เช่าบ้าน 2569 คู่มือเช่าบ้าน-ทาวน์โฮม เอกสาร ค่าเช่า เงินประกัน และสัญญา

การเช่าบ้านหรือทาวน์โฮมต้องเตรียม 3 อย่างให้พร้อม คือ เอกสารยืนยันตัวตนและรายได้ เงินก้อนแรกราว 2-3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน และเวลาไปดูบ้านจริงพร้อมเช็กลิสต์ ต่างจากการเช่าคอนโดตรงที่บ้านไม่มีนิติบุคคลคอยดูแลส่วนกลางให้ ผู้เช่าจึงต้องตกลงให้ชัดตั้งแต่ต้นว่าใครรับผิดชอบค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ค่าซ่อมแซม สวน และปั๊มน้ำ เพราะสิ่งเหล่านี้คือต้นตอข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดของการเช่าบ้าน

บทความนี้รวมทุกอย่างที่ผู้เช่าบ้านต้องรู้ก่อนเซ็นสัญญา ตั้งแต่เอกสารที่ต้องเตรียม งบค่าเช่าตามประเภทบ้านและทำเล เงินประกันที่เก็บได้จริงตามกฎหมาย เช็กลิสต์ดูบ้าน ไปจนถึงสิทธิและหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ใช้กับสัญญาเช่าทุกฉบับ

เช่าบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

เตรียม 3 ชุด คือ เอกสารยืนยันตัวตน เอกสารแสดงรายได้ และเงินก้อนแรก เจ้าของบ้านหรือเอเจนต์ส่วนใหญ่ตัดสินใจจากความสามารถในการจ่ายค่าเช่าต่อเนื่อง ยิ่งเตรียมเอกสารครบตั้งแต่วันแรกที่ไปดูบ้าน ยิ่งได้เปรียบเวลามีผู้สนใจหลายราย โดยเฉพาะบ้านทำเลดีที่มักถูกจองภายในไม่กี่วัน

กลุ่มผู้เช่า	เอกสารที่ต้องเตรียม
คนไทย พนักงานประจำ	บัตรประชาชน · สำเนาทะเบียนบ้าน · สลิปเงินเดือน 1-3 เดือน หรือหนังสือรับรองการทำงาน · statement บัญชี 3-6 เดือน
เจ้าของกิจการ/ฟรีแลนซ์	บัตรประชาชน · หนังสือรับรองบริษัท (ถ้ามี) · statement บัญชี 6 เดือน · เอกสารเสียภาษี ภ.ง.ด.90/91
ชาวต่างชาติ	พาสปอร์ต · วีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ · ใบอนุญาตทำงาน (ถ้าทำงานในไทย) · หลักฐานรายได้หรือหนังสือรับรองจากนายจ้าง
ครอบครัว/ผู้เช่าร่วม	เอกสารของผู้เช่าหลักครบชุด และบัตรประชาชนของผู้อยู่อาศัยร่วมทุกคน (เจ้าของมักขอเพื่อความปลอดภัย)

ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ มีเรื่องที่ต้องรู้เพิ่มคือ เจ้าบ้านหรือผู้ครอบครองเคหสถานมีหน้าที่แจ้งที่พักคนต่างด้าว (แบบ ตม.30) ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เข้าพัก หน้าที่นี้เป็นของเจ้าของบ้าน แต่ผู้เช่าควรถามให้แน่ใจว่าเจ้าของแจ้งแล้ว เพราะเอกสารการแจ้ง ตม.30 มักถูกขอใช้ประกอบการต่อวีซ่าหรือขอใบถิ่นที่อยู่ในภายหลัง

สำหรับเงินก้อนแรก ธรรมเนียมตลาดคือค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน บวกเงินประกัน 1-2 เดือน รวมเป็นประมาณ 2-3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน บ้านและทาวน์โฮมชานเมืองหลายรายเก็บแค่ 2 เดือน ขณะที่บ้านทำเลในเมืองหรือบ้านตกแต่งครบมักเก็บเต็ม 3 เดือน

