มาตรการรัฐ/LTV ซื้อบ้าน 2569 ใครได้สิทธิ ลดอะไรบ้าง

ปี 2569 รัฐยังคงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยลดต้นทุนซื้อบ้านได้จริง 2 ตัวหลัก คือ การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยให้กู้ได้เต็ม 100% ทั้งสองมาตรการถูกต่ออายุออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 แล้ว

สำหรับคนกำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด สองมาตรการนี้แปลว่าจ่ายค่าโอนน้อยลงหลายหมื่นถึงหลักแสนบาท และเตรียมเงินดาวน์น้อยลงเพราะกู้ได้เต็มราคา แต่ทั้งคู่มีเงื่อนไขเรื่องราคาเพดานและคุณสมบัติผู้ซื้อที่ต้องเข้าใจก่อนวางแผน

บทความนี้เรียบเรียงโดย ทีม SW19 จากมติคณะรัฐมนตรีและประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยล่าสุด หากต้องการรายละเอียดการคำนวณค่าธรรมเนียมเต็ม ๆ อ่านที่ ค่าโอนบ้าน 2569 และการเตรียมกู้ที่ สินเชื่อบ้าน 2569

มาตรการอสังหาฯ ปี 2569 มีอะไรบ้าง

มาตรการหลักปี 2569 มี 2 ตัวที่กระทบต้นทุนซื้อบ้านโดยตรง ได้แก่ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% (จากคณะรัฐมนตรี/กระทรวงมหาดไทย) และการผ่อนปรน LTV ให้กู้ได้ 100% (จากธนาคารแห่งประเทศไทย) ทั้งสองต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570

นอกจากนี้ยังมีสิทธิลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้บ้านสูงสุด 100,000 บาทต่อปีที่เป็นมาตรการถาวรอยู่แล้ว รวมถึงโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของธนาคารรัฐบางช่วง ซึ่งเปลี่ยนแปลงตามงบประมาณแต่ละปี

มาตรการ	สาระสำคัญ	สิ้นสุด
ลดค่าโอน-จดจำนอง	เหลือ 0.01% (ปกติ 2% + 1%)	30 มิ.ย. 2570
ผ่อนปรน LTV	กู้ได้ 100% ทุกสัญญา/ทุกราคา	30 มิ.ย. 2570
ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน	สูงสุด 100,000 บาท/ปี	มาตรการถาวร

LTV ปีนี้ ดาวน์เท่าไร กู้ได้กี่ %

ในช่วงมาตรการผ่อนปรนปี 2569 ธนาคารแห่งประเทศไทยเปิดให้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับทุกสัญญาและทุกระดับราคา หมายความว่าตามเกณฑ์ ธปท. ไม่ต้องวางดาวน์ก็ได้ ต่างจากภาวะปกติที่บ้านหลังที่สองขึ้นไปหรือราคาสูงต้องวางดาวน์ 10–30%

การผ่อนปรนนี้ครอบคลุมสัญญาที่ทำในช่วงมาตรการจนถึง 30 มิถุนายน 2570 อย่างไรก็ตาม "กู้ได้ตามเกณฑ์ 100%" ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะได้อนุมัติเต็ม เพราะธนาคารยังพิจารณาความสามารถผ่อนและภาระหนี้ (DSR) ของผู้กู้เป็นรายกรณี

กรณี	LTV ภาวะปกติ	LTV ช่วงผ่อนปรน 2569
บ้านหลังแรก ราคา < 10 ล้าน	100% (+top-up ได้)	100%
บ้านหลังแรก ราคา ≥ 10 ล้าน	90%	100%
บ้านหลังที่สอง	80–90%	100%
บ้านหลังที่สามขึ้นไป	70%	100%

ประโยชน์ชัดที่สุดตกอยู่กับคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านราคาเกิน 10 ล้าน เพราะปกติต้องเตรียมดาวน์หลักล้าน แต่ช่วงนี้กู้ได้เต็ม ทำให้ไม่ต้องล็อกเงินก้อนใหญ่ วิธีเตรียมเอกสารและเพิ่มโอกาสอนุมัติอ่านได้ที่ สินเชื่อบ้าน 2569

ลดค่าโอน-จดจำนอง เงื่อนไขและเพดานราคา

มาตรการนี้ลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยต้องจดทะเบียนโอนและจำนองในคราวเดียวกัน

ทรัพย์ที่เข้าข่ายได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว/ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุด (คอนโด) ที่จดทะเบียนอาคารชุด ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง

รายการ	อัตราปกติ	ช่วงมาตรการ
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	0.01%
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1%	0.01%

