางโปรดอกเบี้ยปีแรกต่ำมากแต่ลอยตัวสูงในปีถัดไป การเปรียบเทียบดอกเบี้ยเฉลี่ยและวางแผนรีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปีจึงช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้มากตลอดอายุสัญญา

เอกสารและคุณสมบัติผู้กู้

ธนาคารพิจารณาผู้กู้จากความมั่นคงของรายได้ ภาระหนี้ และประวัติเครดิตบูโรเป็นหลัก เอกสารที่ต้องเตรียมแบ่งเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ เอกสารส่วนตัว เอกสารรายได้ และเอกสารหลักประกัน

กลุ่มเอกสาร	ตัวอย่างเอกสาร
ส่วนตัว	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส/ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี)
รายได้ (มนุษย์เงินเดือน)	สลิปเงินเดือนล่าสุด หนังสือรับรองเงินเดือน statement ย้อนหลัง 6 เดือน
รายได้ (อาชีพอิสระ/เจ้าของกิจการ)	statement ย้อนหลัง 6 เดือน ทะเบียนการค้า/หนังสือรับรองบริษัท เอกสารภาษี
หลักประกัน	โฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขาย แผนผังที่ตั้ง

ด้านคุณสมบัติ ผู้กู้ทั่วไปควรมีอายุประมาณ 20–65 ปี และอายุผู้กู้บวกระยะเวลาผ่อนมักไม่เกิน 65–70 ปี มีอายุงานหรือรายได้ที่มั่นคง และที่สำคัญที่สุดคือประวัติเครดิตบูโรที่ดี ไม่มีหนี้ค้างชำระ เพราะเป็นปัจจัยที่ธนาคารให้น้ำหนักมากในการอนุมัติ

ขั้นตอนการยื่นกู้

ขั้นตอนการยื่นกู้เริ่มจากการยื่นเอกสาร ไปจนถึงการจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกัน โดยทั่วไปใช้เวลาราว 2–4 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับความครบถ้วนของเอกสารและการประเมินหลักประกัน

ขั้น	รายละเอียด
1	ยื่นใบสมัครพร้อมเอกสารกับธนาคาร
2	ธนาคารตรวจเครดิตบูโรและประเมินราคาหลักประกัน (~2–7 วัน)
3	พิจารณาอนุมัติวงเงิน (แจ้งผลราว 15–30 วันทำการ)
4	ทำสัญญาเงินกู้กับธนาคาร
5	จดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ในขั้นจดจำนองและโอน จะมีค่าจดทะเบียนจำนองเกิดขึ้นด้วย ซึ่งปกติคือ 1% ของวงเงินกู้ และอาจได้ลดเหลือ 0.01% หากเข้าเงื่อนไขมาตรการรัฐปีนี้ รายละเอียดค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดอ่านได้ที่ ค่าโอนบ้าน 2569

ทำให้กู้ผ่านง่ายขึ้นได้อย่างไร

วิธีเพิ่มโอกาสกู้ผ่านที่ได้ผลที่สุดคือการลดภาระหนี้เดิมและทำให้รายได้ดูมั่นคงในสายตาธนาคาร เพราะทั้งสองอย่างมีผลโดยตรงต่อ DSR และความสามารถในการผ่อน

เทคนิค	ผลที่ได้
ปิดหนี้บัตรเครดิต/สินเชื่อรถก่อนยื่นกู้	ลด DSR เพิ่มความสามารถผ่อน
เดินบัญชี (statement) สม่ำเสมอ 6 เดือนขึ้นไป	แสดงรายได้และวินัยการเงินที่ชัดเจน
กู้ร่วมกับคนในครอบครัว	รวมรายได้ เพิ่มวงเงินกู้
เลือกผ่อนระยะยาว (30–40 ปี)	ลดยอดผ่อนต่อเดือนให้ผ่านเกณฑ์
รักษาประวัติเครดิตบูโรให้ดี	เพิ่มโอกาสอนุมัติและได้ดอกเบี้ยดี

หากกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดและอยากได้คำแนะนำเรื่องวงเงินกู้ที่เหมาะกับงบของคุณ ติดต่อทีม SW19 เราช่วยประเมินความสามารถในการกู้และแนะนำทรัพย์ที่อยู่ในงบได้ หรือ ดูคอนโดทั้งหมด เพื่อเริ่มวางแผนซื้อบ้านของคุณ

คำถามที่พบบ่อย

เงินเดือนเท่าไรกู้ซื้อบ้านได้?

หลักประมาณการคือวงเงินกู้ราว 40–50 เท่าของเงินเดือน เช่น เงินเดือน 30,000 บาทมักกู้ได้ราว 1.5–1.8 ล้านบาท โดยภาระผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกินประมาณ 40% ของรายได้ ทั้งนี้ขึ้นกับภาระหนี้เดิม ดอกเบี้ย และระยะผ่อน

มาตรการ LTV 100% ปี 2569 คืออะไร?

เป็นมาตรการผ่อนคลายชั่วคราวของ ธปท. ที่ให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกันโดยไม่ต้องวางดาวน์ ซึ่ง ธปท. ได้ต่ออายุออกไปอีก 1 ปี มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 และหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก

ดอกเบี้ยบ้าน 2569 อยู่ที่เท่าไร?

ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ประมาณ 2.5–3.6% ต่อปี ส่วนอัตราอ้างอิง MRR ของธนาคารหลักอยู่ราว 6.0–6.7% ข้อมูล ณ มิถุนายน 2569 ควรเทียบดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีและตรวจสอบกับธนาคารก่อนตัดสินใจ

ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างในการกู้บ้าน?

เตรียม 3 กลุ่มคือ เอกสารส่วนตัว (บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน) เอกสารรายได้ (สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน statement ย้อนหลัง 6 เดือน) และเอกสารหลักประกัน (โฉนด สัญญาจะซื้อจะขาย)

ทำยังไงให้กู้บ้านผ่าน?

ลดภาระหนี้เดิมโดยปิดบัตรเครดิตหรือสินเชื่อรถก่อนยื่นกู้ เดินบัญชีให้สม่ำเสมอ พิจารณากู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงิน เลือกผ่อนระยะยาวเพื่อลดยอดผ่อนต่อเดือน และรักษาประวัติเครดิตบูโรให้ดี