งบค่าเช่าและเงินประกัน ต้องเตรียมเท่าไร

ค่าเช่าบ้านและทาวน์โฮมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกระจายตัวกว้างมาก ตั้งแต่หลักหมื่นต้นสำหรับทาวน์โฮมชานเมือง ไปจนถึงหลักแสนสำหรับบ้านเดี่ยวย่านสุขุมวิท-สาทร ตัวแปรที่กำหนดราคามากที่สุดคือระยะห่างจากรถไฟฟ้าและถนนสายหลัก รองลงมาคือขนาดที่ดิน จำนวนห้องนอน และมีเฟอร์นิเจอร์ครบหรือไม่

ประเภท / ทำเล	ช่วงค่าเช่าต่อเดือนที่พบบ่อย
ทาวน์โฮม ชานเมือง-ปริมณฑล (รังสิต บางนาตอนปลาย ราชพฤกษ์ตอนนอก)	8,000-20,000
ทาวน์โฮม ในเมือง/ใกล้รถไฟฟ้า	20,000-45,000
บ้านแฝด ชานเมือง	15,000-35,000
บ้านเดี่ยว ชานเมือง-ปริมณฑล	25,000-60,000
บ้านเดี่ยวในหมู่บ้านระดับกลาง-บน โซนรามอินทรา แจ้งวัฒนะ ศรีนครินทร์	40,000-90,000
บ้านเดี่ยวใจกลางเมือง (สุขุมวิท ทองหล่อ สาทร)	80,000-200,000 ขึ้นไป

ตัวเลขข้างต้นเป็นช่วงราคาที่พบในประกาศให้เช่าช่วงปี 2569 ไม่ใช่สถิติทางการ ให้ใช้เป็นกรอบตั้งงบก่อนไปดูของจริง เพราะบ้านหลังเดียวกันในหมู่บ้านเดียวกันอาจต่างกันหลักหมื่นตามสภาพและเฟอร์นิเจอร์

ตัวอย่างการคำนวณเงินก้อนแรก: เช่าทาวน์โฮมค่าเช่า 18,000 บาท/เดือน เงื่อนไขประกัน 2 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน

รายการ	จำนวนเงิน
ค่าเช่าล่วงหน้าเดือนแรก	18,000
เงินประกัน 2 เดือน (ได้คืนเมื่อครบสัญญา)	36,000
ค่าโอน/เปลี่ยนชื่อมิเตอร์ (ถ้ามี)	0-2,000
ค่าทำความสะอาดก่อนเข้าอยู่ (ถ้าตกลงกัน)	1,500-4,000
รวมเงินก้อนแรกโดยประมาณ	55,500-60,000

สิ่งที่คนมักลืมคือค่าใช้จ่ายรายเดือนนอกเหนือค่าเช่า ได้แก่ ค่าน้ำ-ค่าไฟที่บ้านใช้มากกว่าคอนโดเพราะพื้นที่ใหญ่และมีแอร์หลายตัว ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าคนสวนหรือค่าดูแลสระ (ถ้ามี) และค่าส่วนกลางหมู่บ้านซึ่งต้องตกลงกันให้ชัดว่าใครจ่าย รวมแล้วควรกันงบเพิ่มจากค่าเช่าอีกราว 10-20% ต่อเดือน

เช่าบ้านต่างจากเช่าคอนโดยังไง

ความต่างสำคัญคือบ้านไม่มีนิติบุคคลดูแลส่วนกลางและงานซ่อมให้ ทุกอย่างต้องคุยตรงกับเจ้าของ คอนโดมีช่างส่วนกลาง มีรปภ. 24 ชั่วโมง และมีระเบียบนิติบุคคลเป็นกรอบอยู่แล้ว ส่วนบ้านเช่าอิสระกว่าแต่ภาระดูแลตกอยู่กับผู้เช่ามากกว่า ตารางนี้เทียบให้เห็นก่อนตัดสินใจ

ประเด็น	เช่าบ้าน/ทาวน์โฮม	เช่าคอนโด
พื้นที่ใช้สอยต่อค่าเช่า	ได้มากกว่ามาก มีหลายชั้น มีที่จอดรถส่วนตัว	จำกัด ที่จอดตามโควตาโครงการ
ส่วนกลาง	บางหมู่บ้านมีสโมสร/สระ บางหมู่บ้านไม่มี	ฟิตเนส สระ รปภ. ครบเกือบทุกที่
งานซ่อม	ต้องแจ้งเจ้าของโดยตรง ไม่มีช่างส่วนกลาง	มีช่างนิติฯ ช่วยงานพื้นฐาน
ค่าน้ำ-ค่าไฟ	จ่ายตามมิเตอร์การไฟฟ้า-การประปาโดยตรง เรตมาตรฐาน	บางอาคารคิดเรตของนิติฯ ซึ่งสูงกว่าการไฟฟ้า
สัตว์เลี้ยง	ยืดหยุ่นกว่ามาก แล้วแต่เจ้าของ	ส่วนใหญ่ห้ามตามระเบียบนิติฯ
ความเป็นส่วนตัว/เสียง	สูงกว่า ไม่มีเพื่อนบ้านติดผนัง (ยกเว้นทาวน์โฮม)	ขึ้นกับห้องข้างเคียง
งานดูแลประจำ	สวน หญ้า ปั๊มน้ำ ถังบำบัด ต้องมีคนดูแล	แทบไม่มี
เดินทาง	มักต้องมีรถ	ส่วนใหญ่ติดหรือใกล้รถไฟฟ้า

สรุปง่ายๆ คือ ถ้าอยู่คนเดียวหรือสองคนและทำงานในเมือง คอนโดคุ้มกว่าเรื่องเวลาเดินทาง แต่ถ้าอยู่กันเป็นครอบครัว มีเด็ก มีสัตว์เลี้ยง มีรถ หรือทำงานที่บ้าน บ้านเช่าให้พื้นที่ต่อบาทที่ดีกว่าชัดเจน ถ้ากำลังเทียบสองทางเลือกนี้อยู่ อ่านฝั่งคอนโดเพิ่มได้ที่ คู่มือเช่าคอนโด 2569

เช็กลิสต์ดูบ้านก่อนเซ็นสัญญา

ตรวจ 3 กลุ่ม คือ ระบบน้ำ-ไฟ สภาพตัวบ้านและงานต่อเติม และสภาพแวดล้อมรอบบ้าน ข้อได้เปรียบของการเช่าคือถ้าเจอปัญหาก่อนเซ็น สามารถขอให้เจ้าของแก้ก่อนเข้าอยู่หรือใช้ต่อรองค่าเช่าได้ทันที แต่ถ้าเซ็นแล้วเพิ่งเจอ การเจรจาจะยากขึ้นมาก

• ระบบน้ำ — เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกันดูแรงดัน ทดสอบปั๊มน้ำว่าทำงานปกติและเสียงไม่ดัง เช็กว่ามีแท็งก์น้ำสำรองไหม (สำคัญมากในโซนที่น้ำไหลอ่อนช่วงเย็น) กดชักโครกทุกตัว ดูการระบายของท่อในห้องน้ำและซิงก์
• ระบบไฟ — เปิดแอร์ทุกตัวทิ้งไว้ 10-15 นาทีดูว่าเย็นจริงและไม่มีน้ำหยด ทดสอบปลั๊กทุกจุด ดูตู้ควบคุมไฟว่ามีเบรกเกอร์กันดูดหรือไม่ ถามว่าแอร์ล้างครั้งล่าสุดเมื่อไร
• รอยรั่ว-ความชื้น — คราบน้ำบนฝ้าเพดานชั้นบน ผนังห้องน้ำ ใต้ซิงก์ครัว และรอยด่างตามผนังชั้นล่างที่บ่งบอกความชื้นขึ้น
• งานต่อเติมและโครงสร้าง — ครัวหลังบ้านหรือหลังคาโรงจอดรถที่ต่อเติมมักมีรอยแยกจากตัวบ้าน ให้ดูว่ารั่วเวลาฝนตกไหม และถามว่าเคยซ่อมอะไรมาบ้าง
• ปลวกและสัตว์รบกวน — เคาะวงกบไม้ บันไดไม้ ดูรอยดินปลวกตามฐานราก และถามประวัติการทำระบบกำจัดปลวก
• น้ำท่วมและการระบายน้ำ — ถามเพื่อนบ้านหรือ รปภ. หมู่บ้านตรงๆ ว่าซอยนี้เคยท่วมไหม สูงแค่ไหน ปีล่าสุดเมื่อไร ข้อมูลนี้เจ้าของมักไม่บอกเอง
• ความปลอดภัยและสภาพแวดล้อม — ไปดูซ้ำอย่างน้อย 2 ช่วงเวลา ทั้งกลางวันและหลังเลิกงาน ดูไฟทางเดิน กล้องวงจรปิด รปภ. และการจอดรถในซอย
• เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า — ถ่ายรูปทุกชิ้นพร้อมสภาพจริงในวันรับบ้าน ทำเป็นบัญชีทรัพย์สินแนบท้ายสัญญา ป้องกันข้อพิพาทตอนคืนเงินประกัน

ข้อแนะนำสำคัญคือ ให้ถ่ายวิดีโอเดินรอบบ้านทั้งหลังในวันรับมอบ พร้อมถ่ายเลขมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟให้ชัด เก็บไว้เป็นหลักฐานคู่กับบันทึกสภาพบ้านที่แนบท้ายสัญญา ขั้นตอนนี้ใช้เวลาไม่ถึง 15 นาที แต่ช่วยยุติข้อพิพาทเรื่องเงินประกันได้เกือบทั้งหมด

สัญญาเช่าและสิทธิผู้เช่าที่ต้องรู้

สัญญาเช่าที่ทำเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายเท่านั้นที่ใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และถ้าสัญญาเช่ามีกำหนดเกิน 3 ปี ต้องนำไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินด้วย มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปีต่อหนึ่งสัญญา

สิทธิและหน้าที่หลักที่กฎหมายกำหนดไว้ แม้สัญญาจะไม่ได้เขียนก็ใช้บังคับ

ประเด็น	หลักกฎหมาย	ความหมายในทางปฏิบัติ
หน้าที่ซ่อมของเจ้าของ	ป.พ.พ. ม.547	ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบและรักษาทรัพย์ให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ตลอดอายุสัญญา งานใหญ่อย่างหลังคารั่ว ท่อแตก ปั๊มน้ำเสีย โดยหลักเป็นภาระเจ้าของ
ซ่อมเล็กน้อยของผู้เช่า	ป.พ.พ. ม.550	การบำรุงรักษาเล็กน้อยจากการใช้งานปกติ เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ ลูกบิด ยางก๊อก เป็นภาระผู้เช่าตามที่สัญญาระบุ
ทรัพย์ชำรุดจนอยู่ไม่ได้	ป.พ.พ. ม.553 และหลักทั่วไป	ถ้าบ้านชำรุดจนใช้ประโยชน์ไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดผู้เช่า ผู้เช่าเรียกให้ซ่อม ขอลดค่าเช่า หรือบอกเลิกสัญญาได้
สัญญาเกิน 3 ปี	ป.พ.พ. ม.538	ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี
เจ้าของขายบ้านระหว่างสัญญา	ป.พ.พ. ม.569	สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของใหม่ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเดิม (กรณีสัญญาที่มีผลผูกพัน)

สำหรับสัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ต้องจดทะเบียน มีค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินคือค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (รวมเงินกินเปล่าถ้ามี) และค่าอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรอีก 1 บาทต่อค่าเช่าทุก 1,000 บาท (0.1%) ตลอดอายุสัญญา เช่น เช่า 5 ปี เดือนละ 30,000 บาท คิดเป็นค่าเช่ารวม 1,800,000 บาท จะมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนราว 18,000 บาท และอากรแสตมป์ราว 1,800 บาท ซึ่งปกติตกลงกันว่าใครออกหรือคนละครึ่ง

เนื้อหาเรื่องเงื่อนไขในสัญญาที่ควรระวัง ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม การหักเงินประกัน และวิธีเจรจาเมื่อมีข้อพิพาท เราเขียนไว้ละเอียดแล้วในคู่มือเฉพาะ อ่านต่อได้ที่ สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด 2569 จุดที่ต้องเช็กก่อนเซ็น ซึ่งมีแบบฟอร์มสัญญาเช่าให้ดาวน์โหลดฟรีด้วย

กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าฉบับใหม่ ใช้กับบ้านเช่าหลังไหนบ้าง

ใช้เฉพาะกับผู้ให้เช่าที่ทำเป็นธุรกิจและมีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นห้องพัก บ้าน ทาวน์โฮม หรือห้องชุดก็เข้าข่ายทั้งหมด ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (ราชกิจจานุเบกษา 6 มิถุนายน 2568 มีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568) ซึ่งยกเลิกและใช้แทนประกาศฉบับเดิมที่กำหนดเกณฑ์ไว้ที่ 5 หน่วย ดังนั้นเกณฑ์ปัจจุบันคือ 3 หน่วยขึ้นไป

เรื่อง	สิ่งที่กฎหมายกำหนด
ผู้ที่อยู่ใต้บังคับ	ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ไม่รวมหอพักตามกฎหมายหอพัก และโรงแรม)
เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า	สัญญาไม่เกิน 3 ปี รวมกันต้องไม่เกิน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน · สัญญาเกิน 3 ปีถึง 30 ปี รวมกันไม่เกิน 1 เท่าของค่าเช่ารายปี
การคืนเงินประกัน	ต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้กลับเข้าครอบครองอาคาร (กรณีไม่มีความเสียหายจากผู้เช่า)
ค่าน้ำ-ค่าไฟ	เก็บเกินอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจไม่ได้
ผู้เช่าบอกเลิกก่อนกำหนด	ทำได้โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องอยู่อาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของอายุสัญญา

ประเด็นสำคัญที่คนเช่าบ้านต้องเข้าใจคือ เจ้าของบ้านทั่วไปที่ปล่อยเช่าเพียง 1-2 หลัง ไม่เข้าข่ายกฎหมายนี้ ซึ่งเป็นกรณีของบ้านและทาวน์โฮมให้เช่าส่วนใหญ่ในตลาด กรณีนี้ต้องยึดตามที่ตกลงกันในสัญญาและหลักทั่วไปของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แทน ดังนั้นถ้าเจ้าของขอเงินประกันเกิน 2 เดือนหรือเขียนเงื่อนไขริบเงินประกันแบบกว้างๆ ผู้เช่ามีสิทธิเจรจาขอแก้ไขตั้งแต่ก่อนเซ็น เพราะไม่มีเพดานตามกฎหมายมาช่วยคุ้มครองในกรณีนี้ ส่วนถ้าเช่าจากผู้ประกอบการที่มีบ้านเช่าหลายหลังหรือหมู่บ้านให้เช่า ให้ยึดเพดานตามตารางข้างต้นได้เลย

ค่าใช้จ่ายที่มักเถียงกัน ใครจ่ายอะไร

สามเรื่องที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุดของการเช่าบ้านคือ ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ค่าซ่อมของใหญ่ และค่าดูแลสวน-สระ ซึ่งกฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าใครต้องจ่าย จึงต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด ธรรมเนียมตลาดที่ใช้กันมากที่สุดสรุปได้ตามตารางนี้

รายการ	ธรรมเนียมที่ใช้กันทั่วไป
ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน	เจ้าของบ้านจ่าย (เพราะผูกกับกรรมสิทธิ์) แต่ต้องระบุในสัญญา บางรายผลักให้ผู้เช่าจ่ายแทน ให้เจรจาแลกกับค่าเช่าที่ต่ำลง
ค่าน้ำ-ค่าไฟ	ผู้เช่าจ่ายตามมิเตอร์จริงของการประปา/การไฟฟ้า
ค่าซ่อมโครงสร้าง หลังคา ท่อประปาหลัก ปั๊มน้ำ	เจ้าของบ้าน (ตาม ป.พ.พ. ม.547)
ค่าซ่อมของเล็กจากการใช้งาน หลอดไฟ ลูกบิด	ผู้เช่า มักกำหนดเพดานในสัญญา เช่น ไม่เกิน 2,000 บาทต่อครั้ง ผู้เช่ารับ เกินกว่านั้นเจ้าของรับ
ล้างแอร์	ผู้เช่าจ่าย โดยทั่วไปปีละ 1-2 ครั้ง (ระบุความถี่ในสัญญา)
ค่าดูแลสวน/ตัดหญ้า/สระว่ายน้ำ	แล้วแต่ตกลง บ้านหรูมักรวมค่าคนสวนไว้ในค่าเช่าแล้ว บ้านทั่วไปผู้เช่าดูแลเอง
ประกันภัยตัวบ้าน	เจ้าของ ส่วนทรัพย์สินของผู้เช่าให้ทำประกันเอง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	เจ้าของ (เป็นภาระของผู้ถือกรรมสิทธิ์)

อีกเรื่องที่คนเช่าในนามบริษัทต้องรู้คือ ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าทุกงวด แล้วนำส่งกรมสรรพากรพร้อมออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้เจ้าของบ้าน ส่วนเจ้าของบ้านมีหน้าที่นำค่าเช่าไปรวมเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ในการยื่นภาษีประจำปี จุดนี้ควรตกลงกันตั้งแต่ต้นว่าราคาที่คุยกันเป็นราคาก่อนหักหรือหลังหักภาษี เพื่อไม่ให้เข้าใจผิดตอนโอนเงินงวดแรก

บ้านเช่าแนะนำและวิธีเลือกทำเล

เลือกทำเลบ้านเช่าจากเวลาเดินทางจริงในชั่วโมงเร่งด่วน ไม่ใช่จากระยะทางบนแผนที่ เพราะบ้านเช่าส่วนใหญ่อยู่ในซอยและต้องใช้รถ ระยะ 10 กิโลเมตรอาจใช้เวลา 20 นาทีหรือ 70 นาทีก็ได้ ขึ้นกับเส้นทางและทางออกของหมู่บ้าน แนะนำให้ลองขับหรือนั่งรถจากบ้านไปที่ทำงานในเวลาจริงก่อนตัดสินใจอย่างน้อยหนึ่งรอบ

• ครอบครัวที่มีลูกวัยเรียน — เลือกหมู่บ้านที่อยู่ในรัศมีโรงเรียนที่หมายตาไว้ และมีทางออกสู่ถนนหลักมากกว่าหนึ่งทาง
• คนทำงานในเมืองแต่ต้องการพื้นที่ — โซนที่มีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าใกล้เคียง เช่น รามอินทรา-วัชรพล ศรีนครินทร์-บางนา แจ้งวัฒนะ ให้ค่าเช่าคุ้มกว่าย่านใจกลางเมืองมาก
• ทำงานที่บ้าน/มีสัตว์เลี้ยง — เน้นบ้านที่มีพื้นที่นอกบ้าน มีที่จอดรถส่วนตัว และเจ้าของอนุญาตสัตว์เลี้ยงเป็นลายลักษณ์อักษร
• ผู้เช่าระยะยาว 2-3 ปีขึ้นไป — เจรจาขอล็อกค่าเช่าตลอดสัญญาและใส่สิทธิต่อสัญญา (option to renew) ไว้ในสัญญาตั้งแต่แรก

ทีม SW19 มีบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมให้เช่าหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พร้อมข้อมูลค่าเช่า ขนาดพื้นที่ จำนวนห้อง และภาพจริงทุกหลัง ดูรายการบ้านให้เช่าทั้งหมดได้ที่ sw19.co.th หรือทักทีมงานให้ช่วยคัดบ้านที่ตรงงบและทำเลที่ต้องการ พร้อมนัดชมบ้านจริง ส่วนเจ้าของบ้านที่อยากปล่อยเช่า ดูวิธีตั้งราคาและทำสัญญาได้ที่ คู่มือปล่อยเช่าคอนโด-บ้าน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

เช่าบ้านต้องจ่ายเงินก้อนแรกเท่าไร?

ธรรมเนียมตลาดคือค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน บวกเงินประกัน 1-2 เดือน รวมประมาณ 2-3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน เช่น บ้านค่าเช่า 20,000 บาท เตรียมเงินก้อนแรกราว 40,000-60,000 บาท เงินประกันจะได้คืนเมื่อครบสัญญาและส่งมอบบ้านในสภาพเรียบร้อย โดยเจ้าของหักได้เฉพาะความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่าและค่าใช้จ่ายค้างชำระ

ผู้เช่าบ้านต้องจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านไหม?

โดยหลักไม่ต้อง เพราะค่าส่วนกลางผูกกับกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นของเจ้าของ แต่กฎหมายไม่ได้ห้ามตกลงเป็นอย่างอื่น จึงมีเจ้าของบางรายขอให้ผู้เช่าจ่ายแทนโดยแลกกับค่าเช่าที่ต่ำลง ไม่ว่าจะตกลงแบบไหน ต้องเขียนระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจนเสมอ เพราะถ้าไม่เขียนแล้วเกิดยอดค้าง หมู่บ้านจะไปเรียกเก็บจากเจ้าของ และเจ้าของจะย้อนมาเรียกจากผู้เช่า

เจ้าของเก็บเงินประกัน 3 เดือนได้ไหม ผิดกฎหมายหรือเปล่า?

ขึ้นกับว่าเจ้าของเข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าหรือไม่ ถ้ามีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป จะอยู่ใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งกำหนดว่าเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับสัญญาไม่เกิน 3 ปี ต้องไม่เกิน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสัญญาสิ้นสุดและเจ้าของกลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว แต่ถ้าเป็นเจ้าของบ้านทั่วไปที่ปล่อยเช่าแค่ 1-2 หลัง จะไม่อยู่ใต้ประกาศนี้ ต้องยึดตามที่ตกลงกันในสัญญา จึงควรเจรจาเรื่องเพดานเงินประกันและเงื่อนไขการคืนให้ชัดตั้งแต่ก่อนเซ็น

บ้านที่เช่าอยู่ติดจำนองกับธนาคาร มีความเสี่ยงไหม?

เจ้าของยังมีสิทธิให้เช่าได้ตามกฎหมายแม้บ้านจะติดจำนอง ความเสี่ยงคือถ้าเจ้าของผิดนัดชำระจนบ้านถูกบังคับคดีและขายทอดตลาด ผู้เช่าอาจต้องย้ายออกก่อนครบสัญญา วิธีลดความเสี่ยงคือขอดูโฉนดและตรวจสอบชื่อเจ้าของให้ตรงกับบัตรประชาชน สอบถามสถานะการผ่อนตรงๆ และระบุในสัญญาว่าหากเกิดกรณีดังกล่าว เจ้าของต้องคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมด

สัญญาเช่าบ้านต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไหม?

ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่เกิน 3 ปี ไม่ต้องจดทะเบียน แค่ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายก็ใช้ฟ้องบังคับได้ แต่ถ้าสัญญาเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปีแรกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ทั้งนี้การเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดได้ไม่เกิน 30 ปีต่อหนึ่งสัญญา

เจ้าของขายบ้านระหว่างที่ยังเช่าอยู่ ต้องย้ายออกไหม?

ไม่ต้อง หากสัญญาเช่ายังมีผลผูกพัน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ ผู้ซื้อคนใหม่ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 สิ่งที่ควรทำคือเก็บสัญญาเช่าฉบับจริงและหลักฐานการโอนค่าเช่าไว้ให้ครบ เพื่อยืนยันสิทธิกับเจ้าของใหม่

ค่าซ่อมแอร์เสีย ท่อรั่ว ใครจ่าย?

ถ้าเป็นความเสียหายจากการเสื่อมสภาพตามปกติหรือระบบหลักของบ้าน เช่น ท่อประปารั่ว หลังคารั่ว ปั๊มน้ำเสีย เป็นหน้าที่ของเจ้าของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 ส่วนการบำรุงรักษาเล็กน้อยจากการใช้งานปกติ เช่น หลอดไฟ ลูกบิด ล้างแอร์ เป็นภาระผู้เช่า วิธีตัดปัญหาคือกำหนดเพดานค่าซ่อมไว้ในสัญญาให้ชัด เช่น ไม่เกิน 2,000 บาทต่อครั้งผู้เช่ารับผิดชอบ เกินกว่านั้นเจ้าของรับผิดชอบ

สรุป: เช่าบ้านให้ราบรื่น ตกลงให้ชัดตั้งแต่ก่อนเซ็น

หัวใจของการเช่าบ้านคือ เตรียมเอกสารให้ครบ กันเงินก้อนแรก 2-3 เท่าของค่าเช่า ตรวจระบบน้ำ-ไฟและงานต่อเติมให้ละเอียด และเขียนให้ชัดในสัญญาว่าใครจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม และค่าดูแลสวน เพราะบ้านไม่มีนิติบุคคลมาเป็นกันชนเหมือนคอนโด ทุกอย่างจึงขึ้นกับข้อตกลงระหว่างคุณกับเจ้าของโดยตรง

อย่าลืมถ่ายวิดีโอสภาพบ้านและเลขมิเตอร์ในวันรับมอบ ทำบัญชีทรัพย์สินแนบท้ายสัญญา และถ้าจะเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ก่อนเซ็นให้อ่านจุดตรวจในสัญญาอีกรอบที่ คู่มือสัญญาเช่า 2569 แล้วเริ่มดูบ้านให้เช่าจริงได้ที่ sw19.co.th