ตัวอย่างบ้านราคา 3 ล้านบาท (กู้เต็ม) ปกติค่าโอน + จดจำนองรวมประมาณ 90,000 บาท เมื่อใช้มาตรการเหลือเพียงราว 600 บาท ประหยัดไปเกือบ 90,000 บาท รายละเอียดการคำนวณเต็มดูที่ ค่าโอนบ้าน 2569

ใครได้สิทธิบ้าง

ผู้ได้สิทธิลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% คือผู้ซื้อที่เป็น "บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย" ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทตามเงื่อนไข นิติบุคคลและชาวต่างชาติไม่เข้าข่ายมาตรการนี้ ส่วนการผ่อนปรน LTV ครอบคลุมผู้กู้ที่ยื่นสินเชื่อกับสถาบันการเงินในช่วงมาตรการ

จุดที่พลาดสิทธิบ่อยคือราคาเกินเพดาน 7 ล้านแม้เพียงเล็กน้อย หรือซื้อในนามนิติบุคคล ควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนทำสัญญา

เงื่อนไข	ลดค่าโอน 0.01%	ผ่อนปรน LTV 100%
บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย	ต้องเป็น	ผู้กู้รายย่อยทั่วไป
เพดานราคา	ไม่เกิน 7 ล้าน	ไม่จำกัดราคา
นิติบุคคล/ต่างชาติ	ไม่ได้สิทธิ	พิจารณาตามเกณฑ์ปกติ
บ้านมือสอง	ได้สิทธิ	ได้สิทธิ

ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดในไทยมีเงื่อนไขและสิทธิเฉพาะต่างหาก อ่านได้ที่ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

ใช้สิทธิอย่างไร

การใช้สิทธิลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% ทำได้อัตโนมัติในวันโอนที่สำนักงานที่ดิน เพียงแจ้งว่าซื้อที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขมาตรการ เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมในอัตราลดให้ ไม่ต้องยื่นขอสิทธิล่วงหน้าที่ไหน แต่ต้องจดโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน

ส่วนการผ่อนปรน LTV เกิดขึ้นในขั้นตอนขอสินเชื่อกับธนาคาร ไม่ต้องดำเนินการอะไรเพิ่ม เพียงยื่นกู้ในช่วงมาตรการ ธนาคารจะพิจารณาวงเงินภายใต้เกณฑ์ที่ผ่อนปรน

มาตรการ	ทำที่ไหน	ต้องเตรียมอะไร
ลดค่าโอน 0.01%	สำนักงานที่ดิน วันโอน	เอกสารซื้อขายปกติ + บัตรประชาชนไทย
ผ่อนปรน LTV	ธนาคารที่ขอสินเชื่อ	เอกสารกู้ตามปกติ (ยื่นในช่วงมาตรการ)

เพราะมาตรการมีวันสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 การวางแผนซื้อและโอนภายในกรอบเวลานี้จึงช่วยประหยัดได้สูงสุด หากคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดในงบไม่เกิน 7 ล้านเพื่อใช้สิทธิเต็มที่ ดูทรัพย์ทั้งหมดของ SW19 หรือ ปรึกษาทีม SW19 ให้เราช่วยจับคู่ทรัพย์กับสิทธิที่คุณได้รับ

คำถามที่พบบ่อย

มาตรการลดค่าโอน 0.01% ยังใช้ได้ถึงเมื่อไร?

ใช้ได้ถึง 30 มิถุนายน 2570 ตามที่คณะรัฐมนตรีต่ออายุมาตรการ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยต้องจดโอนและจำนองในคราวเดียวกัน

บ้านราคาเกิน 7 ล้านได้สิทธิลดค่าโอนไหม?

ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% กำหนดเพดานราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา หากเกินแม้เล็กน้อยจะกลับไปคิดค่าธรรมเนียมอัตราปกติ 2% + 1%

LTV กู้ 100% หมายความว่าไม่ต้องมีเงินสดเลยใช่ไหม?

ไม่ใช่ทั้งหมด แม้เกณฑ์ ธปท. เปิดให้กู้ได้ 100% แต่ยังต้องเตรียมเงินสำหรับค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน ค่าประกัน และเงินกองทุนส่วนกลาง (กรณีคอนโด) อีกทั้งธนาคารยังพิจารณาความสามารถผ่อนและอาจอนุมัติไม่เต็มวงเงินตามรายกรณี

ซื้อในนามบริษัทได้สิทธิลดค่าโอนไหม?

ไม่ได้ มาตรการลดค่าโอน 0.01% ให้สิทธิเฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น การซื้อในนามนิติบุคคลจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติ

บ้านมือสองได้สิทธิมาตรการนี้ไหม?

ได้ มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% ครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง ตราบใดที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย